仲量联行发布：2022年成都商业及物流地产市场报告

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　　中新网四川新闻1月12日电(王爵)12日，仲量联行发布消息称：2022年成都甲级办公楼全年市场充满不确定性，企业租赁策略趋紧，增量需求不足，退租时有发生，净吸纳量同比折半，租金持续下行。零售物业市场受疫情反复引致消费低迷，市场空置率创新高，租金下滑；年末地标项目开业，重新定义成都高端商业格局，城南商业迈入新时代。物流地产市场，韧性前行，全年净吸纳量仍超过50万平方米，市场抗风险能力显现。投资市场，开发商纾困情绪明显，成交量同比上涨；城市地标太古里股权变更，涉及金额达成都零售市场历史新高。

　　仲量联行华西区董事总经理沈扬表示：“2023年是中国消费市场发展非常重要的窗口期，产业与消费将可能成为未来十年中国经济持续发展的基础。在消费供给侧，统一大市场的建立，消费创新回归消费本质，为消费供给企业提供巨大的发展机遇。消费企业数字化转型，为消费企业引入先进数字科技，从本质上提升生产效率问题。预计2023年，数字化、绿色能源、科技创新、国际化拓展，将成为消费类企业继续发展的动能，成为稳定就业和居民收入、支撑消费复苏及城市需求增长的基石。”

　 　甲级办公楼市场

　　存量突破：新增供应带来楼宇品质提升，甲级存量实现457万平方米

　　2022年成都甲级办公楼新增供应达到自2017年的最高水平，全年交付项目共计10个，总面积约59.7万平方米。截至目前，成都甲级办公楼存量升至457万平方米。全年多个高品质楼宇入市，包括成都中国太平金融大厦、环球贸易中心(一期)、高新创合中心以及财富支点大厦等。楼宇软硬件质量的提升以及楼宇形态多元化呈现为城市实现多类别高质量产业落地提供了先决条件。

　　疫情、高温、地震等诸多不可预测因素导致城市商务活动流动性明显减弱，企业活动放缓、信心走低。传导至办公楼市场端后，年内市场呈现出明显的新租放缓和退租频繁趋势。二者作用下，2022年成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得10.4万平方米，较去年同期下跌57.0%，较2020年仍有13.9%的跌幅。供应攀升叠加市场退租情绪，2022年甲级办公楼市场平均空置率年末收至28.0%，同比上涨8.2个百分点；剔除新增供应影响，空置率报20.9%，涨幅仅1.0个百分点。

　　未来四年，成都甲级新增供应量将维持高位，年均新增供应将超过60万平方米，与今年供应水平持平。分区域看，新增供应将向南发展。2023年，约73.7%的增量将集中天府新区板块，而这一比例在2024-2025年将会回落至五成水平。伴随人口增量时代的结束，经济的“提质增效”势必将市场焦点在一定程度拉回至成熟商务区，而拥有明显区位优势的老城仍有望迎来新一波新建项目或城市更新所带来的供应回流。

　　仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍表示：“以科技互联网、金融、专业服务为核心驱动，以智能制造、能源环保为重要战略增长动能的需求结构特征将持续推动成都楼宇需求端发展。随着开发商融资端的逐步回暖，未来地产建筑的降低趋势或有收窄。而重回市场化以及外放型经济环境也预示着未来民营企业、外资需求有望全新上扬。”

　　优质零售物业市场

　　多轮疫情冲击致消费低迷，空置率创新高，租金下探

　　1-11月，成都社会消费品零售总额为8,186.7亿元，同比下降2.1%。消费低迷令商家租赁需求减弱，2022年全市净吸纳量为35.6万平方米，同比减少46.1万平方米，扣除新开项目部分，已有项目净吸纳量为-40.8万平方米，全市空置率同比上升3.5个百分点至12.4%，为2007年来最高值。租户流失令商场营收下滑，业主普遍采取“以价换量”策略以稳租户，预计市场空置率改善前，租金仍将处于下行通道。全市优质购物中心首层平均租金报395.2元/平方米/月，同比下降2.7%，降幅超2020年。2022年成都保持较高供应，全市有8个项目开业，共计约90万平方米；百货收缩市场份额，全年有3家百货闭店，减少16.5万平方米。年末，全市总存量收至1,124万平方米，居全国第三，仅次于京沪。

　　 未来展望

　　本土潮流文化兴起，主理人品牌发展迅速，业主探索更多商业空间可能性

　　在空间探索方面，成都零售市场从未止步，文化自信带来国潮兴起，为主理人品牌发展打开局面。针对拥有较强消费意愿的年轻人群体，越来越多业主通过营造调性、塑造品牌差异、打造社群等方式网罗年轻人，非标商业应运而生，如：Cosmo、万科天荟等。随着潮流文化兴起与本土文化的有机结合，成都优秀主理人品牌崛起，如：1807、A Few Good Kids等。有别于运动潮牌，本土文化根植、不盲目跟风、价格中端的主理人品牌，更能满足年轻人对个性的表达，部分优秀品牌已走出成都，改变了过去成都鲜有零售品牌输出的刻板印象。

　　仲量联行中国区零售研究负责人朱建辉表示：“随着疫情管控的逐步放开，客流带动商流复苏，爱消费、爱生活的成都人将稳步回流实体商业。尽管成都的优质商业存量已高居全国第三，但未来仍有大量优质供应入市，足见投资者对成都消费市场的信心。在消费品牌、业态与场景的创新上，成都已先人一步，我们欣喜地看到本土零售势力走出成都，‘成都设计’开始在国内占有一席之地。商业格局亦在变革中孕育生机——将传统与现代融合的春熙路商圈将在游客回归中重现人流盛景；交子公园商圈在SKP加持下谱写国际城南新乐章。未来将有更多创意无限的消费场景在成都演绎无界消费新可能。”

　　 物流地产市场

　　2022年，成都高标库市场共录得6个项目投入使用，新增仓储面积共计44.1万平方米。在多轮疫情防控以及极端天气的强压下，全年仍实现51.4万平方米的净吸纳量，较去年71.2万平方米的需求高峰回落27.9%，展示出极强的需求稳定性。面对2022年复杂多变的消费环境，成都高标库市场突破电商产业链主导的租户结构，形成电商、传统零售、制造业、物流运输四大行业齐头并进的需求格局，全市整体空置率同比稳定于10.6%。

　　“由于中国大部分一二线城市都将出现仓储用地供需的结构性矛盾，未来仓储用地具有较强的稀缺资源属性。对于物流地产项目投资人人，一方面现有项目在二级市场将拥有较大增值空间；但与此同时，获取一手土地难度也明显增加。”仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示。(完)