民营投资巨头入川并购物管企业 行业生态或将巨变

　　四川约有3700家物业公司，绝大多数为小微企业。业内人士估计，3年内，四川的物业管理将高度集中于少数巨头手中。

　　今年以来物管业加速进入整合期，行业生态几年内或发生巨变

　　6月8日，四川华玮物业管理有限公司总经理温文遐的手机里跳出一则新闻：万达物业将被万达集团出售，由中民物业、万科物业等4家企业竞购。涉及金额之大，将成国内最大一宗物业并购案例。

　　那时，他还不知道这条新闻和四川的联系。万达物业竞购者之一、中民物业在川负责人近日向记者确认，月初已正式入川启动并购。中民物业，是国内最大规模的民营投资集团——中国民生投资股份有限公司8个重点板块之一。通过控股、参股整合等方式，成立仅一年半的中民物业，管理面积已达1.4亿平方米。

　　业内人士认为，中民物业入川，将加剧各巨头对四川物管企业的争夺，加速物管业整合并彻底改变行业生态。

　　巨头加速跑马圈地估值500万元的公司谈到5000万

　　温文遐自称“日子过得不错”——公司管理着约400万平方米住宅小区，每年有固定收益。但当一周前中民物业负责人登门提出并购时，温文遐并没回绝。“他提出的条件，值得一谈。”

　　中民物业的条件，是并购51%股权以控股他的公司。并购后，前者承诺不干涉其运营，同时将引金融、养老等商业资源进驻。上述负责人表示，股权并购对象是管理面积逾300万平方米的省内物管公司。“行业整合已经开始了。”温文遐顿了顿，说，“如果中小物业迟早被并购，那为什么不考虑更大一点儿的公司？”他认为，物管业缺乏调价机制，占成本7成以上的人力费用逐年增长，物管费却常年不变。若巨头再进一步挤压，中小企业很难生存。记者从多个消息源获悉，成都家园物业等至少13家省内物业公司，也在与中民物业接触。

　　自去年起，一贯只接母公司楼盘的四川嘉宝物业、万科物业、合达联行物业、中海物业等，均开始对外并购企业和承接项目；进入今年，大佬间竞购愈发激烈。今年5月，保利物业加入战团。成都合达联行物业服务有限公司董事会秘书长赵夏影透露，各方并购物管公司溢价现已飙升至10倍之多——第三方机构估值500万元的物管公司，并购方直接“加个零”，按5000万元作价谈股权并购。

　　成都万科物业服务有限公司副总经理周勇表示，去年公司主要向其他物管公司免费输出APP平台和技术，间接掌握更多业主资源；今年则直接并购、控股物管公司，“这种方式更快，也更稳妥。”

　　根据中国物业管理协会报告，去年国内物业服务前100强企业共收购逾200家物业服务企业。四川嘉宝资产管理集团股份有限公司副总裁彭剑介绍，公司今年上半年外部拓展面积已超去年全年。业内人士估计，3年内，四川的物业管理将高度集中于少数巨头手中。

　　物管企业盈利能力欠佳大佬为何仍要大肆并购

　　和各方“砸钱”并购形成巨大反差的，是物管行业欠佳的盈利能力。

　　省房地产协会物业专委会秘书长马聪介绍，以物业费为主要收入来源的传统物管公司，平均利润率仅约5%。由于利润微薄，长期以来少有企业寻求扩张，行业高度分散。我省约有3700家物业公司，绝大多数为小微企业。以成都为例，约2000家物业公司中，1800家为三级企业（最低级别）。

　　大佬为何突然大肆并购？有观点认为是行业寻求规模化经营。更多人则认为是争夺业主资源，以开拓社区O2O市场。社区O2O，是以社区为单位，通过线上互联网技术整合线下实体服务，满足社区居民从“柴米油盐”到“衣食住行”需求的商业运作模式，被普遍认为是下一个万亿级市场。

　　物管公司，被认为掌握着O2O市场入口。相比传统电商，物管方更容易获得业主信任。“同样是网上购物，物管公司可信度高，10分钟就能把货送你家门口。”赵夏影进一步将其战略表述为3个阶段：并购物管以抢占业主资源——提升服务使业主认同——引入O2O商业模式获利，“社区O2O才是未来主要盈利点。但前提是现在抢占到足够多的业主资源。”

　　对并购前景，资本市场多表示看好。就已上市企业而言，彩生活被多家券商给予“买入”评级，中海物业和中奥到家等也被券商提醒关注。今年初，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成功在新三板挂牌，成为西南首家挂牌物管公司。

　　也有人持不同观点。马聪表示，面对京东、淘宝等电商竞争，物管公司预期收益仍面临未知数。招商证券分析人士表示，物管概念虽受追捧，但态度已趋于谨慎。其核心问题在于业主资源如何转为利润。目前的实践中，尚未看到成熟的、可持续的盈利模式。

　　记者调查

　　物管业整合对小区业主影响几何

　　物业服务涉及千家万户。行业大规模整合，将对物业服务、收费等问题带来怎样的影响？记者就此进行了调查采访。

　　物管被并购小区管理能跟上吗

　　业内人士认为，大公司物业服务更标准化、专业化，并购后小区物业服务往往有明显提升。自去年4月万科物业入驻后，成都市云庭苑三期楼盘业主李婷婷认为“年轻的保安多了，服务也更主动。”物管方、交大智能物业管理有限公司项目经理刘应国表示，万科为其确立了客服、安全等服务流程，精简人员以腾出资金，实现员工年轻化；今年3月被彩生活服务集团并购的泓山物业项目经理刘小平亦表示，已接受安保、工程、环境卫生等5个板块的培训。

　　记者采访5家已有并购案例的物管公司，均在接手小区线上平台或准备上线APP等网络平台，提供在线购物、报修和缴费等全新服务。

　　但业内人士透露，快速扩张往往会面临管理跟不上问题。成都市个别小区已出现并购后物业服务质量严重下降、业主不断投诉情况。成都市物业管理协会副秘书长苟强提醒，不管扩张还是开拓多种经营，均应以优质物业服务为基础。

　　大公司接手物管费会不会涨

　　一般而言，知名物管公司收费相对高于同行。这是否意味着，大公司并购小公司后，后者管理小区的物管费将会涨价？

　　记者就此采访了4个案例。其中彩生活接手的成都市新里·派克公馆楼盘、万科物业接手的成都市云庭苑三期楼盘物管费目前均未调整；中民物业虽暂未完成并购，但表示不会变动被并购方物管费价格；四川嘉宝资产管理集团股份有限公司副总裁彭剑则表示，去年至今新接手项目物管费均有上涨。

　　“物管费提价，往往是因为大企业要提供品质更高的服务，成本也就更高。”业内人士表示，最终涨价与否，应由企业和业主协商决定。

　　被并购=换物管？业主能否拒绝并购

　　“这算不算背着业主换物管？为啥不经过业主大会同意？”直到3个月后，业主李兰亭才知道成都市新里·派克公馆楼盘物业方泓山物业，已经被彩生活服务集团并购。基于对大公司增加收费的担心，她抵触并购。

　　根据我国《物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业需经业主大会同意。但省房地产协会物业专委会秘书长马聪认为，并购只是内部股权结构变化，原物管公司依然存在，原合同约定双方并没变化，因此无需业主同意。

　　四川君合律师事务所律师马屈表示，并购方有义务将情况及时告知业主。若业主对并购后服务不满，依然可根据合同更换物管方。 （记者 熊筱伟）