庐山1.2万居民下迁新城被指成官员变相福利分房
真正受益的是体制内官员和职工，“居民下山”被指最大民生工程不利民
庐山1.2万居民下迁被指成官员变相福利分房
张家振
和全国多数旅游景区不同，在海拔1100多米的百年老镇——江西庐山牯岭里，除了远道而来的游客之外，还生活着大量原住民，在云雾中享受着清凉、悠闲的生活。
不过，这样的生活节奏将很快被改变。这缘于江西省庐山风景名胜区管理局(下称“庐山管理局”)推行的居民下迁政策：庐山上的1.2万多名居民将被逐步下迁到庐山脚下的庐山新城。
近日，《中国经营报》记者深入庐山调查了解到，庐山新城一期1102套住房已具备入住条件，庐山居民下迁工作正式启动，正进行住房申请统计、公示工作。截止到目前，已有167人符合房改房政策并退出山上住房；429人提交了定向商品房购房申请。
然而，庐山新城房源分配却引发了一系列质疑：严格按照行政级别和职称、工龄高低确定购房面积的大小，在内部造成不公；体制内官员和职工以2917元/平方米的市场微利价购房后，进入市场交易并不受约束，低于周边房价近2000元/平方米，很容易通过上市交易“提款”，有福利分房的嫌疑。
有当地居民质疑，在这一工程中真正受益的并不包括山上的普通居民，而大部分是庐山管理局及局属行政事业单位和局属企业职工。
“定向商品房销售价格严格按照建设成本加适当微利的原则进行测定，不存在福利分房情况。”针对上述质疑，庐山管理局书面回复记者称，鉴于庐山面临的环境压力和民生需求，通过行政管理主体下迁，带人下山、带车下山，同时通过政策引导，吸引部分居民下迁，使山上人口数量与庐山环境承载量相适应，并通过异地房改逐步改善山上居民住房条件。
1.2万居民下迁被指“穷人下山富人上山”
近日，庐山管理局下发的《关于2014年度居民下迁房改房(优先选房)退出山上住房的通知》要求，2014年6月9日至6月12日，符合2014年度庐山新城房改房(优先选房)申购资格公示后无异议的申请户向管理局下迁办监督审核组退房交钥匙，并提醒“如因职工和居民个人原因在规定时间内未完成验房、收房的，视同自动放弃优先选房资格，造成一切后果由个人自行承担”。
这也意味着，居住在牯岭镇的1.2万名行政、事业单位职工及其他普通居民将被陆续搬迁下山，住进庐山新城安置房。据了解，这也是九江市有史以来规模最大的一次人口动迁。
庐山新城位于庐山脚下的九江市区东南面，总规划用地1700亩，北距九江城区约3.5公里，南距庐山风景区约4.1公里。工程分两期进行，其中一期23栋、1102套住房项目总建设面积117173平方米，总投资16468.81万元，二期尚未开工。
6月25日，记者来到位于九江市威家镇芳兰村的庐山新城实地探访，大门口电子显示屏上打着“欢迎入住庐山新城”的字样，小区各个入口都有保安值勤，一家名为海南富南物业有限公司庐山分公司的物业管理公司已经入驻。这里将成为承接庐山职工、居民下迁的主要阵地。
庐山新城一期23栋安置房已全部建成，小区内绿树成荫，虽已具备居住条件，不过尚未有居民入住，小区门口张贴的各楼栋登记表也显示房源还没有完成登记、销售工作。
“庐山新城一期的1102套住房，已有700多户报名申购，现在已完成了优先选房摇号和分配到户工作，接下来将开展后续的房屋摇号和分配工作。”庐山管理局党委副书记、局长彭敏表示，“如果新城一期住房全部售完，我们在新城还预留了土地，可以根据居民报名申购情况，适时启动二期住房建设，完全能够满足全山居民的需求。”
据了解，九江市政府于2008年划拨土地1693.8亩用于新城建设，资金由管理局自筹。庐山管理局一位工作人员告诉记者，早在两年前管理局的行政职能部门就从庐山上搬了下来，目前山上仅保留了便民服务中心和与旅游服务密切相关的部门，等安置房小区全部建成后，山上的公务员、职工和大部分居民也将搬到山下居住，“到2020年，庐山将完全恢复其历史真实性和完整性”。
