房地产业内专家详解成都市“5·15”房地产新政

　　成都市“5·15”房地产新政发布后，华西都市报-封面新闻记者联系上成都房地产行业各路专家，对新政进行解读，专家普遍认为此次限购利好真正的刚需用户，购房需求得到有序平缓释放，未来市场运行更加平稳健康。

　　成都链家研究院院长张键：

　　打击投机，满足刚需

　　对于成都房地产“5·15”新政的调控思路，张键认为此前的调控政策更倾向于从供应端进行调整，而本次新政则主要从需求端切入，意在使购房需求得以有序平缓释放，同时打击投机需求，让刚需能够得到进一步满足。

　　结合目前成都市房地产市场情况，张键对本次新政的内容进行了分解解读。他认为，“5·15”新政对成都房地产市场主要会产生两大影响。首先，对社保缴纳期限要求的加强可以更加合理管控有效需求。此前在成都落户新政影响下，成都落户人数急剧增加，也让购房需求产生了较大变化，新政调整后可以保证这部分需求获得有序释放，保证房地产市场平稳发展。其次，限购对象由自然人变为家庭，这条政策在北京已经有过类似实践，这种调整有助于打压短期投机需求，可以规避很多因为市场利差而引起的“房票”现象等。

　　“总的来说，在调控的大背景下，新房、二手房供应加大的同时购房需求得到有序平缓释放，这样的供需变化能够让未来市场运行更加平稳健康。”张键总结道。

　　四川大学经济学院副院长龚勤林：

　　满足新增人口的刚性需求

　　去年11月，成都市房地产业发展、租赁市场、住房保障三项“五年规划”正式出台。其中《成都市房地产业发展五年规划》提出，从2017年到2021年，全市计划新建住房160.6万套，其中2018年将新建住房31.37万套，到2021年将扩大到34.08万套。

　　今年新建31.37万套住房是个什么概念呢?按照统计局公布的数据，2017年成都市的城镇常住人口规模比2016年增加了28.71万人，根据过往的经验，人口规模的增长一般会保持一个相对稳定的水平，那么预计今年的人口的增长也将在30万左右，也就意味着即使人均一套，31.37万套住房，能够充分满足新增人口带来的刚性需求。同时，今年新建住房的面积将达到3367万平方米。根据房管局的数据，在过去的五年间，成都市新建商品住房的年平均成交面积是2900万平方米左右，加上目前成都实施的限购、限贷、限售等调控措施，外来需求、投机需求得到明显抑制，这也就意味着3367万平方米的新建住房，是能够充分满足我们合理的购房需求的。

　　另一方面，截至到2017年末，全市城市住房已建成521万套、5.01亿平方米，按城镇常住人口计算，人均住房建筑面积达到了43.5平方米，高于全国平均水平，居民的基本居住需求已经得到了满足。

　　西南财大经济学院副教授刘璐：

　　未来五年内住房供应量充足

　　去年11月，成都出台了房地产业发展、住房保障等五年规划，其最大的作用就在于稳定市场预期，使得从购房者到开发商的各个市场参与方能够对成都楼市发展的顶层设计有着正确的认识，从而避免误判。

　　根据《成都市住房保障五年规划》和《成都市房地产业发展五年规划》，从2017—2021年，成都市新建住房17005万平方米。其中：商品住房(含人才公寓和产业园区配套住房)11929万平方米、保障性住房及拆迁安置房5076万平方米，通过货币化保障和实物保障方式，解决新增13.6万户家庭住房困难问题。这里面传递出一个非常重要的信息，即成都未来五年内的商品房供应量是非常充足的，困难家庭的住房保障是充分满足的。目前在成都局部出现的一些楼盘抢购的情况属于暂时性的供需矛盾问题。华西都市报-封面新闻记者赵雅儒

　　加大供应

　　成都土地市场开始逐渐降温

　　官方回复成都市土地市场三大核心话题

　　一、未来五年住宅类用地供应是否有保障?

　　答：成都市国土局在2017年6月已公布的《成都市住宅用地供应中期规划(2017-2021年)》中，明确了五年内成都市计划供应住宅类用地68745亩，其中商品住房用地供应量49890亩、安置房等保障性住房用地供应量以及乡村振兴集中建房使用集体建设用地等18855亩，完全能够满足成都市各类新增住房建设需求。

　　专家解读：成都市国土局公布的该项中期规划，向市场传递了后续住宅类用地供应有保障的积极信号，对于土地市场供应的预期将直接影响企业拿地的判断。

　　二、2018年成都市住宅类用地供应能否满足市场需求?

　　答：今年1-4月，成都市明显加快了热点区域的住宅用地供应节奏和规模，据统计，目前全市已批准供应住宅类用地约6700余亩，实际已成交4245亩，和去年同期成交量相比增长245%，其余已批准上市土地也将于近期陆续公告、拍卖，完全能满足市场的正常需求。

　　专家解读：针对近两年成都市场存在升温的可能，通过供给侧调控，从源头加大市场供应，可以有效抑制因供需关系紧张而产生的房价上涨压力。从2017年底开始，成都土地供应的持续保障，已经使得土地市场开始逐渐降温。

　　三、为控制地价较快增长，成都在土地供应端采取了哪些应对措施?效果如何?

　　答：一是将土地成交溢价率与土地价款缴纳时限挂钩，土地成交溢价率越高，土地款缴纳时限越短，引导开发企业理性竞价;二是建立土地拍卖资金审查制度，要求企业以合规自有资金参与土地竞买，通过降低购地资金杠杆率，遏制土地炒作;三是在中心城区及部分郊区市县热点区域上市土地拍卖中采取了灵活竞价方式。

　　专家解读：从2017年至今，成都土地市场总结起来应该是一个通过适时调控使市场逐渐回归理性的过程，通过出台政策，然后根据市场反应及时调整完善优化。土地供应的保障和土地价格的控制，将持续传导到商品房市场供应，冲淡未来房价上涨压力。

　　华西都市报-封面新闻记者赵雅儒