房产观察：成都房价还会继续下跌吗？
《川报观察》客户端特约作者 姜壁刚
【新闻眼】
11月25日，国家统计局成都调查队发布最新调查——10月份，成都市新建住宅价格跌至新低。9月底央行出台的新政，难改楼市“量价齐跌”态势，无论是新建商品住宅，还是二手住宅的环比、同比价格均继续呈下降态势，价格降幅均不同程度扩大。
而且价格持续下降，并没有带来“以价换量”的效应，1-10月成都市新建住宅销售套数同比下降18.5%，销售面积同比下降18.1%。二手住宅销售套数同比下降13.1%，销售面积同比下降12.9%。
据了解，最新发布的这份报告主要针对成都市主城区销量前十的楼盘及10家影响力较大的房地产开发企业。据统计，今年以来成都市住宅销售价格逐月回落。与去年同期相比，新建住宅销售价格从1月份的上涨9.3%一路回调至8月份的微涨0.1%。9月由涨转跌，下降1.5%，10月继续下跌，成为近4年以来的新低。二手住宅销售价格变化趋势与新建住宅保持一致。
楼市下行已成大趋势
楼盘滞销，房价下跌，行情逆转……这种苗头早在2012年就开始在国内出现了，最初出现在富人扎堆的城市——温州、鄂尔多斯、常州等三四线城市，这两年来他们的“小伙伴”在不断增多，而且杭州、贵阳、昆明、长沙、郑州、南京等各省会“带头大哥”竞相加盟。
至迟在2013年第四季度，成都铂雅苑、九龙仓御园等项目大举降价促销，拉开了成都楼市降价的序幕。到2014年9月，瑞安城中汇一举将均价10656元/平方米的房源降为7600元/平方米，成为成都楼市降价促销的新高潮。这几大房企要么是港企，要么在香港上市，对楼市和资本市场要比内地企业敏感得多，可谓“春江水暖鸭先知”。
在这一两年间，蓝光、万科、保利、绿地、恒大等占据成都楼市主要份额的巨头，都先后以不同方式降价促销。
值得注意的是，今年以来，除北上广深以外，包括成都在内各地陆续取消了楼市限购；9月底央行和银监会联合发布“房贷新政”，鼓励提供二套房贷款；11月央行更下调存贷款利率……但楼市无明显好转的迹象。
无论从哪个方面看，楼市行情下行已是大趋势，已成为中国经济“新常态”的一大特征。
房价下降不必惊慌
今年以来，地方政府、企业人士、专家学者，以及普通老百姓有一种担忧：楼市量价齐跌的态势持续，会不会导致经济增速下滑，会不会影响就业？会不会造成更大的经济波动？会不会影响社会稳定？
在笔者看来，对于楼市持续下行，无论是前期业主，还是开发商，还是地方政府，都不必惊慌失措！既然是趋势，我们应考虑如何避免最大的损失，而不是沉醉于计算各自“输多赢少”。楼盘降价促销，从某种意义上说，有利于维护社会稳定。开发商能起死回生，对前期业主、承建商、建筑工人、地方政府都是“皆大欢喜”之事。
个人认为，一些价格相对较高而销售不畅的楼盘，适时进行降价促销，收回资金进行后续建设，按时建成交房，就是对业主利益的最大保护。现在企业及项目的融资成本非常高，倘若因为种种担心，特别是担心部分前期业主不满，开发商就坚守原来的价格，就有可能错失销售机会，不能按期收回资金，就有可能导致企业破产以及楼盘烂尾，这对开发商、业主、地方政府来说，都是“两败俱伤”的事情。
从房地产市场走势来看，整个市场已在开始回归理性。最近一年来，土地拍卖溢价率总体呈现下降趋势，而且起拍价较高的地块普遍出现流标的情况，也就是说楼面地价有所降低；从钢筋、水泥等建材行情看，价格都有所下降，尤其钢筋价格比起前两年几乎下降了一半，所以说楼盘的建安成本有所下降；其次，高档餐饮、娱乐、酒水等行业人群的收入普遍在下降，老百姓的购房能力也有所下降……在阶段性供应严重过剩的情况下，房价下降应视为回归理性，何必惊慌失措？！
当然，房价下降未必会带动所有楼盘“起死回生”，对于前期超高价拿地项目，或者高度依赖融资开发的项目，以及不适合居家生活的边远郊区项目来说，在这一轮大调整中烂尾也属正常，开发这类项目的房企更应被淘汰，楼市必须经历“刮骨疗毒”！
房地产业不是经济发展“永动机”
面对2005年以来的历次调控，以及楼市行情波动，总有人一再重弹“房产支柱论”，试图绑架政府救市，以维持房价长期高增长的态势。
不可否认，房地产对经济发展具有带动作用，但发展过度就会产生负面效应，不可能成为经济发展的“永动机”。房地产业虽说是“支柱产业”，能够带动上下游几十个产业的发展，但房地产本身却是“五高一低产业”——高资源消耗、高耗能、高排放、高污染、高利润率、低科技含量，大量消耗土地及矿产资源等，却缺乏科学技术含量，在国际上完全没有核心竞争力，不可能支撑经济持续发展，只能在特定的时期和国家起到积极作用。
