成都8月楼市:开发商无房可售 市民按揭买房难度大
城南某楼盘房源售罄，销售现场空无一人。
城东一项目开盘现场，购房者在办理相关手续。
8月是楼市传统“淡季”，尤其是在“四限”之下。那么，今年8月上半月成都楼市供应量有多少？销售情况如何？房子租赁市场怎样？成都二手房市场表现如何？
□本报记者 文强 文/图
8月已过半 买卖双方都喊“渴”
8月14日，四川日报记者在成都市城乡房产管理局网站查看到，8月2日—14日，成都共有翡翠悦庭、绿地东村6号地块、468公馆三期、玉锦华庭、泰丰城中城大厦、锦绣城、锦城南府D区和乐活公社等8个项目取得预售许可证，总体量约19.4万平方米。
记者梳理发现，翡翠悦庭和玉锦华庭拿的是“机动车位”预售证，总体量约36667平方米；绿地东村6号地块、468公馆三期和锦绣城是“现房”取得预售证，总体量约28376平方米；泰丰城中城大厦、锦城南府D区和乐活公社则是因“商业、办公”而获取预售证，总体量约129005平方米。至于以“现房”名义拿到预售证的三个项目，产品属于什么性质？为何是“现房”才拿预售证？“现房”里又有多少住宅？公告里没有显示。
“8月已经过半，无论是拿到预售证的项目，还是市场的存量房销售，都处于低位。”成都全心集团总裁李国峰说，一方面由于目前是楼市销售的传统淡季；另一方面，在大环境的影响下，多数开发商基本处于无房可售的境地，这里面既有市场销量和工程进度之间的矛盾，也有开发商自己缺少土地储备，项目开发出现“断档”的问题，更有在各种政策影响下，市场结构发生变化的问题。总之，目前无论是买方市场还是卖方市场都喊“渴”。
购房“门槛”提升 按揭买房难度大
截至8月15日17:00，成都市城乡房产管理局官网发布的即时交易数据显示，15日当天，成都锦江区、金牛区、成华区、武侯区、青羊区和高新区商品房共成交约2.1万平方米，其中商品住宅成交103套，总面积接近1.1万平方米。
相比之下，二手房的成交量就更乐观：二手房成交超过5万平方米，其中二手住宅成交283套，总面积接近2.5万平方米。
“目前，楼市成交量较低的主要原因是购房成本太高。”合富辉煌成都公司相关负责人说，“限购”之后遇上“淡季”，按照正常逻辑来说，购房者的负担应该降低，但今年却不同，成都主城区但凡住宅项目上市销售，开发商都是先满足“一次性”付款客户的需求，那些想按揭买房的消费者几乎没有机会下手，这些人不得不选择价格较高的二手房；另外，目前无论买首套房还是二套房，贷款利率几乎都没有折扣，有的还会上浮。
据相关数据显示，目前建行首套房房贷利率在4.9%的基准利率基础上上浮5%，二套房上浮15%；中国工商银行首套房执行基准利率或者上浮10%，二套房上浮10%-30%；中国农业银行成都王府井支行首套房执行4.9%的基准利率，二套房上浮10%-30%；中国银行锦江区某支行首套房上浮至少5%以上，二套房上浮至少15%以上。
迎接“新风口”租房市场硝烟渐起
“寻求红璞公寓房源，新建商品房、存量商品房、村房、自建房、酒店宾馆，无论毛坯还是精装，只要适合做出租公寓的物业皆可。”这是最近记者收到的一条信息。自2015年初中央发布关于鼓励发展租赁市场的相关政策以来，长租公寓成为楼市在调控之下唯一被支持的业务，最近有关“住建部称将立法明确租购同权”的消息再一次将其推向风口浪尖。记者在采访中了解到，目前以万科、龙湖、朗诗、旭辉等为代表，众多开发商已在四川涉足长租公寓市场。
“经过几轮起起落落，目前整个房地产市场出现了新的风向，在‘房子是用来住的，不是用来炒的’导向引领下，租房市场或将迎来新的机遇。”四川祥庸尺度智业机构总经理曾令一表示，随着人才政策的出台，各地租售同权政策也相继推出。七月广州楼市推行“租购同权”，随即住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、成都等12个城市开展住房租赁试点。
“龙湖长租公寓——冠寓抢滩成都市场半年来，已拥有房源7000间。”成都龙湖冠寓相关负责人告诉记者，目前龙湖已布局成都、苏州、杭州、重庆等7个城市11家店。
7月20日，成都一宗要求部分自持和招商条件苛刻的土地，经过数十轮激烈竞争，最终被成都龙湖地产以9200元/平方米的楼面价收入囊中。成都龙湖地产相关负责人说，这就是在为2-3年后的长租公寓之战补充土地。
楼市结构生变 后市依然可期
“成都楼市这种现状可能在9月份之后得到改变。”华润二十四城项目负责人告诉四川日报记者，成都楼市目前呈现出二手房价格与新房价格“倒挂”的现象，很多区域的二手房成交价都比新房价格高，主要是因为二手房价格由市场确定，而新房价格受到政府调控。另外，在去年到今年的销售过程中，多数开发商都“不差钱”，也不会刻意去抢工期推新房。
但看后市，淡季不会一直持续——
从时间上看，随着“金九银十”的临近，市场趋势就会逐渐明晰，一些房企势必进入完成全年任务的“冲刺”阶段，市场供应端有望放量。
从发展趋势上看，政策调控有望更精准。“房价过快上涨的情况得到了遏制，整个房地产市场已有一些分化，在一二线城市房价上涨的压力比较大、很多三四线城市特别是县级城市库存比较高的背景下，现在应该强化地方政府的主体责任，因地制宜，实施分类调控。”日前，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示。
当前房地产调控成效在不断显现，7月份全国商品房销售面积比上半年有所回落，但仍然保持两位数的增长，特别是非重点城市增幅超过20%。“让真正想买房的有房可买、让想炒房的人无房可购或离市场已不远。”成都凯仁地产副总经理荣轶表示。
◎记者手记
“限”出的机会
看行情，市场有点冷：进入8月，成都楼市成交量出现了一波“低谷”，这其中既有传统淡季的影响，也有市场供应量少的制约，更有政策调控的“身影”。
看后市，市场有前景：房价过快上涨势头初步得到遏制，租房市场风生水起，一些先知先觉的开发商已率先进入租赁市场，由原来只建房、售房到建房、收房、持有房等模式的转变，由此开辟了一片新“蓝海”。
这就是市场，在关上一扇门的时候，也开启了一扇窗。在中央年初提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一导向的引领下，本轮楼市调控可谓“多管齐下”，限购把一些炒房客“挤”出了市场、限价让开发商不再漫天要价、限贷使金融风险降低、限售让一些投资客望而却步……
我们欣喜地看到，经过几轮起起落落，现在看似有点“冷”的房产市场已萌动着新机，而目前看起来无房可买的楼市，已经在曲折前行中探寻着新的方向。