我国旧房改造空间巨大

截至2013年，我国城镇居民人均住房面积 32.7平方米。该数据反映了以下三方面的动向：一是我国人均住房面积水平已经不低；二是存量房居住功能、更新改造潜力较大；三是“十三五”时期，旧房改造市场有可能成为房地产业向服务业拓展并发挥互联网 作用的新市场。同时，旧房改造也将影响新房开发、库存消化、扩大住房消费、开发商转型服务商等诸多关系。

经过近20年快速发展，我国住房供求关系已发生变化，目前新增住房消费对经济增长驱动的作用已明显下降，但存量房市场对扩大需求和对服务业的拉动则开始显现，特别是利用互联网思维更新改造存量房已有人实践，如毛大庆的创业工场、中海地产利用互联网进行写字楼租赁等等。加上住宅折旧增加、住宅装修理念改变，城镇居民居住品质改善的要求，都将对存量房的更新改造产生作用。

城镇旧房改造需求旺盛

1998年我国住房制度改革以来，有近20年时间的住房建筑面积成倍增长。其间，住房建筑技术和装修理念也在不断进步，新型、环保建筑材料不断应用，住宅配套设施和性能逐步完善。但这是一个缓慢渐进并逐步加速的过程。很多上世纪盖的房子，特别是1990年前后盖的住宅，存在套内面积狭小、附带卫生及水电工程建设落后、厨房卫生间配套不够好、隔音效果差等问题。但因为还没有危及住宅居住质量，也不可能全部拆除重建。因此只有通过改善或提升来解决。这其中包括住房加固、电梯安装与更新、外墙面修缮、水电改造、停车位建设等等。此外，部分上世纪80年代建造的楼盘，经过近30年的物理与化学折旧，住宅安全与质量问题已引起社会关注。

据统计，2013年上海市各类居住房屋已超过 5.6亿平方米，其中老旧住宅约占2.2亿平方米，这些房屋由于各种原因，其结构、设施均存在不同程度缺陷，有的设施老化，有的跑冒漏滴，甚至影响居住安全。我们做过调查，1980年前，北京建成的房屋无法满足北京地区抗震设防标准，而且没有节能措施，配套设施老化。综合看，我国城镇旧房改造潜在和现实需求巨大。

城镇旧房改造需求市场规模较大

截至2013年，按照国家统计局抽样调查的数据，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米，同期，我国城镇常住居民人口约为7.3亿，据此计算，我国城镇约有存量住宅面积240亿平方米。2010 2013年期间，我国共销售商品住宅面积合计为85亿平方米，约占城镇存量住宅面积的1/3，2/3左右的存量住宅建于2000年以前，或多或少都需要进行品质改善。我们假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间约1.5万亿元。当然，上述估算过于简单，并不能反映实际情况。实际上，市场潜力可能远较上述估算要大。如果房地产行业继续以“数量型增长模式”运行，其空间日益狭小，单靠新房建设增加建筑面积、解决老百姓的住房问题，不仅会造成巨大的资源浪费，未来将留下更多的去库存问题。

居民扩大消费需寻找新目标

截至2015年6月末，我国住户存款余额高达 53.28万亿元，这还不包括以证券交易结算资金、金融机构同业存放形式的存款，可见我国居民消费购买潜力巨大。今年上半年，我国最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为60.0%，比上年同期提高5.7个百分点。同时，我国居民消费热点也在发生变化。改革开放初期，自行车、缝纫机是年轻人结婚的必备消费品。上世纪80年代初，电视机、摩托车成为消费热点，由此带动家用电器的爆发式增长。上世纪90年代，手机、高端家用电器进入普通家庭。目前，随着互联网技术的发展，我国智能家居，以及由信息化、智能化主导的“客厅经济”成为后起之秀，发展很快，是新的消费增长点和热点。

为什么旧房改造蕴藏着巨大空间，这与我国住房消费增长放缓有关，特别是一些三四线城市的新房供应量过大，出现了不同程度的积压和库存。

据了解，虽然今年3月以来，国家采取了一系列稳定住房消费的政策，上半年全国房地产出现回暖迹象，1 6月份，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，其中，住宅销售面积增长4.5%，以深圳为代表的一线城市住房交易成交活跃。但从趋势分析，在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下，未来我国住房消增长仍将呈趋势性放缓。

——人口结构变化抑制住房增长空间

人口因素一直是我国房地产市场的主要驱动力。随着我国人口结构变化，我国房地产业数量型增长空间将会受限。据国家卫生计生委人口研究所提供的数据显示，购房主力人口将在2015年达到峰值。1990 年 1999年出生的人口总数比1980年 1989年出生的人口总数下降23%，2000年 2009年出生的人口总数又比1990年 1999年出生的人口总数缩减16%。反映出我国人口增长见顶并回落的变化趋势。25岁至49岁是商品房购买的主要群体，根据我国人口年龄分布特征推算，购房主要人口将在2015年达到峰值，并将从2018年开始形成中长期下降趋势。

