小区停车费乱涨价咋办？法学专家:三个救济途径

　　 观点

　　1 价格放开后，车位产权拥有者（通常是开发商或委托物业公司）有定价权；

　　2 长期看，小区停车位月租费放开是市场行为，有利于市场资源配置；

　　3 涨价过高有滥用市场支配地位、进行价格垄断之嫌；

　　4 小区车位的出售和出租，只能针对本小区业主；

　　5 业主可根据合同法“显失公平”原则，消法、反垄断法等法律进行救济维权。

　　 诊断嘉宾

　　自国家发改委放开对小区停车位收费指导价后，全国各地引发了收费乱象，成都也不例外。今年以来，成都市区出现了多个小区停车月租费用一次性上涨的情况，最高的涨到原来的两三倍。月租费的普遍上涨，随之而来的是小区业主和物业、开发商的矛盾尖锐对立。虽然政府职能部门均迅速介入，但很难解决根本性问题。

　　12月7日晚，成都商报记者邀请了四川大学法学院几名知名的法学专家教授，就相关法律问题进行了详细“会诊”。

　　王竹（法学博士，四川大学法学院教授，博士研究生导师）

　　刘畅（经济学博士，四川大学法学院副教授）

　　袁嘉（法学博士，四川大学法学院讲师）

　　 诊断主题

　　1、政府是否应当恢复市场指导价；

　　2、停车位乱涨价涉嫌违反哪些法律；

　　3、业主面临车位乱涨价，有哪些救济途径？

　　刘忠炫

　　成都商报记者 周茂梅

　　 A

　　谁的车位？

　　三种情形：归开发商、归人防、归业主

　　问：小区车位权属究竟归谁？

　　王竹：小区车位的权属一般有三种情形，分别属于开发商、人防部门或全体业主共同共有。根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，该条规定的车位，可推定所指的是，产权属于开发商的车位。

　　（1）产权归开发商。依据是地下停车场所附着的土地使用权，非建筑区划内的小区公共设施，包括停车场、会所等由开发商取得产权。

　　（2）产权归人防部门。人防部门主张权利的依据是《中华人民共和国人民防空法》，认为包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有，具体由人防办管理。

　　（3）产权归全体业主。地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施，认为小区地下停车场或者面积上或者投资上已经分摊在有效的销售面积之中，因而，其产权当然属于全体业主共同共有。

　　问：业主对小区车位有无优先使用权？

　　王竹：《物权法》第74条规定， 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。根据该条法律的规定，小区业主对小区车位有优先使用的权益。也就是说，小区车位应当首先满足于小区业主使用，之后才能对外出租。

　　问：为什么要规定小区业主的优先使用权？

　　王竹：《物权法》在起草过程中，调研了深圳万科的多个楼盘，在此期间，刚好发生了一件有意思的事情，即有一个投资商购买了万科某盘的多个车位，而他本人又不是该小区的业主，购买车位后，他采取临停收取高额停车费的行为，让小区业主遭遇高价停车难题，调研组成员认为，这种行为直接侵犯了小区业主公平享有小区配套服务的权益，因此在《物权法》74条中作出了“首先满足业主需要”的规定。

　　问：业主既然对小区车位享有优先使用权，那么业主是否有权享有“只租不买”的权益？

　　王竹：从现行《物权法》第74条和相关规定来看，仅仅要求预留一定的残疾人停车位，要求开发商保留一定比例产权车位用于出租尚无法律依据，开发商是可以将全部的产权车位进行出售的。

　　 B

　　政府该不该管？

　　放开停车服务价格，是依法行政的具体体现

　　问：小区车位是否应当放开政府指导价？

　　袁嘉：从我国《价格法》的相关规定来看，与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格，以及资源稀缺（自然资源）的少数商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。小区的停车服务，不属于政府指导价或政府定价的范畴，放开价格是政府依法行政的具体表现。

　　社会要评判一个机制的价值，还是要考虑社会公共利益和消费者权益的损益程度。 是否需要放开价格管制，还需要考虑成本收益分析和进行实效研究。

　　在实效研究方面，要将价格管制可能带来的低效能与其可能给社会公共利益和消费者福利带来的提升进行比较，如果进行价格管制的成本大于收益，就应该放开价格管制，如果相反，施行价格管制更有利于社会公共利益保护的话，政府就可以考虑恢复价格管制，但这种价格管制应当是一种最低程度的价格干预。

　　价格形成问题，首先是小区车位的供给量和业主的需求量共同决定了小区停车费的价格。由于短期内小区停车位的供给与需求缺乏弹性，需方对价格敏感度不高，短期内的停车需求量不受太大影响。而随着时间推移，供给与需求将更富有弹性，因此从长远看，小区若要提高停车费，在短期内比长期中更容易。这也可以解释为何一放开停车费指导价，物管就马上出现单方面涨价的现象。

　　从本质来看，小区停车场的停车服务，属于市场经济范畴，停车费价格过高终将引起更多的业主做出少买车、卖掉车甚至搬迁的决定，导致需求减少，进而影响小区车位所有者或委托管理者降低价格。可见，在市场经济中，小区停车费的价格调整，会自动使停车位及停车服务的供给和需求达到平衡，这便是“看不见的手”在配置资源。

　　如果采取价格控制的手段，比如设置价格上限，或许在短期内，供需双方对政府指导价不太敏感，但长期的情况完全不同，由于供给与需求富有弹性，其结果导致停车位大量短缺。再加上缺乏激励，最终，物管得到了低费用，业主得到了低质量的车位和服务。因此，经济学家会认为在停车服务市场中，人为控制价格模糊了正常指引社会资源配置的信号，无疑是低效率的。