成都楼市新政：限购限价打击投机 无碍刚需改需

　　国庆7天19城出台“限购”政策 黄金周归来你还能买房吗?

　　今天是2016年国庆长假后上班的第一天，许多城市的人外出游玩一圈之后回家发现，自己突然没有买房资格了。

　　9月30日至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州、福州共计19个城市陆续发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　对此业内人士表示，限购政策的出台，就意味着始于2015年“330”楼市新政以来全面宽松政策迎来拐点，也意味着房地产去库存已经告一段落，疯狂的房价或将降温。

　　10月7日，第48届成都市房地产交易会(2016秋季)正式闭幕。在为期五天的房交会中外地购房者占据了主流，组委会组织的13城联动看房团活动吸引了来自省内宜宾、泸州、内江、南充、达州、巴中、广元、绵阳、攀枝花、阿坝及省外的西宁、兰州、拉萨等13个城市的购房者。

　　值得注意的是，在10月1日，成都市出台了楼市调控新政。这会对近期的房地产市场产生怎样的影响呢?本报邀请房产专家、业内人士作权威解读。

　　A

　　限购重启

　　政策：同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房

　　解读：打击投机无碍刚需及改善性需求

　　“成都出台对楼市调控新政，其重心是抑制投机、投资性买房，对刚需及改善需求者影响并不大!”建发成都公司营销总监王海在接受华西都市报记者采访时表示，自成都出台楼市调控新政后，他就密切关注成都市购房动向，在他看来，成都楼市新政主要规定的是自然人可以新购买一套房子，也就是说一张身份证可以新购买一套房屋，这对真正刚需和改善需求性购房者而言并无什么影响。

　　事实上，王海的看法也在建发地产成都公司的产品上得到验证。由于建发地产成都公司近期推出的都是改善需求产品，这一产品目前销售情况，与调控前并无较大差距。

　　B

　　降低杠杆

　　政策：购买二套房住房贷款首付款比例不低于40%

　　解读：力度适中总体影响不大，政策还有空间

　　四川中原地产分析认为，此举提高了二套房的购房成本，对于改善性购房需求将造成一定影响。但相比此前二套房以认房来界定的历史最高首付6成比例，政策还有空间。

　　西南财经大学经济学院副教授刘璐也表示，这属于降低杠杆的常见政策，相对于其他城市60%、70%的要求，40%对改善性住房需求的压力不算大。“对市场影响不大，只是对于个别刚刚在凑首付门槛条件上的购房者有一些影响。”刘璐表示。

　　“成都此次的限购政策实际上对高端客户的影响不大，首付比例提高了5%，压力是不足道的。”成都金沙城有关负责人认为。

　　C

　　遏制跳涨

　　政策：价格明显高于周边的楼盘相关部门将介入核实

　　解读：加强申报价格指导项目分期销售价增速受限

　　本次成都市调控新政对于开发商定价也进行了限制。根据新政，商品住房申报价格明显高于周边楼盘的，价格主管部门会同相关部门对价格进行核实后，方予受理商品房预售许可、现售备案申请。

　　同一项目分期建设销售的，价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速。

　　对于购房者来说，这一条无疑是绝对的好消息。在市场高涨期，同一楼盘分期销售的价格跳涨是十分普遍的现象。而在新政实施后，这样的“跳涨”就行不通了。刘璐解读道，根据《成都市2015年国民经济和社会发展统计公报》显示，2015年成都城镇居民人均可支配收入33476元，比上年增长8.0%。也就是说，照此规定接下来楼盘分期销售，每年的增幅不能超过8%。

　　“特别要指出的是，这是一年的增幅。事实上，项目分期销售一般不会间隔这么久，往往也就是几个月甚至更短的时间。也就是说，如果某楼盘二期开盘与一期相隔为三个月，那么按照新规二期项目价格最多只能涨2%。”刘璐说，这意味着市场常见的首次开盘较低价格聚集人气，以后的批次再快速拉升价格的套路，这下行不通了。

　　D

　　限制捂盘

　　政策：开发商须10日内一次性向社会公开全部可售房源

　　解读：意在打击捂盘惜售、囤积房源等行为

　　在本次成都市出台新政后，开发商再想以传统的“分批次销售”办法捂盘惜售、囤积房源就不行了。根据新政，开发企业应在取得商品住房预售许可、现售备案后10日内一次性向社会公开全部可售房源，按规定在销售现场显著位置设置商品房销售信息公示系统，及时反映房源销售状态，按一房一价、明码标价对外销售。

