除了12万套房源 北京还有什么可以稳住房租？
原标题：除了 12万套房源 还有什么可以稳住房租？
上周，《广厦时代》以《是谁制造了房租上涨》为题，调查报道了近期北京租赁市场的一些异动。随后，与租金有关的一系列事件持续发酵，“租金”取代“房价”成为了一周以来的头条事件。8月17日，北京市住建委联合多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。随后，北京市房地产中介协会召开座谈会，与会企业承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这一轮租金风波看似已经平息，但业内人士指出，租赁市场能否保持稳定还要看这些企业后续对承诺的执行力度，另外，平稳租房市场的主要方向之一还是加大供应，同时应有相应的制度、法律提供保障。
房租的相关话题，近期差不多成了北京楼市的唯一头条，连多个上市房企发布年中报，都很难抢走它的关注度。
上周，有关中介抢房源推高房租的话题持续发酵，我爱我家集团原副总裁胡景晖的突然辞职及背后各方披露的过程又为这一话题增添了不少戏剧性。
8月17日，北京市住建委出手，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确了“三不得”“三严查”。约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。
市住建委约谈提出要求后，北京市房地产中介协会也召开座谈会，自如、相寓、蛋壳等10家主要住房租赁企业负责人参加并共同承诺落实“三不”要求，并承诺在今年年底前，投放到市场租赁房源超过12万套。
会议结束后，多个企业又分别表态，细化了承诺时间节点、价格控制方向和投放房源情况。
北京租房市场市场份额最大的自如声明中称，将在未来三个月保证收出房两端价格稳定，供给平稳，为北京市场提供新增房源约8万间（存量房源退租加上新增供应），新增投放市场的房源会维持租金不涨；全国九城续约房源涨幅不超过5%。
另一此前互联网上爆料案例提及的企业蛋壳公寓同样发布了声明。蛋壳公寓表示，此前互联网上提及的抬价收房案例与蛋壳无关，蛋壳公寓从未收录过这套房源，亦没有签约行为，公司已经向公安机关报案并提起诉讼。
同时，蛋壳承诺，2018年8月至12月，北京地区蛋壳公寓租金环比7月不增，并且不囤房惜租。未来两个月在北京地区承诺将提供20000间以上可出租房源，满足市场需求。
另外，蛋壳还给出了具体措施，在北京地区，2018年12月31日前，凡满足签约条件、签约租赁时长两年的，两年内房租不涨价。2018年12月31日前所有签约1年期租约的客户（含新签和在租），到期续签租金涨幅不超过6%。
承诺环比租金不涨，租赁市场需要权威数据
在中介的声明和承诺中，大都提及了保证自家租金环比不上涨。不过，这个不上涨，比照的数据和统计口径是哪些，并没有一个明确的说法。
上周，《广厦时代》关于租金的报道中曾提到，北京楼市中，住宅交易数据每月变化是很透明的，市住建委官网每天会更新前一天新房的期房和现房以及存量二手房的成交签约数据，因此市面上每家分析机构拿到的数据源都是一样的，因此统计数据也是一致的。
但各家发布的租金数据，基本都是依靠自家获得的数据，没有权威数据支撑。查阅多个机构发布的租金变动情况报告也发现，各家报告统计口径都有很大区别，有的按每平米租金价格统计，有的按套均总价，呈现的结果自然也不一样。
引发本轮租金上涨讨论的最初源头，除了互联网上中介抢房源哄抬房租的案例外，还有中介机构发布的某小区月租金环比上涨超过30%的统计数据。
而事实上，在其他机构的数据中，北京住宅的租金水平整体并没有出现“暴涨”，据58安居客房产研究院统计，从58安居客线上的表现来看，北京房租并没有出现所谓的“暴涨”，今年二季度和一季度基本持平，而一季度环比去年四季度则下降了1%。
其他机构给出的数据中，七月北京租赁市场整体上也大都是在成交量方面，因毕业季影响出现了两位数以上的增长，而成交价格环比变化大都在个位数。
《广厦时代》查阅了北京市住房租赁服务平台，该平台上有公布每天通过官方平台备案的租赁交易数量，以及在各个机构的备案数量，但并没有租赁价格的相关数据。另外，通过链家、自如、蛋壳公寓、我爱我家签订的住房租赁合同，是通过这些企业自建的租赁服务平台办理备案登记，签约数量也不显示在北京市住房租赁服务平台上。
中原地产首席分析师张大伟表示，租赁市场缺乏一个准确的数据，不论是租赁房源数量还是租金数据，现在看，大部分都是一些参与租赁市场交易的机构发布，很难说没有干扰因素。
