存款利率一降再降,买房收租和存银行哪个更划算?

13.06.2023  21:28

  购房者主要看重房产本身的增值空间,对此期待值是大于收租的。

  “降息潮”蔓延,继六大行下调存款利率后,12家股份制银行也陆续下调人民币存款利率。

  近日,各家股份制银行调整存款利率,调整后活期存款年化利率为0.2%,与六大银行持平,其他各档定期存款利率大部分略高于六大银行,二年期、三年期、五年期定期存款利率下调幅度相对较大,五年期整存整取挂牌利率最高为2.8%。

  面对存款利率下调,如何做好资产多元化配置,成为储户及投资者关心的话题,从存款、理财、保险、基金,到购置房产自住或收租,哪种方式更能平衡风险和收益?

  业内机构认为,存款利率下调,对储户的吸引力减弱,“存款搬家”现象或将强化,个人有可能将存款资金转移至消费投资等活动,银行理财等低风险资管产品或将迎来增量资金。此外,从部分城市的租金收益率看,存款利率下调对居民买房收租的意愿或有一定刺激作用。

  长期限存款利率下调显著

  本次银行“降息潮”始于国有六大行。6月8日,六大行先后更新人民币存款挂牌利率情况,活期、定期存款利率均有所下调,中长期定期存款下调幅度更大。

  工行、农行、中行、建行、交行人民币活期存款利率下调至0.2%;定期存款方面,三个月、六个月、一年、二年、三年、五年期年利率分别为1.25%、1.45%、1.65%、2.05%、2.45%、2.50%。邮储银行调整后,活期存款挂牌利率继续和五大行保持一致,三个月、六个月、一年、二年、三年、五年期年利率分别为1.25%、1.46%、1.68%、2.05%、2.45%、2.50%。

  继国有六大行后,12家全国性股份制银行也跟进官宣,6月12日起下调部分人民币存款利率,调整后活期存款年化利率与六大银行持平,其他各档定期存款利率略高于六大银行,二年期、三年期、五年期定期存款利率下调幅度相对较大,五年期整存整取挂牌利率最高为2.8%。

  广发证券表示,本次存款利率下调,呈现出定期下调幅度大于活期、长期限存款下调幅度更大的特征。今年以来,企业与居民定期存款占境内存款比重从2022年末的51%持续上升至53%,远高于疫情前2018-2019年均值44%左右的水平,也高于2021年的49%。

  那么,银行“降息潮”下,居民如何更好地进行资产配置,储蓄及投资偏好是否会有变化?

  中信证券认为,存款利率上限下调,储户获得的利息收入减少,存款作为资产配置选项的吸引力也随之下滑。央行最近进行的问卷调查结果显示,由于居民收入信心回暖,消费、投资等场景恢复,居民储蓄意愿较去年年末已经边际减弱,银行理财等低风险资管产品或将迎来增量资金。

  广发证券表示,今年4月以来,中小银行降息过程中,存款搬家至理财现象已然明显。2023年4月,居民存款下降约1.2万亿元,同比少增4968亿元,而理财规模增加1.2万亿元。资金流向现金类理财产品,对同业存单、短期限利率债和短期限信用债需求增加。

  存钱和买房收租谁更划算?

  银行存款利率下行,在房地产市场也引发波澜,不少中介开始宣称“买房收租回报率高过存银行”。

  近日,一条关于广州保利天汇公寓的投资收益的朋友圈在网络上受到关注,该条朋友圈内容显示,该公寓产权50年,带装修交付,按照总价60万元,月租金2500元计算,每年的租金回报是3万元,每年的投资回报率即能达到5%,而当前银行的固定存款利息仅2.75%。

  广州市一名房产中介向第一财经证实了上述信息的真实性,他表示,保利天汇公寓位于广州市天河区天河智慧城附近,单价3万元/平方米左右,面积大小21平方米,交房之后租金能达到2500元/月,如果非全款购买,最低首付可以低至6万元,剩下的贷款利率为4.9%。值得注意的是,记者翻看租房平台发现,同片区内,比保利天汇面积更大,距离地铁更近的不少房源租金不及2500元/月,而上述5%的投资回报率也存疑。

  那么,各大城市租金收益率到底如何?把钱用来买房收租,收益能否跑赢存银行吃利息?

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示,存款利率下调对居民买房收租的意愿具有一定刺激作用,今年不少城市也降低了购房门槛。但不可否认,并不是大部分城市都能实现或满足买房收租投资意愿,东部沿海重点一二线城市的租金回报率尚处于低温区,不适合以出租方式达到回本目的;西北、西南部分城市租金回报率则偏高,如成都、银川等。

  租金回报率,指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值,是判定房子是否值得投资的重要指标,该比值越大越值得投资。在国际上,租金回报率3%-5%为合理水平,租金回报率在5%以上的城市,是有价值购买并且出租的,租金回报率在3%以下的城市,房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。

  诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年中国重点50城租金回报率为1.94%,八大经济圈中,环渤海经济圈租金回报率独升,其余全线下降。西北城市以2.72%的租金回报率居首,长三角经济圈租金回报率为1.74%,环渤海经济圈租金回报率为2.04%。

  具体到城市,银川2022年租金回报率为3.92%,领跑50城;乌鲁木齐、桂林紧随其后,租金回报率分别为3.25%和3.24%;成都作为热度较高的二线城市租金回报率也位居前列,为2.57%;厦门、东莞、宁波、苏州、杭州、南京、上海等长三角城市,租金回报率则较低。

  租房收益吸引力仍不够

  第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为,一线城市住宅租赁的投资回报率比较低,特别是豪宅,投资回报率不足2%。因此,将存款用来买房租赁以获得更高的投资回报,这样的观点在一线城市是不成立的。“目前购房者对房地产市场普遍存谨慎的态度,而存款利率只是影响房地产的其中一个因素,下调并不会引发大量的房地产投资需求。

  吴睿还表示,从过去住宅的投资逻辑来看,购房者主要还是看重房产本身的增值空间,对房产增值的期待值是大于收租的。所以,对房产的投资需求主要取决于市场有没有进一步回暖,房价是否有稳步上升趋势。但从房产增值角度看,对房产进行长期投资,投资回报率应该是比存款要高的,过去的历史经验、全球的经验都能证明这一点。

  广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,一线城市房价处于高位,购房出租的投资回报率仅在1%左右,明显不如存款利率高,将存款用来买房出租,在一线城市并不是一个好的投资方式,同时还要考虑房子的持有成本,如按揭贷款成本、房屋折旧成本等。如果购房没有按揭贷款,全款买房,几百万元一次性投入房地产,那么该资金投入其他理财产品的机会成本也是需要考虑的。

  同策研究院研究总监宋红卫表示,银行近年来盈利能力持续下降,叠加房企暴雷及城投债务问题,银行的风险也在上升,银行降低存款利率,首先对银行是利好,降低了银行成本,保护了银行的利润空间。站在房地产行业角度来看,目前银行降低的是存款利率,并非LPR下的房贷利率,对居民购房影响不大。居民存款在4月份以后开始下降,用途为购买理财,可以看到居民资产配置的用途在于稳健的投资收益产品。

  上海中原市场分析师卢文曦告诉第一财经,个人投资者与机构投资者不同,追求的还是买房子升值这部分收益,现在一些城市租房收益率并不高,买房贷款利率也比较高。存款利率下调,主要是引导居民消费、降低企业生产成本,现在租房市场租金也有下跌压力、甚至空置情况,买房收租反而是不划算的,除非是机构资金量大,看中稳定的现金流回报,然后再靠物业升值。

责任编辑:刘光博

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