　　同时，房地产开发企业和中介机构不得有捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为，否则关闭商品房买卖合同网签，暂停开发企业后续项目预售许可受理，取消中介机构存量房网签，记减开发企业和中介机构信用分并公开曝光，涉嫌违法的由公安机关依法处理。

　　“新政出台后，‘10日内一次性向社会公开全部可售房源’意味着开发商要么不拿预售证，拿了10天内必须一次性公开销售。这将对传统的‘分批次’销售形成约束，其实就是意在打击捂盘惜售、囤积房源等行为。”刘璐说，“按一房一价、明码标价对外销售”同样也是为了避免一些中介机构或销售人员人为加价，影响客户正常购房，“在市场火爆时期，这些现象不是没有出现过。就像以前车市火爆的时候，买车还要加价等，一个道理。虽然当前成都楼市还没有到这种程度，但防患于未然总是好事。”

　　三|问|房|地|产

　　密集调控政策下房价会降吗?

　　拐点是周期性的，而非实质性下跌

　　国庆期间，各地密集出台楼市调控政策。无论是刚需人群还是投资人群，似乎都在问这么一个问题：“十一之后房价会降吗?”

　　易居中国研究院智库中心研究总监严跃进认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性的下跌。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“房价不是一直涨的，在2014 年、2011 年、2008 年、2005年房价的确是跌的。如果房价再涨，房地产政策全面回归2014年是可能的。所以投资需求基本已经到变现的时候了。”

　　限购后房子还能买吗?

　　投机买房叫停 刚性需求仍可下手

　　对于普通购房者来说，现在到底该不该买房呢?针对目前众多购房者心中的疑虑，建发成都公司营销总监王海认为，与国内其他城市相比，成都目前的房价并不贵，依然处于合理价位，价格出现大起大落的可能性不大。“只要不是投资、投机性买房，什么时候都可以下手!”王海这样认为。

　　刘璐则表示，目前的房地产整体状况和2004年那波大行情起步时已经有了本质的区别。当时大多数买房的人都是刚需。而现在大多数买房的人都是换房和投资。

　　房子不能投资了钱会去哪儿?

　　部分资金进入A股

　　相较于房地产，A股市场经过了去年以来的调整，继续出现大的系统性风险概率极低，一旦A股出现一波稳定的反弹行情，将极有可能吸收部分房产投机的资金。

　　国庆假期期间有私募人士在微信圈表示，部分楼市资金开始转战A股了，在近期发行的私募产品中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。此外据中国结算公司数据显示，8月持股超1亿元的超级散户较7月增加174人，这些都说明部分资金已开始悄然进场。

　　八月中旬恒大举牌万科和安邦增持金融街为A股房地产板块上涨添了“一把火”。那么，在国庆后多地密集出台调控政策后，房地产股是否也会迎来拐点?对此，中泰证券分析师罗文波则认为，以上一系列事件表明险资和实业资本增持地产公司将是一个长期、持续的行为。长期来看，险资和实业资本增持将持续带来地产板块的估值修复，但是短期来看，各地的调控政策也会对地产板块带来短期的利空情绪。

　　全|国|比|较

　　成都楼市调控不算严

　　事实上，对于整个国内房地产市场来说，这个国庆都是一个绝对不平静的“黄金周”。不仅仅是因为迎来了房地产销售旺季的“金九银十”，更因为从9月30日至10月6日夜间短短七天内，包括成都在内，国内共计19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　同时，住房和城乡建设部还公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单，指出这些企业和机构发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以抬高房价、牟取私利。这些不法行为损害消费者权益，误导市场预期，社会影响恶劣。

　　与国内其他城市的调控政策相比，本次成都市的调控新政总体尚不属于最严格之列。例如，在号称“史上最严”调控的深圳，新政规定无房但有贷款记录的居民，首付不低于五成，对有一套房的居民，购二套房首付提高到七成以上。

　　并且，南京和深圳同时还将本地户籍离异人士列入了限购清单，均限定本地户籍离异人士仅可购一套房。珠海和福州则暂停三类居民购买建筑面积144平米以下商品住房。而在二套房首付方面，南京甚至将贷款未还清购房者的最低首付比例上调到了80%。

　　华西都市报记者 赵雅儒 王仁刚 饶媛媛 方志勇 曹铭轩