笔者研究发现，在房地产业推动经济发展的功勋史上，表现得最突出的是美国“罗斯福新政”——推行以市政住宅建设为主的振兴计划，取得了巨大成功。但近二三十年的房地产火爆，带给美国却是2007年的次贷危机，同样的楼市悲剧，在日本和香港地区都曾上演。
中国经过1998年以来的十几年快速发展，如今，房地产过度发展的负面作用越来越明显，主要体现在以下两方面：
一，对老百姓而言，房价高涨直接增加购房负担，而当期收入又没有同步上涨，就会使他们减少其他方面消费，这对于扩大内需、增加消费、治理通缩都会带来不利影响。笔者探访过不少房产老板，尽管他们这几年收益剧增，但其普通员工收益几乎没有大幅增加，行业收益主要在向房产老板及炒房群体集中。
二，对普通企业而言，房价上涨会增加房租开支，抬高创业发展门槛，造成的后果是：企业或降低员工的工资，或裁员减少工作岗位。更糟糕的是，前几年一些中小企业老板眼见炒房收益高，干脆关闭企业转战楼市炒房。
因此，习惯运作“土地财政”的地方官员们，是时候调整思路，以适应中国经济的“新常态”。
经济增速下滑 无需草木皆兵
楼市持续出现量价齐跌的态势，势必导致经济增速下滑，影响社会就业和稳定，这是各级决策层最为担心的课题。
中国GDP增速，从2007年的14.2%，到2014年的7.5%左右，7年间几乎下降了一半，是不是影响了社会就业和稳定呢？答案是否定的！
经济增长，国民福利，二者之间存在怎样的关系？什么样的经济增长才能给国民带来更好的福利？
笔者研究发现：效益低下，分配不公，贪腐严重，就会吞噬经济增长成果；反之，提高效益，合理分配，抑制贪腐成本，可以降低一国经济增长压力，更好地保护资源与环境……
我们不妨对比思考一下：为什么欧美国家经济年均增长百分之一二，即可确保国民就业需要，维持社会稳定？为什么中国经济必须保持年均增长百分之七八以上，才有可能达到同样的目标？
是因为中国经济发展目前存在的三大问题：
一，中国经济增长效益低下。主政官员与企业家决策失误成本高，吞噬经济增长成果，难以给国民创造更多的财富和福利。为了保证基本社会福利支出，就需要社会经济保持一定的增速，政府才有可能征收到必要的税收，用于公共服务支出。
以房地产为核心的上下游产业在2007年就开始出现全面过剩。除去高质量的科研、教育、医疗、社会保障和公共服务等目前供不应求外，中国绝大多数行业产品都已处于绝对过剩的状态，房地产业就是一个最大的供应过剩行业。
二，中国社会分配严重不公。以企业增长收益为例，由于缺乏强有力的税收制度等法规约束，企业主在收益分配中太贪婪，个人及家族占有收益的比例太高，而人数众多的员工分享到的企业收益太少，这就导致社会普通员工收入难以有效增长，甚至赶不上通货膨胀速度。为了保证企业家自身收益，几乎各个企业都在扩大投资追求更多的利润，客观上推动社会经济增长的速度。
此外，由于缺乏法治约束，不少企业家习惯“空手套白狼”，习惯“以小搏大”，就必然会挤占企业正常的经营资金，甚至非法侵占员工的正常收入，导致普通员工——社会主流阶层难以从经济增长中受益。企业以小搏大乱铺摊子，也导致企业经营风险增加。也就是说，中国企业家投资试错成本太高，需要企业有较高收益来弥补，在很大程度上就抵消了国民经济增长的成果。11月18日，四川最大的民营酿酒企业之一——临邛集团濒临破产拍卖核心资产，以及曾经的“山西首富”——海鑫钢铁集团破产重整进入法律程序，皆因企业主导者投资决策失误使然。
三，部分官员腐败严重。在社会经济运行中，政府审批管控范围太广，部分官员习惯以权谋私，企业勾兑官员的灰色交易成本太高，腐败官员侵占企业收益的份额过多，不仅影响企业经营，更影响了企业及员工的收入增长，也就抵消了社会经济增长的部分成果。
【对策建议】
中国经济增速下滑将是必然的和长期的，这就是习总书记所讲的经济“新常态”。超越资源和环境承受力的高增长，只会给国家带来灾难，所谓“过犹不及”！挤出楼市经济泡沫，中国经济才可能真正重新走向健康发展之路。就像一个肥胖的老板，要想健康长寿，甩掉奶油肚，身心更健康。
要想提高经济增长效益，就必须建立健全法治机制，强化政府权责改革，深化制度性反腐，遏制经济运行中的贪腐行为，降低官商投资决策失误成本……对于促进社会收入合理分配，应主要靠个人收入所得税等举措来调节。