——人口老龄化将引发未来住房闲置

根据2011年4月28日发布的第六次全国人口普查主要数据，我国60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。我国当前的人口老龄化压力不断增加人口增长拐点和人口结构趋向老龄化，将不可避免引发住房闲置问题。日本是人口老龄化的典型国家，据日本总务省发布的《住宅和土地统计调查》，截至2013年10月1日，日本全国共有5240多万个家庭，住宅总数约为6063万套，按每户一套计算，闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本全国住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来的历史最高纪录。从人口演变情况看，我国人口老龄化趋势也与日本当时的情况有点相似，未来住房闲置问题需未雨绸缪，早作准备。

——住宅供过于求的趋势日益显现

我国城镇居民人均住房面积达到32.7平方米，已超过部分发达国家水平，基本能满足合理居住需求。同时也应看到，计划生育政策将引发未来住宅市场供过于求。2000年出生的孩子，如果不是因为破旧而重置房屋，那么很难产生新增住宅需求。当前以提高人均住宅消费面积的行业发展模式，未来将难以持久。

——家庭新增住房消费后劲不足

一是从整体购买力分析，随着住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新房市场的整体吸纳能力。虽然去年以来连续三次降息，个人住房贷款利率降至阶段性历史低位，5年以上个人住房公积金贷款利率为3.5%已是历史新低，但因为房价偏高，对中低收入人群的支持力度仍然有限。二是从家庭住宅投资分析，住宅价格累积涨幅过大导致租金收益率明显偏低。最近3次降息虽然改善了住宅定价基准，但租金收益率与基准存款利率仍有差距，特别是当前金融市场工具平均收益率远远超出租金收益率水平，降低了家庭住房投资积极性。三是从家庭财富配置结构分析，我国普通家庭住宅不动产财富比重过高，财富流动性存在明显不足。而发达国家家庭非金融资产比重明显低于我国。2005年，日本家庭非金融资产比重46.4%、美国43.4%、英国63.6%、加拿大51.1%。从财富风险、安全与流动性考虑，我国普通家庭客观上需要增加金融投资资产比重，改善财富流动性状况，降低住宅不动产变现风险。综合看，当前家庭住宅消费的后劲是不足的。

——商办商用地产过剩严重

随着互联网技术支持的淘宝、京东等电商的兴起，传统商业零售份额日益挤压，已呈现出需求不足的状况。目前看，部分城市的商办商用地产过剩风险开始显现。2015年末，全国主要城市商业综合体存量面积将达3.6亿平方米，2016年将突破4.3亿平方米，过剩风险逐年加大。即使在商业比较发达的北京，今年前5个月商业地产租售率下降23%，反映出商业地产的滞销风险。

因此，从目前看，城镇旧房改造市场空间巨大是有原因的，但启动城镇旧房改造应注意以下问题：

有效引导家庭有序改造旧房

城镇旧房改造是一项系统工程，需要激发家庭自主改造积极性。如果业主自身没有改造积极性，那么政府引导行为容易受到抵触。在住宅区每栋楼房里，每家每户经济条件、生活习惯都不同，强行推进楼房改造，容易发生纠纷。即使就单户家庭而言，为改善居住品质进行的装修升级改装，也会给邻居的正常作息带来不便。特别是在老旧楼房增装电梯，低层住户可能认为不需要而不愿承担相关费用，这需要政府耐心解释、社区沟通与业主之间费用分摊的合理计算和设计。

有效发挥互联网作用更新改造

当前的存量房升级改造不仅仅是传统的装修，还涉及大量的互联网技术升级。目前，金螳螂已专门成立金螳螂 苏州 电子商务有限公司，将改善型住房作为主要市场，升级为O2O平台；浙江亚厦从智能家装入手，为用户提供简单、透明、省钱、省心、放心以及产业链全覆盖的家装定制线上线下一体化平台；土巴兔以互联网技术为核心，瞄准改善型住房，为消费者提供一整套自主设计装修方案。

创新旧房改造模式

旧房改造与原住户的日常生活必然存在冲突。如何将这种冲突降低到最小，需要认真研究。一种办法是业委会可以寻找施工方，一种办法是政府统一招标，一种办法是业主自行选择，关键是要因地制宜，与服务业等配套很好地结合起来，使改造后的旧房功能全、性能好，能符合时代发展特点和新的生活方式。

总之，对存量房的品质改造和提升，有利于房地产行业更好地与服务业对接，更好地发挥互联网 作用。这些工作做好了，不仅对改善居住品质起到好作用，也能促进消费需求更大地释放。