地产调控长效机制框架初现

　　国家统计局数据显示，11月份，70个大中城市中，66个城市住房销售价格环比上涨，延续了今年以来的上涨态势。时至年末，回顾今年的房地产市场，总体呈现哪些特点？明年又可能出现哪些变化？

　　今年楼市价格持续上涨

　　11月，一线城市继续领涨房价，北京、上海、广州、深圳同比涨幅全部超过20%。温州是惟一价格下降的城市

　　根据国家统计局公布的数据，11月份，70个大中城市中新建商品住宅与上月相比，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。价格环比上涨最高的城市是桂林的1.3%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。北京、上海、广州、深圳同比涨幅全部超过20%，温州是惟一价格下降的城市。

　　11月份，70个大中城市二手住宅价格变动情况与新建商品住房的情况大致类似。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，11月份房地产市场呈现出来的特点首先是房价环比涨幅继续收窄。11月份，北京、上海、广州新建商品住宅价格环比涨幅比10月有所缩小，深圳的新建商品住宅价格环比涨幅与10月持平。从二、三线城市的情况看，新建商品住宅价格环比涨幅比10月份收窄的城市也有29个。

　　刘建伟说，究其原因，主要是前期房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供应。特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，有助于稳定市场预期，市场交易有所降温。

　　全年房地产市场的大致走势一直是上涨的状态。据国家统计局的数据，1至11月份，70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数分别是53个、66个、68个、67个、65个、63个、62个、66个、65个、65个、66个。一线城市房价无论是环比还是同比涨幅都领先于全国其他城市。与此同时，温州、鄂尔多斯以及个别三、四线城市房价的下跌，也成为业界关注的焦点。一些三、四线城市土地供应相对充足甚至过剩，因而导致房价下降。

　　业内人士分析，未来，一、二线城市和三、四线城市房价走势将进一步分化，一、二线城市由于土地供应偏紧仍然存在房价上涨的压力，三、四线城市楼市结构分化将更加明显，越来越多的三、四线城市房价将保持稳定或者下跌。

　　调控将更多依靠市场力量

　　房地产调控思路已经开始转变，即从依赖行政指令向侧重市场转变。未来应进一步规范商品房供应，用市场手段促其健康发展。同时，政府要做好保障房建设

　　党的十八届三中全会提出，要“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”，未对房地产市场调控手段专门提及。刚刚举行的中央经济工作会议也没有将房地产调控列入主要工作事项内，而是提出，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

　　业界普遍认为，这在一定程度上是“使市场在资源配置中起决定性作用”这一精神的彰显。同时向市场传递出明确信号，房地产调控的去行政化正在深入进行中。

　　专家认为，决策层不再重点提及房地产调控，说明房地产调控的思路已经开始转变，即从依赖行政指令向侧重市场转变。在转变的过程中，政府与市场的作用会划分清楚。概括地说，未来的房地产调控将更多地依靠市场力量，规范商品房供应，发挥市场的决定性作用，用市场手段促其健康发展。同时，政府也要做好保障房建设，强化政策的民生托底功能，让中低收入人群居有定所。

　　但同时，专家也表示，以“限购”为代表的行政手段退出，是一个渐进过程。因为在缺乏有效替代政策的情况下，大规模放开限购，楼市有可能大幅反弹，对房地产市场的稳定有害无益。

　　抑制投机需求政策不会变

　　当前和今后一段时期内政策的主要方向是增加住房的有效供给。明年房地产行业的政策料不会有太大变化，仍会以抑制投机需求、满足自主型住房需求为主

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，房价之所以降不下来主要因为供求关系不平衡。北京、上海等一线城市及部分二线城市，市场的供求关系依然不对称。

　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹也认为，至2020年，我国每年新增城镇常住人口增速将较为稳定、适龄购房人规模处在高位、高储蓄人口所占比重大等原因会导致住房需求较大。此外，家庭小型化的结构转变也会新增大量的住房需求量。

　　从中央经济工作会议精神中可以明确判断出，当前和今后一段时期内政策的主要方向是增加住房的有效供给。

　　秦虹认为，明年房地产行业的政策可能不会有太大的变化，仍会以抑制投机需求、满足自主型住房需求为主。2013年新建商品房的竣工量和开工量都比较多，二手房的交易量也比较大，这样会透支未来的市场需求。“大致可以判断，政府在明年和后年对投机性的抑制政策不会改变，市场主体仍是自住性需求。”秦虹表示。

　　专家同时表示，要彻底解决楼市中存在的矛盾，最根本的还是要加快推进房地产调控长效机制。

　　梳理中央经济工作会议和中央城镇化工作会议中有关房地产市场的表述，综合考虑统一不动产登记制度、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革等措施，房地产调控长效机制的框架实际上已经初步显现。

　　朱中一建议，“应该制定一个时间表、路线图。现在很多刚性购房者也在提前消费，就是因为预期问题。”朱中一认为，未来房地产调控长效机制应涵盖房产税、住房信息联网等一系列内容，最终目的是稳定市场预期。