35城市房地产库存创5年来新高 供需格局已悄然生变

12日，上海易居房地产研究院发布4月住宅库存报告，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2 .6%，同比增长19 .5%，创五年来新高。

业内人士表示，在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。预计，后市交易中的定价权重心向买方转移，价格将保持平稳或小幅下调。

数据显示，重点监测的35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，4月房企加大推盘力度，但市场看跌情绪较重，从而使得部分未消化的新增供应转化为库存。

值得注意的是，此次库存上升的不仅仅是二三线城市。截至4月底，35个城市中新建商品住宅库存总量，一线城市3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%；二线城市总量18063万平方 米 ，环 比 增 长2 .4%，同 比 增 长19.2%；三线城市3796万平方米，环比增长2.4%，同比增长27.6%。

一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。以北京为例，中原地产数据显示，截至目前，北京库存期房住宅37747套，现房住宅库存33091套，合计库存70838套。时隔一年多时间，再次回归到7万套以上，达近13个月新高。较年初库存低点5 .5万套，大幅上涨1.5万套。

“存销比震荡式上行。”严跃进表示，在调研的35个城市中，有30个城市的存销比较3月有所上升，库存去化周期扩大，其中25个城市存销比超过12个月。

事实上，从存销比来看，4月份35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。其中，温州存销比高达42.4个月，茂名33个月，丹东32个月，济宁29个月，西安也高达24个月。

在此背景下，中原地产首席分析师张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

张大伟认为，2014年房企资金面整体呈收紧态势，一季度成交量明显萎缩，行业预期进一步转低，为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机，加速周转已经成为房企今年的共识。“仅北京预计在5月入市的项目便高达40个，例如润泽公馆、金地朗悦、润枫领尚、首开香溪郡等项目预期合计供应住宅套数将超过万套。”

“因此，在市场预期下，预计入市的40个项目价格都基本保持平稳。2014年上半年价格已经基本停滞。房企逐渐开始选择平价开盘，以价格换取时间和空间。”张大伟说。（梁倩）