广州拟推孵化器新政 三成房产可转让变现

　　近日，广州法制办发布《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定(征求意见稿)》(下称“意见稿”)。不同于常见的奖励和补助政策，意见稿中有两个方面引发了关注：工业用地建设的科技企业孵化器总建筑面积的30%可分割销售;企业可联合拿地，投入孵化器建设。

　　在部分孵化器已经出现生存艰难的舆论声中，广州的这一政策有着拓宽盈利模式的客观效果;而在盘活存量之余，政策同时意在鼓励和支持多元化增量投入到孵化器建设中，进一步促进广州的双创活力。

　　分析人士还指出，政策鼓励或许并不会导致资本的盲目涌入，市场在逐渐培育，孵化器的建设也将回归理性。

　　适度允许房屋转让

　　广州创客街总经理助理赖志达告诉21世纪经济报道记者，这一政策主要是为“解救”孵化器，从目前的情况来看，孵化器的日子并不太好过。

　　一个相关联的背景是，农历新年伊始，深圳地库孵化器宣布倒闭，这在圈子里引起了不小的波澜。

　　近几日接受21世纪经济报道记者采访的众多孵化器从业者指出，地库的倒闭或许只是一个开端，孵化器过剩、空置率高的现象，几乎在全国各地都不同程度地存在。

　　广州一个孵化器服务组织的从业者钟妙森称，她所了解到的广州情况是——“真的不好盈利”。场地出租收益并不足以覆盖成本，而投资收益周期又太长。

　　在国家创新驱动发展战略引导下，包含众创空间等多种形式在内的孵化器在近两年间蓬勃兴起。据广东本地媒体报道，2014年底广州的孵化器数量为85家，可孵化面积为500万平方米。而广州科技企业孵化协会提供的数据显示，截止到2015年底，广州备案登记孵化器119家，可统计孵化面积约650万平方米。

　　“大干快上”的建设也意味着，自身尚还处在初创期的孵化器并不在少数。

　　广州科技企业孵化协会会长冯梦觉指出，同其他很多行业一样，新建设的孵化器也需要克服资金不足、团队磨合、管理服务水平提升等重重阻力。从行业发展和现有孵化企业经验来看，众创空间和孵化器一般需要约3年方能进入稳定运营期。

　　上述意见稿亦解释，关于“适度允许房屋转让”，是考虑到科技企业孵化器投资大、回报慢，故允许其分割转让部分房产，以盘活资产，降低投资风险。但考虑到其享受政府财政扶持，需自持大部分资产才能保持孵化功能，故限定科技企业孵化器总建筑面积的30%可分割销售。

　　此外值得注意的是，政策限定转让主体为“工业用地建设的、且明确可分割转让的孵化器”。广州五号空间总裁助理黎鸿浩指出，对于羊城创意园、TIT创意园等影响比较积极，工业属性用地的持有者可以盘活物业，实现变现。

　　企业联合拿地建设孵化器

　　根据梳理，在广州之前，广东省已有东莞、佛山、惠州、中山、珠海发布过类似的孵化器产权分割的相关政策，但对于孵化器资质要求和可分割比例设定不同。其中，惠州市规定仅省级以上科技企业孵化器具备申请资格;而东莞市的分割比例为：可销售、转让、出租部分的建筑面积不得超过产业用房总建筑面积的80%。

　　冯梦觉分析，如果政策正式落地，对民间资本投入建设孵化器增加了吸引力，将增强广州在区域内的创业环境竞争力。

　　而除了产权分割的规定外，上述征求意见稿还释放出一个信号：科技企业孵化器建设用地可以由符合条件的企业联合拿地、统一规划、分开建设。

　　这是广东省内孵化器相关政策文件中首次提及的方式。并且，意见稿指出，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下，每年安排一定比例的用地用作孵化器建设。

　　某种程度上来说，在吸引更多资本的同时，这一举措进一步降低了进入孵化器的门槛。在此之前，坊间就已充斥着“打着孵化器旗号圈地、骗取政府补贴”的质疑。有业内人士告诉记者，政策落地后或许会吸引到更多的“对口”企业。

　　但赖志达称，降低门槛并没有关系，因为进入之后的市场是竞争的，适者才可生存。

　　3W孵化器市场经理张向野同样指出，这原本是一个难做的行业，从业者需要有真正的资源帮助到创业团队。此前在特别急功近利的状态下成长起来的孵化器，现在更多地也在回归理性。

　　随着创业创新的推进，市场在逐渐培育，优胜劣汰的发生也在警示着“投机分子”。据张向野介绍，已经出现了企业做了孵化器备案但最终搁置项目的情况。

　　赖志达指出，即使政策客观上有鼓励的效果，但不一定会引起资本的盲目涌入。

　　“政策当然是良性的，而且，政府做的已经足够多。但应该政府的归政府，市场的归市场，孵化器要摆脱依赖心理，最终的发展仍然要回归到自身的实力。”赖志达称。