专家称限购影响已有限 年内超30城市或取消限购

　　法制晚报讯(记者 王选辉)  6月26日上午，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表取消楼市限购令的实施意见，成为全国首个“破限”的城市。

　　《法制晚报》记者梳理发现，据不完全统计，在呼市正式放开限购之前，南宁、天津、无锡、温州等18城已明确发文或表态限购政策已做调整。此外，福建、杭州、长沙等地“破限”传闻频出。

　　今天上午，中原地产首席分析师张大伟在接受法晚记者采访时指出，很多城市为了整体经济发展，“破限”的要求非常迫切，除一线城市和超1000万人口城市外，预计30个以上城市将在年内取消限购。

　　 政策博弈？呼市新政发布后又“回炉”

　　当各地暗流涌动，松绑“小动作”不断的时候，呼和浩特光明正大地率先打破限购令。

　　6月24日，呼市首次公布了这份涉及取消限购、对外来人口放开、调整公积金政策的楼市文件。

　　通知提出，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。

　　但当天下午网站的链接就失效了，官方给出的原因是“有错别字”。

　　然而，到了26日晚上，文件将“二套住房”改为“二手住房”后再度发布。由此，国内执行了三年多的限购政策终于打开了“缺口”。

　　呼和浩特市房地产开发监督管理处处长冀罕钢接受媒体采访时表示，政策的出台，基于对当地房地产市场的多角度考虑，是符合客观实际的，下一步会认真落实。至于此前文件的更改，并没有外界猜测的所谓“一度被叫停的博弈过程”。

　　 崩盘边缘 呼市住宅库存需消化十年

　　对于呼和浩特在国内首出限购松绑政策，《法制晚报》记者采访了中原地产首席分析师张大伟。

　　张大伟认为，实际上，呼和浩特楼市已经接近崩盘。呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线末的城市，其目前住宅库存高达12万套，而平均每月也就成交1000套。所以，消化目前库存需要起码10年。更严重的是，最近几年每年的供应量都达数百万平方米，最近5年政府卖了住宅用地合计2120万平方米，未来潜在供应起码还有10万套以上。

　　“12万套住宅，按照一户3人计算，可以容纳36万人居住。叠加潜在供应，可以容纳70万人以上，基本可以满足目前呼和浩特3户人可以再买一套。”张大伟分析。

　　张大伟说，按照呼和浩特市的目前市场结构，已经具备了所有崩盘的特征，如果不再大规模救市，年内房价将出现暴跌，即使放开限购，对一个库存去化10-20年的城市来说，因为人口增加少，也效果有限。

　　除非再现2009年的救市，否则呼和浩特楼市起码将面临5年以上的萧条期。对于这类城市，目前首先应该做的是立即暂停所有土地出让，开始消化库存。如果再卖地，任何救市政策都将无效。

　　 全国形势 两月18地欲出手救市

　　2011年1月，国务院出台新“国八条”，规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，即本地人限购第三套房，而外地人必须缴纳社保或纳税满一定年限方可购房。此后全国共46个城市出台限购政策，至今已超过3年。

　　早在呼市正式“破限”之前，国内已有多个城市“蠢蠢欲动”。今年4月底，南宁市房管局率先发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　而按以往的限购政策，外地市民如果不缴纳社保或纳税满一定年限，是不能在南宁市购房的。尽管当地政府解释此举是为促进北部湾经济一体化，但仍被外界解读为放宽限购的“救市第一枪”。

　　《法制晚报》记者整理发现，随着今年以来楼市低迷、成交下滑、楼盘大幅降价现象的持续，不少城市也欲步南宁市后尘，纷纷出台救市举措，多是以支持公积金贷款、增加财政补贴、放宽落户等形式促进楼市销售。

　　如安徽铜陵市决定于5月1日起，对购买家庭唯一普通商品住宅的居民给予1%的契税补贴；无锡将购房落户门槛由原来的70平方米降至60平方米；扬州恢复公积金又提又贷等。

　　据亚太城市房地产研究院统计，今年4月份以来，尽管实施举措各不相同，但抛出各种“救市”政策的城市已增至30个，其中18个是通过半公开或全公开的方式，另有多地否认或叫停了调整。

　　 虎头蛇尾 多城救市“一日游”

　　《法制晚报》记者统计发现，不仅呼和浩特，这几年，包括沈阳、佛山、芜湖等城市，都经历了“救市一日游”的现象。

　　最早的城市是佛山。2011年10月11日，佛山住建局发文称，从即日起对四类人群放宽限购。

　　不过，在当天深夜23点24分，佛山住建局又紧急发布通知表示暂缓执行。

　　当年11月，成都一度放松限购政策，将限购范围从家庭为单位放松至以个人为单位，经媒体披露后，这一政策口子随后又被收紧。

　　其后的2012年2月9日，安徽芜湖出台了多项购房补助、补贴政策。仅三天后，芜湖暂停了此政策。

　　6月10日，沈阳爆出重磅消息，称将全面取消限购，房子随便买，本地人和外地人可购多套住宅。消息一出，市场哗然。不过，仅一天之后，沈阳市政府即予以否认。

　　华本城市地产研究院高级咨询师柳科庆直言，“破限一日游”有三个方面的因素：第一，有关部门怕有政策风险，出现“枪打出头鸟”的后果；第二个，担心引发舆论反响过强；第三，过去十年来看，每次救市，房价就一定会暴涨，这也是政府担心的。

　　 专家预计 年内超30城市将取消限购

　　张大伟认为，今年“两会”提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对楼市取态的最好注解。虽然有了“因地制宜”的自主权，但并不意味着调控政策可随意放开，库存和供求情况成为调控的关键依据。

　　张大伟指出，很多类似呼和浩特的城市为了整体经济发展，“破限”的需求非常迫切，除一线城市和人口超1000万的城市外，预计30个以上的城市将在年内取消限购。

　　不过，限购令从2011年执行至今，效果已在递减，“很多城市限购年限只有一年，所以购房想符合条件很容易。限购令在影响市场的因素中，比例已不足一成，因此限购解除象征意义更大，但2014年的市场根本还是看信贷。”张大伟表示。

　　本版文/记者 王选辉

（原标题：呼和浩特“破冰”限购令）