土地增值税清缴风暴将持续 由灵活收缴变重点清缴

业内人士表示，长期以来灵活收缴的土地增值税，现阶段已成为地方重点清缴项目，对于资金较充足的房企影响并不大，但对于大多数需要补充现金流的中小房企来说无疑是雪上加霜。

《经济参考报》记者从权威渠道获悉，自2014年起，国家税务总局便要求各地加大土地增值税清算力度，仅东部某省清算入库税额约是2013年的两倍有余。此外，南京方面，2014年度共清算审核121个项目，清算补缴税款2.3亿元。开封方面，2014年共清算审核37个项目，完成清算计划的132%，清算补缴税款7177万元，同比增加1703%。汕头更是成立了48个清算小组专门进行土地增值税清算，使土地增值税实现42.3%的增长。新疆哈密地区，2014年土地增值税征收入库1.63亿元，同比增长216%。

对此，中原地产市场总监张大伟对《经济参考报》记者表示，作为地方税种的土地增值税由于征收条件较为灵活，因此在前几年地方财政收入较好之时，收缴工作一直处于灵活操作状态。但近两年来看，一方面国家加大了督查力度，另一方面，土地出让收入下滑，地方财政收紧，地方政府加大土地增值税清缴也是无奈之举。

一位地市级房管局负责人表示，过去多少会根据当年财政收入水平视情况收缴，有时还能给房企开个绿灯，但自从去年开始，税务部门便完全按照超额累进税率分级征收，甚至有的项目进行提前清缴。

事实上，上市房企张江高科此前发布“关于会计估计变更的公告”指出，为了能提供更稳健的会计信息，公司拟对土地增值税计提比例进行会计估计变更，通过对历年一手房销售项目进行土地增值税清算税负测算后，预计计提土地增值税税额在2.4亿元至3.2亿元区间，预计将减少2014年度当期净利1.7亿元至2.4亿元区间。

值得一提的是，2011年至2013年，张江高科净利润分别为4.67亿元、3.70亿元、3.72亿元。以在2014年弱市下，张江高科净利润仍能达到三年平均值计算，多计提土地增值税部分将占到当期净利润的42%至59%。

一位上市房企副总裁在接受《经济参考报》记者采访时指出，土地增值税政策对大型房企而言影响相对有限，但以往用于合理避税的手段现阶段难以为继，那些缺乏良好财务规划、依赖土地升值获利的中小型房企，将面临严重冲击。

张大伟也认为，加大清缴力度将使依赖该部分资金以补充现金流的中小房企在2015年日子更难过。wind数据显示，截至目前，按照申万一级行业分类，沪深两市已经有27家房地产类上市公司公布了2014年年报，27家地产类上市公司共实现经营活动现金流净额-162亿元，较2013年同期的-75亿元进一步减少了87亿元。截至报告期末，上述27家上市公司现金及现金等价物净增加额为41亿元，较2013年的139亿元减少了98亿元。

此外，就全部上市房企来看，截至2014年第三季度，在144家上市房企中，仅45家经营性现金流为正，其中，万科一家超过100亿元，金投银泰、西藏城投超过10亿，23家房企仅超1亿元，剩余19家经营性现金流仅千万元甚至不足百万元，其余99家房企更是为负。

虽然2014年土地增值税已开展了部分集中清缴工作，但据记者了解，2015年各省市将进一步加大清算力度，湖南株洲于1月底举办土地增值税专题培训班对地税稽查局全体干部及各县区业务骨干进行培训，着力清扫潜在工作障碍，确保土地增值税专项检查顺利推进。

除此之外，东部某市地税局人士告诉《经济参考报》记者，该市在去年加大土地增值税清算审核的基础上，今年将进一步对现有符合条件的项目开展清算审核。严格要求应清算和可清算项目全部完成清算。

“针对这种形势，我们要求各地对2014年未完成审核的项目和2015年达到清算条件的项目，要全部完成审核，在此基础上，抽取部分项目进行复核清算。”上述人士告诉《经济参考报》记者，“此外，2014年清算审核应纳税款与实际入库税款之间有高达数千万的差额，我们要求2015年各地制定欠税清缴计划，弥补收入缺口。”

该人士表示，在房地产市场基本平稳，土地增值税政策没有变动的情况下，考虑清算审核项目数量减少的减收因素，通过加强预征管理、提高清算审核质效和加大欠税清理等征管手段，2015年土地增值税收入力争与2014年持平。

值得注意的是，多位接受《经济参考报》记者采访的专家表示，2015年加大力度清缴土地增值税体现了税收应收尽收的原则。日前税务总局制定并公布了《关于全面推进依法治税的指导意见》，土地增值税的及时清缴也是依法治税的体现，清缴行动与房地产政策并无关联。