成都楼市为何"涨声"一片 业界:"疯狂"之后将留"创伤"
位于成都市区的一楼盘，开盘前销售现场。
最近，成都楼市集体陷入了“狂欢”，年初到现在部分楼盘单价直接涨了8000元/平方米，尤其是城南项目几乎全线飘红。
记者在采访中了解到，仅中秋节期间，成都保利实现销售5亿元;成都绿地揽金3亿元;绿岛筑首次开盘460多套房源全部售罄;包括成都万科、华润、蓝光、朗基、优品控股、龙湖、世茂、置信等品牌开发商在内，其开发的楼盘纷纷出现“抢购”和“断货”等现象。
□本报记者 文强 文/图
市场现象“热钱”推涨成都楼市
9月18日杭州推出限购政策，将在第二天执行，致使当日成交5105套，不少人连夜从外地奔赴签约。“除杭州之外，成都、武汉、南京、厦门等新一线城市都有可能成为楼市下一个‘宠儿’，接力房价上涨。”知名地产策划人李绍华说，一方面今年实体经济艰难，而国家信贷政策比较宽松，再加上股市低迷，消费者的投资途径非常有限，导致一线城市房价飞涨;另一方面由于一线城市和部分新一线城市重新实行限购政策之后，这些“热钱”会寻找比较理性的去处，而类似于成都这样的城市，正是这些资金的首选。
据不完全统计，成都城南有80%的项目已经涨价或者预备涨价，其中首次开盘之后涨2000元/平方米以上的项目不在少数，有的甚至直涨5000元/平方米。国家统计局19日公布的数据显示，截至8月国内一线城市新房同比价格涨幅均超过20%，其中上海和深圳涨幅超37%。专业人士认为，目前一线城市可售房源不足，后续房价将继续上涨，抑制房价上涨依然是一个比较艰巨的任务。“目前成都楼市不少购房者属于投资性买房，其中不乏有来自国内其他城市的消费者。”西南财经大学副教授刘璐认为，这种市场热度除了成都本身的改善市场突起之外，北上广深等热点城市挤压或者外溢出来的购房资金占相当大的比例。“成都已经被定位为国家中心城市，自贸区也已获批，这是为何越来越多的高科技人才及央企、国企、世界500强企业纷纷入驻的原因，这些都将支撑成都未来的发展。”中交天府成都实业有限公司副总经理廖文说，尤其是高科技产业聚集的城南区域，更将增加无限的想象空间。
“在双重风险之下，国内房地产市场仍有很大的机会。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说，目前房地产市场的分化格局越发明显，一方面是一线和部分二线城市的高房价风险;另一方面是三、四线城市的高库存风险。
记者在采访中了解到，成都高新区、天府新区、龙泉驿区、温江区等区域楼市今年的成交量同比大幅上涨。来自四川中原地产的数据显示，9月第一周，成都主城区商品房供应面积约28万平方米;主城区商品房成交面积超过18万平方米;主城区商品房成交均价11607元/平方米。
“这一波行情主要是‘改善’拉动，过去被作为主力的‘刚需’产品销售已经逐渐边缘化。”西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，“改需”就像是被释放出来的一股“洪荒之力”，正好在房地产发展十年的换房节点上出现升级换代，再加上信贷政策的放宽，最终成就了今年的改善型产品市场。“虽然目前市场一些项目销售非常好，很多购房者都存在‘恐慌’心理，但是未来大的经济形势仍然存在不确定性。”李绍华认为，如果开发商对于未来的预期过于看多，盲目的大幅度疯狂涨价，如果市场发生震荡，必将给企业和项目留下“创伤”。目前市场下，最好的营销策略就是大幅度走量才是聪明之道。
◎记者观察
“摇号”拿地，就能抑制房价上涨?
□姜必刚
9月19日，南京网上土地竞拍拉开序幕，27宗土地集中出让，第二天出现了首宗“摇号地块”，第三天出现7宗“摇号地块”……此前8月12日，南京市出台并执行房地产调控新政，并调整土地出让方式，采取网上拍卖方式，一旦开发商网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，便停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。
另据报道，9月杭州50多个楼盘集中上调售价。9月12日，封盘两个月的“融科东南海”重新开盘，成交均价从9500元/平方米跳到1.6万元/平方米，第二天又把备案价格调到2.8万元/平方米。此外，在这一波购房热潮中，杭州各个板块的投资客都在增加。中秋期间，来自温州的看房团，一口气在杭州滨江地区买下100套房，给当地楼市带来巨大震动……
回顾每一轮楼市回暖与疯涨，几乎都会出现三个现象：首先是一线城市或东南沿海热点城市突然冒出 “高价地王”，成交楼面价往往在起价基础上翻番，而且成交地块本身在当地往往具有指标意义，竞得者往往是知名企业，引起业界及购房者对政策预期、市场预期的改变;第二，因为“高价地王”的出现，通常会带动地块周边楼盘销量和价格的上涨——通过炒高面粉价，而抛售滞销的面包，吸引更多的购房者下手，这是开发商的惯用手法，可以达到“一石二鸟”。同时，推高周边地块的价格，也是开发商提高土地抵押值的最佳手段。所以，即使在楼市悲观期，往往也会出现“高价地王”;第三，在预期看涨楼市复苏时，总会看到投资炒房者的身影，最初的当数“温州炒房团”，随之而来的是上海、江浙、广东“富人炒房团”，近几年则是实体企业关门后冒出来的“老板炒房团”……这些炒房团成员动辄联手买下几十上百套房，通过开发商与各种媒体的炒作，通常会对当地楼市产生刺激，诱使更多人购房。
在这一轮的楼市上涨中，这三个现象表现得尤为明显，几大助涨因素相互作用，于是出现了政府官员、专家学者、银行行长乃至开发商都搞不明白的房价见风涨。要知道，仅仅一年前，各方还在为楼市“去库存”而发愁。
据悉，杭州2016年1-8月成交的土地中，溢价率超过100%的地块达7宗，溢价率超过50%的达21宗。今年在北京、上海、南京、成都等城市，楼市面粉价高过面包价的现象竞相出现，房价也随之水涨船高。有鉴于此，南京出让土地实行最高限价，通过摇号确定最终竞得者，这从市场经济角度来看，实则有些 “大跌眼镜”。但面对地价房价无理由疯涨，这种通过摇号确定最终竞得者而抑制地价高涨，倒是一种不是办法的“办法”，但是能否起到稳定市场预期的作用还有待于观察。
除了通过“摇号”抑制地价高涨，面对外地投资者蜂拥而来炒房，杭州实行 “限外令”——自9月19日起，限制非本市户籍居民家庭购买二套房，这也是必要的措施。
同时，面对诸多投资者通过贷款炒房，银行实行“限贷”——针对二套及以上的购房，提高购房首付比例以及贷款利率，也是不可或缺的办法。
面对开发商哄抬房价，物价税收部门也不能熟视无睹!总之，要抑制地价房价非理性疯涨，各地政府及金融机构及相关机构必须合力打“组合拳”，多管齐下才能见成效。
