央行放水利好楼市去库存

　“我在2013年国庆以10800元/平方米的价格买的房子，现在这个楼盘二期开盘每平方米均价已经低于一万。”家住成都的黄玉婷(化名)在电话里向《第一财经日报》记者表示。

　　黄玉婷是一位在成都刚工作的80后，每个月工资4000元左右，因2013年楼市太火爆，害怕房价继续上涨，所以在父母的帮助下买了自己的房子。令其始料未及的是，2014年楼市就开始了不断调整。

　　事实上，自2014年库存积压不断加重，中国楼市总共库存已经超过了6亿平方米。2月4日，中国人民银行[微博]在其网站上表示，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，央行[微博]将对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

　　“库存压力大，房地产行业还需要调整期，因此，我们预计今年还会出现央行降息和降准的情况来支持房地产市场。”朗诗集团董事长田明对《第一财经日报》记者表示。

　　国家统计局数据显示，2005年末~2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中，2005年末，商品房待售面积仅为1.4亿平方米。而2014年末，全国商品房待售面积高达6.21亿平方米，创历史新高，相当于2008年一年全国商品房销售面积。

　　“高库存一直困扰着每个企业，虽然在2014年第四季度开始市场放量去化，但是明显去化速度没有供应速度快。”上海中原地产研究部经理卢文曦告诉记者。

　　克而瑞数据显示，全国很多中心城市的库存显得有些高。其中沈阳最为严重，1月底库存量为2936万平方米，去化周期27个月。去化周期超过15个月的还有福州、长春、青岛、无锡。

　　在一线城市，情况可能也不那么乐观。

　　“2015年上海楼市仍然面临很大的库存压力，在高库存下，房企最重要的是在2015年回笼资金，尤其是地方性的中小房企，要避免出现资金问题的市场风险。此外，高库存使得房价也将面临较大的下行压力。”德佑地产市场研究部总监陆骑麟告诉记者。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷则向记者表示，中国目前正进入老龄化社会，购房者数量开始下降。中国的人均住房面积已经超过30平方米，未来房企的去化可能更加困难。

　　此次央行“放水”对于楼市的影响究竟如何呢？

　　“释放出来的约7000亿资金估计很多都会直接或者间接流到房地产市场，目前银行对于2015年房地产的授信相对2014年有所好转，毕竟政策在宽松。”交通银行一位信贷客户经理告诉记者。

　　面对严控的局势，该客户经理还是向记者表示，有了政策的支持银行对房地产的信贷支持至少比2014年好。

　　一位TOP10房企财务人员告诉记者，虽然货币供应加大，但是可能对于房企自己融资影响是间接的，最大的影响应该是卖房的速度。

　　“降准在短期内肯定可以提高银行业房贷额度，增强购房者的支付能力，与此同时，资金量的增加，也为房贷利率加大优惠幅度提供了可能，推动观望的购房者加紧出手。”克而瑞研究院分析师杨科伟分析道。

　　春节前一线城市的交易已经开始趋冷，但是三四线城市却是成交的高峰期。多位业内人士向记者表示，这一次的降准或可以给三四线城市在春节期间迎来更多的成交量。