天价学区房的背后，市场炒作还是地产泡沫？

      现在如果一套单价4万/㎡的学区房，周围的非学区房单价是3万，那么这个好学校的入学名额价格就是1万/㎡。买了这样一套学区房，溢价部分就相当于多花了几十万，甚至上百万买了一个优质小学的学籍。考虑到优质的教育资源稀缺，以及现行的中小学入学制度，这几乎是一个必然出现的市场化行为。

　　现在奇高的房价会导致需求下跌，而学区房即便再贵，也不缺市场，令人趋之若鹜，就像很多中国家庭，孩子都还没生出来就在考虑学区房这个问题了。这其实就是学区房里最有趣、也最值得玩味的一点：所有人都认为，优质学校入学名额的价格会持续地上涨，这意味着学区房的价格上涨预期是有保障的。

　　很多人买学区房，会去挑选最烂、最小、最不适宜居住的类型，孩子入学后，再加上一点价转手卖给下一波适龄儿童的父母。

　　有没有觉得很熟悉？这是一个“使用价值”不断转手传递的过程，在需要的时候买入，拿到了优质学校入学名额后再卖出，房子越小越烂就意味着总成本越低，流通性也越好。所以当事人并不担心风险，因为中国人对优质教育的需求永远恒定地存在，而且只会不断地增强，而资源却是稀缺的。

　　但大家可能忽略了，这种价值增长与兑现有一个前提，那就是“学区房=入学名额”不变。目前，学区房几乎都等于入学名额，如果某一天，学区房不再直接等于入学名额了，那么一切基于这个前提的逻辑都会推倒重来，价值传递的游戏就变成了击鼓传花的泡沫。

　　学区房由两部分价格构成：普通房产价格+入学名额价格，支撑前者的是什么？是它的地理位置，是步行10分钟之内有多少地铁站、有多少商业综合体和大超市，是小区周围两条街上有多少银行和高级酒店，这是相对不易改变的部分。而支持入学名额价格的是什么？是政府的一纸学区划片文件，要改变起来恐怕就容易得多了。

　　如果我们去关注教育部对学区划片的态度，就可以发现：政府对多校划片的长期趋势规划是非常坚定的，这意味着或许未来某一年，你买了一套学区房，你的孩子也不见得一定能进那所最好的小学，还要去抽个签、摇个号，看看在这一大片的多个学校里抽中了哪一个？这也并不意味着学区房全无价值，毕竟，它至少还代表了抽签摇号的资格。

　　另一种可能，是师资流动，或许哪一天公办中小学教师会在不同的学校轮流教学，以保证最大程度的教育公平，这也是大部分发达国家学区房价格不会过高的原因。

　　第三种情况，影响更加直接，是私立学校。我另外一位朋友的话很有代表性，他的孩子今年6岁，目前正在找学区。他也有一套好的学区房，但他更希望孩子去私立学校，因为他的那套房子对应的公立小学位于市中心，基础设施实在是太差太差了，他担心“孩子的审美能力会受到影响”。私立学校其实也不太好进，竞争激烈，但总体上私立学校越来越多，质量也越来越好。而且，教育资源的供需失衡意味着其中有一个非常大的市场缺口，大家也都看到了，我们可以预期未来几年这个缺口会补上一些。

　　然而中国随着经济增速不可避免的放缓，未来已经不再可能延续依靠堆砌投资而拉动经济增长的模式，而在多年的投资热潮下，中国已经积累令人担忧的地产库存，住房需求和投资增幅明显下降，依靠刺激 房地产 重归高增长的模式，已经一去不复返了。

　　看到这里，你大概明白了，我是不推荐去买那套学区房的，因为他多付出的资金、以及对户型样式的妥协，都仅仅是为了满足多年之后才出现的需求，届时很多事情可能都改变了。

　　我想我会再和他说一说，当资产价值增长的兑现预期被改变之后，原本的优质资产可能就会成为一种泡沫，尽管在破裂前，我们还不能称其为泡沫。

　　当前真正需要担心的是 房地产 泡沫破裂以后企业债务链断裂和地方政府财政困难而对银行系统造成的冲击，但鉴于中国经济的高储蓄率和低金融化程度，我认为，只要监管部门未雨绸缪，这种风险仍在可控范围之内。因此，我们不必担心楼市泡沫破裂引发全面的系统性金融风险。

　　但对于那些今天仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通 老百姓 而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖。

（来源：中财网）