事实上，促进庐山居民下迁、为旅游发展腾挪空间的想法由来已久。早在2006年，九江市就决定按照“山上多做减法，山下多做加法”的“一下一上”(“下”即是部分居民下迁，“上”即是旅游整合上市、拓宽融资渠道)发展战略，将庐山的管理机构、服务机构和部分与旅游无关的居民搬迁下山。
不过，这一下迁方案一经推出就引发了一连串质疑。例如，很多人指责庐山管理局“一下一上”的实质是穷人下山富人上山，是资源再分配；而学者们则担心，没有牯岭人的庐山将会丧失文化传承，最终沦为一个庸俗的纯商业社区。
居民下山实为旅游上市让路
统计数据显示，2012年，庐山共接待游客807万人次，实现旅游总收入70亿元；2013年，接待游客、旅游总收入分别跃上1000万元和100亿元两大台阶，达到1003万人次、100亿元，同比分别增长24.3%和42.9%；预计2014年这一数字有望达到1200万人次，120亿元。
然而，在经历旅游快速发展的同时，庐山人面临着无法回避的问题：景区正越来越不堪重负。
“根据统计，目前庐山常住居民达1.2万余人，旅游旺季务工人员大量涌入，高峰期可达到5000余人，居民人口的增加及人们生活方式的改变使庐山环境压力不断增大。”庐山管理局在书面回复本报记者的采访时表示。
此外，由于庐山特殊的保护需要，山上严格控制基建，房屋供求关系高度紧张，群众居住条件相当落后。庐山是目前全国极少数没有落实房改政策的地方，保障房建设也因保护需要无法启动，群众对此有迫切需求。
“由于风景区保护需要，不能实行就地房改，省市房改办同意庐山实行异地房改，启动庐山新城建设，将山上居民下迁。”庐山管理局负责人告诉记者。
对于腾退住房的处置，上述负责人表示，下迁单位、进驻中心单位腾出的办公用房及居民腾出的公有住房，由管理局纪委、国资、房产部门牵头统一接收，“腾出的房屋实行统一管理、统一处置、统一经营、统一监管，符合保护及发展需要的公房用于旅游功能的完善及增强，不符合保护及发展需要的公房实行功能转变或拆建还绿。”
不过，据当地人士介绍，庐山管理局启动居民下迁安置工作，并不仅仅是解决庐山居民住房问题，根本目的在于逐步理顺庐山管理体制，整合庐山旅游资源，从而为项目建设、旅游接待能力腾出更多空间，最终为庐山旅游上市铺路。
根据最新编制的《大庐山旅游发展规划纲要》，庐山将按照“国家人文发展综合示范区、国家旅游发展综合示范区、世界一流旅游目的地”的总体定位，实现由观光型向“观光旅游+休闲度假+专项旅游+文化创意”综合型转变，由单一的旅游地向复合型旅游目的地转变。
转型的前提是居民下迁，为游客和酒店让出生活和环境空间。“随着旅游业的发展和来山游客的增多，庐山生态环境所承受的负荷会越来越重，如何处理好发展与保护的关系，是摆在我们面前十分紧迫的问题。当前，庐山实施的一项最大的保护工程就是居民下迁工作，通过减少一定数量的常住人口，能够减少生活污染，减轻环境负荷。”彭敏介绍说。
分配不公引发质疑
庐山新城安置房建设被誉为九江最大的民生工程。不过，有当地居民质疑，在这一工程中真正受益的并不包括山上的普通居民，而大部分是庐山管理局及局属行政事业单位和局属企业职工。
庐山管理局居民下迁住房安置工作领导小组发布的《关于庐山新城房源分配情况的通知》显示，庐山新城一期共有23栋、1102套住房，其中房改房房源550套、定向商品房房源472套、廉租房房源80套。其中，98平方米以上房源共419套。
根据庐山下迁安置政策，只有庐山管理局下属牯岭区域和庐山新城内行政、事业单位在编在册的在职和离退休职工以及经组织人事劳动部门办理了招录招工(不含招聘)手续的企业在职和离退休职工，申请人及配偶无山上公有住房或自建房才可以申请购买定向商品房。