《广厦时代》注意到，这次中介集体承诺向市场投放的超12万套房源，各家给出的单位也不同，其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。
“间”和“套”之间的区别主要是什么，他们在价格统计上分别扮演什么角色，并没有人给出明确的答案。
张大伟表示，由长租企业发布租金数据，引导市场对于租赁市场的预期对租赁市场的稳定有很大影响，如果由市住建委，或者中介协会层面定期公布租房数据，有助于行业的健康发展，也是可行的。
租赁市场也要有“长效机制”，对租赁运营机构应鼓励与监管并行
住建委约谈、严查，中介集体承诺提高供应，确保房租环比不涨，这一系列动作能否止住房租快速上涨的脚步？
张大伟表示，目前北京租赁市场交易主要分成两类，一类是普通租赁，简单地说就是租户和业主可以直接交易的，另外一类是长租公寓类型，这一类的典型特点是中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。
对于当下租赁市场的乱象来说，资本大量进入，并没有多少是增量供应，因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。
这种情况下，大量资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。
当下以北京等市场为代表，已经出现了几十万套这类长租型公寓，局部区域甚至占比市场比例高达40%，这种情况下，单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上，叠加对普通租赁业主定价的影响，这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。
《广厦时代》调查时发现，这段时间对租金的炒作已经影响到了一些业主的租房预期，在某中介门店，《广厦时代》就遇到一位业主提出要涨租金解约，中介人员正在商量解决办法。
张大伟表示，北京楼市调控力度一直是领先全国的，住建委的约谈和中介公司集体承诺的发布体现了调控政策开始关注房租，如果房租不稳，调控的政策可能继续重磅加码。
另外，他分析称，中介的声明中大都对环比不上涨的承诺加了一个周期，2-3个月。在过去历史上，9月份之后本来租金就是平稳甚至降低的。对于市场，关键还是要看春节后高峰期的租房市场表现。他认为，租赁市场能够平稳发展，主要还是看后续执行情况。
58安居客房产研究院首席分析师张波则分析认为，首先，此次行动对于短期内租金的稳定起到了重要作用。虽然目前长租公寓在整体租赁市场中的占比约2%-3%，但房源大都分布在白领及外来务工者集中的租赁区域，可以有效稳定部分区域和板块租赁市场。
其次，此次行动更大层面的作用则是在心理层面。一些分散式长租公寓抢夺房源的行为在一定程度上的确会引发市场租金上涨，但更重要的是容易引发区域内租金上涨的恐慌心理。此次住建委的行动就是给予敢于“乱涨”租金的部分机构当头棒喝，对于稳定市场的未来预期起到了重要作用。
最后，此次行动是对于炒作租金的行为进行“预先精准打击”，也是政府规范房地产市场的一次快速行为，对于可能会蔓延的非正常租金上涨起到了较好的抑制作用。
而从长期看，保证租金市场稳定，还是要有一系列系统的动作。
张波认为，未来租房市场有几个方面值得政府重点发力：
首先，制度先行、法律保障。从国外发达国家的经验来看，稳定租金无不需要借助强制手段来保障，例如德国出台的租赁法律，对于租金上涨幅度都有明确规定，由此实现了租金的稳定性。目前不少城市已经出台了租赁相关的文件和政策，但目前国内租赁还未上升到国家法律层面，保障的力度有待切实提高。
其次，需要合理增加和匹配不同人群租赁房源，尤其是增加中低收入人群保障性租赁房源供给。在此基础上加大集体土地租赁房源试点，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推动房企自持性用地上市等手段都可以保障租赁房源量稳步增加。
北京也同样在增加保障性租赁房源上开始发力，8月21日，北京市住建委就发布消息，为加大租赁住房供应，近期将加快推进5000套公租房供应分配。预计年底前还有几个大项目近万套房源启动分配，以满足公租房各类保障群体需求。
最后，对于各类租赁运营机构要采用“胡萝卜+大棒”政策。一方面针对包括长租公寓在内的各类租赁运营方给予更多政策、税收和信贷等方面的支持；另一方面各地需要做好相关监管工作，重点严查侵犯承租人合法权益、随意上涨租金等问题。
责任编辑：张义凌
