一二线城市房价大涨，是不是超级大泡沫？
原标题：房地产暴涨下维持分化判断
一二线城市房价大涨，去银行，有人拉帐单准备贷款买第二套房，上海楼盘经理忙不叠地给客户电话，恭喜他们有先见之明提前购房节约了成本。
根据国家统计局2月26日公布的数据，今年1月70个大中城市中，房价涨幅最高的仍然是深圳，领涨全国14个月，与去年同期相比暴涨了52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。
二线城市南京、合肥上升迅速，南京1月的新建商品住宅价格环比大涨2.5%，涨幅甚至超过了北京，仅次于深圳和上海，同比涨幅也达到10.8%，居全国第四。在利率越降越低、甚至负利率预期不远的时代，购房者就像购买了一个随时可以抵押取现的保险箱。
一个长久而深刻的疑问又绕在投资者心头，这是不是一个超级大泡沫，如果破裂的话，什么时候？
海通证券姜超先生撰文指出，日本房地产泡沫时，房地产兑现可以买下美国。现在北上深三地常住人口约6000万，平均每个地方2000万，假定3口一家、户均一套的话，对应的存量住宅大约2000万套，假定每套房子平均100平米，对应的是20亿平米的住宅存量，假定按照目前大约5万/平米的均价，对应的市值大约是100万亿人民币。
截止2015年3季度，美联储发布的美国家庭总财富是100万亿美元，大约相当于650万亿人民币，其中实物资产（包括房地产）的市值是30万亿美元，折合约200万亿人民币。简单来说，把北上深卖掉以后好像足以买下半个美国了，相信把整个日本买下来也没有太大的问题。房地产市值与GDP之比、与其他国家估值比都是很直观的数据，看上去总有些不太对劲。
一线城市与核心地区房地产上涨速度快，是投资者恐慌的表现。
根据国家统计局1月数据，一线城市房价大涨，二线核心城市大涨，三线城市继续呈稳中略降态势，新建商品住宅价格环比平均由下降0.1%转为持平，二手住宅价格环比平均由持平转为下降0.1%。绝大部分三线城市房价同比下跌。
目前股市处于震荡期，国债与银行理财产品等显示的无风险收益率快速下行，创新投资热潮告一段落，只有这些城市的房地产看上去能够抵御不确定的未来，如果北京房价均价下跌一半，意味着中国资本市场玩完。
一线城市人口流入增加最快，我们看常住人口尚不能反映一线城市的人口状况，甚至增速在下降，如果加上居住半年以上又没有登记在册的人口，从北京卫星城房价以及中小学外地户口孩子比例的上升可见一斑，如果不是限购令，购买一线城市商品房的人还将增加。但大城市容纳不下。
接受一线城市外溢效应的是卫星城与核心二线城市，这些城市成为继一线城市之后的安全垫。中原研究中心人士表示，虽然受国土部一再强调的“有供有限”方针影响，并且新一年土地供应计划也尚未发布，但是开发商对优质地块的热度不减，除了恒大、碧桂园积极拿地外，上海的马桥镇宅地、南京的青龙山宅地1月仍然能够拍出超过100%的溢价率。预计今年楼市的热点或向二线重点城市转移，去年融创进入八个二线城市。
负利率时代购房成本下降，房地产金融属性更加突出。2015年全国房贷增长2.5万亿元，占2014年2季度以来房贷总额的70%，占20年来房贷余额总量的近20%，从2015年开始房地产日趋火爆，这是放松房贷的必然后果。
房地产成为加杠杆主要手段，目前核心城市房地产仍然是最受欢迎抵押品。转引一个例子，假如我有一套房值1000万，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万。于是我手里有了1050万现金。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金，还要被银行捆绑。只要现金流紧张，都可以用这一招。近两年无论是股市还是P2P，火爆脱离不了各种加杠杆，各种套现，如果把房地产抵押贷款、场外配资计算在内，贷款总额在3.5万亿以上。
投资收益率下降，房贷成本下降，只要房价上升可以赶上3%的无风险年化收益率，房地产就会成为重要的投资选项。 虽然购买股票享受经济发展成果表面上看来是更理性的选择，但中国股市的现金流证明，大部分上市公司没有砖头水泥和地段来得靠谱。
通过房地产征收财富税，解决地方政府财政压力，这是一个中国式的房产税替代办法，隐藏在地下的民间财富如火如荼进入房地产市场，总比股市楼市齐跌爆发债务危机要好，反正政府征收不到个人所得税，无论如何，这是个两害相权取其轻的低息时代。
购房者会发现，二线以下城市、以往房价上涨过快、政府不断批地新城区新楼盘层出不穷的城市，以高价兑现并不容易，他们获得的只是纸面财富。
（作者叶檀，来源作者新浪博客）
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