央行喊话月余房贷未松动

　　“其实对于银行来说，住房按揭贷款保持在基准利率就已经没什么赚头了，大面积打折几乎是不可能的”，某上市银行相关人士对《证券日报》记者表示，“目前调整房贷信贷政策的主要是原本贷款利率上浮比较多的银行，其他银行多数都没有调整空间”。

　　《证券日报》记者近日调查了解到，距离虽然监管部门的“窗口指导”已经过了一个多月，但是北京地区多数银行并没有下调住房按揭贷款的利率，目前基准利率仍是多数银行给首套房贷款开出的价码，仅有少数几家银行能够提供贷款利率优惠”。链家地产[微博]位于北京市丰台区的中介人士告诉本报记者，目前银行提供的为数不多的9折利率都是附条件的，不过“ 农业银行 和汇丰银行给予首套房贷款的9.5折优惠基本没什么过多的限制”。

　　监管“喊话”

　　5月12日，人民银行[微博]刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。 工商银行 、农业银行、 中国银行 、 建设银行 、 交通银行 等15家商业银行参加了会议。会议对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

　　央行[微博]的喊话或者说窗口指导显然也是“事出有因”的。

　　今年以来，多个城市个人住房贷款并未出现往年“年初放松、额度充裕”的现象，而是反常地延续着去年年底的普遍收紧趋势，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市，多家银行个人住房贷款总体依然趋紧。部分区域甚至出现了银行大面积将首套房房贷利率上浮10%的情况。

　　利率优惠难得

　　如今距离监管部门喊话或者说窗口指导已经过了逾一个月，但本报记者走访调查发现，原本已经实行基准利率的银行多数并没有改变贷款利率政策，仅有少数曾经上浮利率的银行有小幅度的调降举措。

　　记者近日走访了包括城商行、股份制银行和国有银行在内的多家银行，获得的答案多是“本行的房贷政策并未调整”。

　　记者了解到，目前农业银行和汇丰银行可以提供9.5折的贷款利率优惠，不过这两家银行的利率优惠并非近期才提供的，相关人士也对记者表示“总行并没有出台新政策”。而工商银行、 北京银行 、 招商银行 、渤海银行、 南京银行 等都是执行基准利率。

　　不过，银行确实在努力加快放款速度。“我们银行一般两周左右、最慢三周就可以实现放款”，南京银行一位信贷经理对记者表示。

　　链家地产的有关人士也印证了基准利率当道的观点，“近一个月银行的房贷利率大多没什么变化，而且几乎所有的银行对于额度都比较吝惜，即便是同一家银行对于不同二手房中介给出的审批额度也不同，此外，被市场热切关注的9折贷款都是附条件的，并不具有代表性”。

　　以北京农商行为例，该行面向大多数客户的房贷利率是在基准利率基础上享受9.5折的优惠，但必须满足三个条件：以家庭为单位的首套房、贷款者月收入大于月供、无不良征信记录等。“但是，北京市丰台区的二手房购房人可以在北京农商行享受到9折的利率优惠，前提是在该行做资金监管”，上述中介人士介绍，“该行在房山地区甚至对部分资质特别好的购房人提供8.5折的贷款利率，不过成功审批还是比较难的”。

　　而另一家提供9折贷款的是 中信银行 ，该行与伟业我爱我家集团签订合作协议，约定我爱我家客户可从中信银行获得专项信贷额度保障，还针对北京地区推出首套房贷利率9折优惠。中信银行消费金融部副总经理奚国光表示，“中信银行将首套房利率下浮10%，得益于与我爱我家合作。双方资源共享，能产生一些超额利润，并将超额利润转交给客户。”

　　另据记者了解，还有部分银行通过“捆绑销售”的模式提供9折贷款利率优惠，例如在贷款的同时需要购买该银行的保险箱服务，收费约为两、三千元。

　　当然，也并非所有的银行都没有动作，“原本利率高、赚得相对多些的银行肯定要让一些利润的”，某股份制银行有关人士对记者表示，“监管部门的要求也是涉及民生的贷款，银行应该少赚一点”。

　　本报记者注意到，一些曾经将首套房贷款利率上浮10%的银行确实下调了上浮比例、甚至是回归了基准利率，而且下调恰恰发生下央行“喊话”的一周后。

　　从央行公布数据来看，5月份住户中长期贷款增加2021亿元。也就是说，央行“喊话”后，虽然个人房贷利率没有大面积下调，但是发放速度还是有所提升，总量有所增加。

　　房贷难 难在哪？

　　值得一提的是，虽然监管部门要求“不能停贷”，但目前仍有部分股份制银行和外资银行以没有额度为理由暂停该项业务。房贷难，究竟难在哪？

　　记者在采访中发现，房贷收紧的背后其实是银行贷款额度审批方式的变化以及银行资金成本的上升。

　　“我们银行没有停止贷款，一切工作还在正常进行，不过我们银行每个月住房按揭贷款的贷款额度都是有限的，所以一般到每月中旬也就发放完毕了，下半个月贷款人要等待其他人还款并置换出额度来”，某城商行有关人士对本报记者表示。
 

记者通过与多家银行交流发现，以往银行房贷规模往往采取总额控制，因此各银行大多是“年初松、年底紧”，但去年下半年以来，央行对于银行的信贷控制采取按月审批额度的方式，于是银行对住房贷款的额度审批也变成了每个季度、每个月进行调节和控制，因此今年年初并没有出现往年房贷偏松的情况。此外，由于去年“年初宽松、下半年按月审批”的“转轨后遗症”，今年一季度多家银行还需要为去年审批的贷款“还债”。

　　从银行吸储的资金成本来看，目前房贷基准利率为6.55%，而银行五年期的存款利率绝大多数已‘一浮到顶’至5.225%，也就是说，存贷差仅为1.325%，远远低于银行综合净息差，如果房贷利率再打折，那么存贷差将跌破1%。这还没有考虑银行目前很大一部分的资金来自理财产品，这部分资金的成本更高，尤其目前临近年中考核，预期收益收益率超过6%的银行理财产品并非个案。而且，由于目前房地产市场量价齐跌，不良贷款的风险加大，银行房贷业务的利率还必须注意覆盖可能产生的风险。”

　　“住房按揭业务是充分市场化的业务，但又是涉及民生关注的业务，因此银行也很为难”，上述股份制银行人士表示，“毕竟，银行也是上市公司，还得兼顾股东的利益，不可能赔本赚吆喝。”