“以购为主”变“购租并举” 四川将允许商业用房改建为租赁住房

　　“以购为主”变“购租并举”

　　访谈

　　国务院办公厅近日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。四川省提出，将建立购租并举的住房制度。推进公租房货币化补贴，正是四川省加快培育和发展住房租赁市场的重要措施之一。

　　从“以购为主”变为“购租并举”，是四川省住房制度的重大变化。记者就此采访了省住建厅相关负责人。

　　租赁住房家庭数量将持续上升

　　问：住房租赁市场需求究竟有多大？

　　答：就城市而言，目前住房租赁市场需求方大致有三类：第一类是收入较低、暂时没有住房购买能力的；第二类是因职业流动性，暂无意定居在某一城市的；第三类是认同住房租赁理念，认为其更符合理性消费的。这三类又可简单分为两种情况：一种情况是将租房作为过渡性消费，另一种则是对住房租赁有稳定、持续的需求。从政府角度而言，后一种更应该是政策关注重点，也是住房租赁市场需求的重要主体。

　　根据第六次全国人口普查数据，国内住房租赁（不含廉租房）家庭占全部家庭户数约10%，其中城市中租赁（不含廉租房）住房的家庭占全部城市家庭的23%。2014年国内住房租赁行业年租金就突破了1万亿元人民币。显然这是一个需求巨大的市场。而伴随城镇化进展，租赁住房的城市家庭数量将持续上升。

　 　把住房需求引导到租赁市场

　　问：为何要大力发展住房租赁市场？

　　答：住房租赁市场是解决住房问题的重要渠道。事实上，我国住房政策目标早已确定，即“住有所居”，并不是要实现所有家庭都拥有自有产权住房，“租房住”也是实现“住有所居”目标的重要途径。特别是在大城市，很大规模的人口要通过租赁市场来解决居住问题。这在国际上是通例。尤其和购房者相比，租赁市场解决的往往是相对低收入人群的住房问题，这恰恰也是政府最应关注的人群。如外来务工者、新就业大学生，购房支付能力不足。如果他们的住房问题得不到有效解决，会影响城镇化发展质量。

　　与此同时，住房租赁市场与房地产市场是互补互利的关系。大力发展住房租赁市场，鼓励人们“先租后买”，把一部分过早进入住房买卖市场的需求引导到住房租赁市场，也可以降低销售市场压力，长期看有助于平抑房价。另外，租赁住房供给不足问题客观存在，这与政策缺失、绝大部分出租房来自私人自有住房，公有房占比很低等密切相关。建立成熟的、多层次的住房租赁市场可稳定租金水平，保障中低收入者的居住权。

　　保障房源供给，保护承租人利益

　　问：如何确保住房租赁市场健康发展？

　　答：健康的住房租赁市场一方面要保障房源供给，一方面要保护承租人利益。当然这需要一个平衡，过度保护承租人利益会导致出租人不愿意将住房用于出租，会加剧房源不足问题；而若长期忽视对承租人利益的保护，住房租赁市场的规范发展进程就会停滞。

　　就保护承租人利益而言，四川省将鼓励住房出租人、承租人建立稳定的租赁关系，明确各方权利义务，要求出租人按相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求，将禁止并处罚不按租赁合同，随意频繁调整租金标准的行为。四川省将根据租赁期限长短，规范租金调整频率和涨幅上限。同时规范住房租赁中介机构，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

　　就保障房源供给而言，四川省将大力发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持和规范个人出租住房。考虑到以四川省目前租金水平，投资经营租赁住房投资回报慢的问题，四川省将依照国务院办公厅《意见》于近日印发相应实施意见，从税收、金融、供地等方面落实优惠政策；鼓励新建租赁住房，将新建租赁住房纳入住房发展规划，允许改建房屋用于租赁，包括允许商业用房改建为租赁住房；同时探索以政府或机构租赁为补充的供给结构，推进公租房货币化并提高公租房运营保障能力。（记者 熊筱伟）