房屋库存连续29月走高 楼市仍会继续向下调整
中新四川网9月23日电（李茂林）据悉，9月13日，国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中，截至8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。
全国商品房竣工面积仍在不断增加，房屋库存指标面临继续攀高的可能。
楼市库存悄然翻倍 真实库存庞大惊人
这一数据看似平淡无奇，但对比历史数据不难发现，自2012年4月以来，上述指标已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。
根据统计局的口径，“待售面积”是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。该指标通常被理解为房屋库存。按照上述理解，过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近四年来，全国商品房库存增加了约190%。
今年以来，随着房地产市场转冷，投资热情有所减退。但在多年来的投资惯性作用下，库存持续增长。统计局的数据显示，最近5个月，全国商品房竣工面积仍在不断增加。这也意味着，如果市场销售没有出现根本性好转，房屋库存指标有继续攀高的可能。
按照正常的逻辑，在一个城市中，库存规模维持在8-12个月的去化周期，属于正常水平。但在销售低迷的当下，很多热点城市的去化周期远高于上述警戒线。
库存数据的增加，昭示市场供需关系反转的态势。但在统计数据的背后，真实情况可能更为严峻。
据悉，在对库存的统计中，并未将保障房纳入其中。一位接近住建部的专家指出，不少城市的保障房建设规模较大，但由于未能较好对接需求，导致难以消化。该专家表示，若将一些地区两限房、经适房等带有商品房性质的房屋计算在内，楼市的库存数据还会增加。
与此同时，游离在政策法规之外的“小产权房”，规模庞大难以估算，而且并不在官方的统计口径中。若将这部分房屋计算在内，则市场的真实库存更为庞大。
由于统计口径和数据采集不够透明，使得房地产市场中的真实库存难以为外界所知。多数受访者指出，房地产市场的真实库存，至少要在现有基础上上浮30%。
今年6月，西南财经大学发布报告称，2013年中国城镇地区住房空置率达22.4%，比2011年上升1.8个百分点。高于国际惯例中5%到10%的合理区间，存在严重供给过剩。从另一个角度佐证了“产能过剩”的现实。
未来仍会继续向下调整 成都楼市七折或成新常态
国家统计局日前公布的数据显示，房价回落态势明显。市场人士普遍认为楼市调整格局已经形成。近来多地根据市场变化取消了楼市“限购令”，对此，专家指出，取消限购意味着市场机制的恢复，楼市库存有望进一步消化。
浙江工业大学经贸学院院长虞晓芬认为，解除限购有利于恢复市场信心，也有利于激发市场的成交量，从而避免楼市硬着陆。但随着房地产市场日趋成熟，一个漫长、持续的调整格局将不会因限购政策的取消而改变。
专家指出，长期来看，“稳中有降”仍将是大势所趋。“投资者、投机者已经意识到炒房的风险；开发商意识到了房地产不再是暴利行业，只有满足消费者居住需求才能生存；银行等金融机构也随着我国整体经济结构的调整，将资金的便利之门敞向新兴产业。因此，无论限购是否取消，房价暴涨暴跌的时代都已成为过去。虽然不同区域楼市会有一定程度的分化，但整体房价逐渐回稳是大概率事件。”天津财经大学经济学院教授丛屹表示。
市场人士普遍认为，未来房价的下行将引来真正的消费型购买者进入，从而有力地消化房地产市场的库存，房价也将进一步回归理性。
“没有一个住房投机者敢冒接楼市泡沫最后一棒的风险。从这个意义上说，地方政府松绑限购，看上去是想救楼市，实际上会使更多的投资者远离这个市场，从而加速楼市向下调整。这将使住房市场的性质发生根本转变，也使得住房消费者进入市场的机会逐渐显现。”房地产专家、原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容分析。
据锐理数据统计显示，1-8月大成都商品住宅成交同比下降25%，主城区住宅成交505.5万平方米，同比下降20%。一不愿具名的资深业内人士表示，成都住宅成交量同比大幅下滑，库存节节攀升，降价跑量是开发商应对高库存和激烈竞争的无奈之举，七折或成楼市新常态。“但是一味的降价未必能收到良好的效果，应对窘境，开发商还是要准确定位好目标客群，做好产品质量和服务，才能在房地产行业走得更远更稳健。”
此外，锐理总部品牌营销中心总经理郭洁也表示，今年剩下的几个月，开发商会不惜一切代价完成全年任务，冲刺回款目标，以价换量依然是首选。（完）