“地王大战”背后的央企整合“大戏”
01.06.2016 10:35
本文来源: 住房与城乡建设厅
而在上述城市“地王大战”中，央企地产企业的力量不容小觑，不少“面粉贵过面包”的现象属于央企所为，甚至有些拿地行为不能用常规逻辑解释。那么，央企地产企业为何在土地市场上频频出手制造“地王”？其背后的战略思考是什么？
其实，央企地产企业的“地王大战”背景应该追溯到2010年的“退房令”。当时，国资委要求78家非主业央企清退房地产业务，如今已经5年过去，虽然2014年国资委确立保留地产业务的央企从16家扩至21家，但并不意味着已经获取“房地产牌照”的央企已经“安全”，没有被其他企业整合的风险。
而从央企地产整合的角度看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。由此来看，央企地产企业不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算。
在此背景下，笔者认为，央企地产企业不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。
比如，中海与中建地产重组完成后，再与中信地产住宅板块业务合并，增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿元级开发商的地位；招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口，成为当时中国最大市值开发商；保利地产与保利香港重组也在进一步推进过程中。重组后形成的“巨无霸”联合体，将成为这些房企争夺央企地产企业后续重组“话语权”的重要砝码。
尤其是对中海、保利地产、华润置地“千亿元级规模”（基本坐稳，不存在被合并的风险）以外的央企地产企业而言，如果通过重组和整合的方式可以获得其他央企的资产，那么，才有可能与中海、保利、华润相匹敌，未来才能有“话语权”，也有机会合并其他央企的资产，最终在资本市场的表现也一定会突出。而且，“地王”可以增加企业估值，当合并重组消息落实后，资本市场上的超额收益表现远远高于拿“地王”所付出的成本，此时不惜代价拿“地王”将在未来资本市场上得到回报。
由此可见，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的央企房企。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终将推动市场集中度越来越高。
从当下央企重组与改革的角度来讲，笔者预计，“十三五”期间，一些实力较强的企业尤其是央企地产企业，有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”资产。这样的现象在73家央企地产企业当中，极有可能会频繁发生。
本文来源: 住房与城乡建设厅
01.06.2016 10:35
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