而主动退出庐山公有住房的职工和居民可按房改政策购买庐山新城安置房。公有住房是指由房屋管理单位确认由职工或居民租赁居住的成套公房及职工以集资建房名义建设居住的成套公房。
根据《庐山管理局房改出售庐山新城住房实施办法》规定，新城公有住房房改面积以山上公房计租面积(不含墙体和分摊面积)作为参数，乘以1.43系数后得出的建筑面积为房改面积。房改房价格按照“实际售价=[房改成本价×(1±地段、楼层增减因素)-工龄折扣额]×建筑面积”的计算公式确定售价，新城房改房每平方米建筑面积的房改成本价为660元。
据了解，职工以房改成本价和市场微利价购买的新城住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，不过需要事先按规定缴纳土地出让金等有关税费。而山上拥有自建房的普通居民则无法购买庐山新城的所有房源。
庐山管理局负责人对此给出的解释是，“山上居民自建房由于均未办理房产证及土地证，产权关系尚未理顺，此次暂时不列入房改政策。”
“这个购房政策完全违背了造福于庐山人民，保护庐山生态环境的初衷。”庐山一位不愿具名的居民告诉记者，下迁政策面对的是全山百姓，可是到了定向商品房出售这里，就只有庐山管理局及局属行政事业单位和局属企业职工才能购买，这种做法纯粹是变相福利分房。
此外，居民的另一个质疑在于，安置房的分配会造成社会不公。根据规定，庐山管理局局属行政事业单位和局属企业职工以市场微利价2917元/平方米购房后，进入市场交易并不受约束，很容易通过上市交易“提款”。
在庐山管理局公布的《下迁政策问答》则针对定向商品房的产权界定作出了明确说明：定向商品房与市场商品房性质一样，可按规定办理房产证和土地证，个人拥有完全产权。
据了解，与庐山新城相邻的加州风情商住楼盘销售均价已达4650 元/平方米，这也意味着每平方米将有近2000元的套利空间。“很难说这一政策实施后，庐山常住人口会减少。实质上就是部分人廉价获得了一套房子，无形中获得了几万元至十几、二十万元的收益。”一位居民表示。
针对上述质疑，庐山管理局书面回复称，“定向商品房销售价格严格按照建设成本加适当微利的原则进行测定，不存在福利分房情况。目前，我局财政、审计、房产等部门对新城一期住宅进行了建设成本核算，确定2014年度庐山新城定向商品房市场微利价为2917元/平方米，考虑到地段、设施配套等因素，与周边同类型商品房相比价格比较适中。”
另一个饱受诟病的问题在于，定向商品房房源分配严格按照行政级别和职称、工龄高低确定购房面积的大小，在管理局内部也造成了不公。
按照《庐山管理局房改出售庐山新城住房实施办法》规定，25年以上工龄的职工和科级干部(含享受科级待遇)、高级技工，每户建筑面积不超过98平方米；县、处级干部(含享受县、处级待遇)，每户建筑面积不超过112平方米；地、厅级干部(含享受地、厅级待遇)，每户建筑面积不超过140平方米。1982年以前的地厅级干部，每户建筑面积不超过169平方米。
据了解，目前已有429人提交了定向商品房购房申请，其中不乏副县、正处等级别官员。
此外，在接受记者采访的庐山居民中，除故土难离外，更多地表达了对未来生活失去经济来源的担忧。“在山上不管怎么说还可以靠游客做点小生意，开小饭馆和家庭旅馆解决生计，下山之后难免生活困难。”一位居民表示，即使大部分山上的居民下迁了，多出的旅游收入也不能分羹。
对此，庐山管理局相关负责人表示，庐山下迁政策将遵循“政策引导、群众自愿”的原则，对居民下迁不做硬性数量要求，不做严格时间规定，通过优惠政策吸引，完全由群众自愿选择。