地方酝酿加强土地增值税清算 提高预征税率

　　土地增值税多年来理不清、理还乱的复杂问题今年有可能明显改变，地方政府正酝酿大范围清算土地增值税以增加收入，各地相关政策细则或陆续公布，部分地区还打算适度提高预征税率。国税总局和地方税务部门以及相关业内人士均对土地增值税问题作出了解读。

　　据大智慧通讯社从地方税务部门人士处获悉，今年地方政府酝酿大范围清算土地增值税。业内人士预计今年各地税务部门会根据当地情况陆续出台清算办法，加强土地增值税清算工作。

　　目前，吉林、重庆等省市均酝酿出台强化土地增值税清算执行政策，甚至已进入征求意见阶段。深圳市提出将加强土地增值税清算工作力度，包括“强化清算工作”以及“适度提高土地增值税预征税率”。

　　据财政部数据，2013年全年地方财政收入(本级)6.9万亿元，同比增长12.9%。其中，税收收入11万亿元，比上年增长9.8%。  地方增值税8275亿元，增长22.8%。土地增值税3294亿元，增长21.1%。

　　房地产企业应缴未缴土地增值税究竟是法律问题还是会计问题？

　　中国政法大学财税金融法研究所教授施正文表示，土地增值税政策1994年便设立，多年过后，政策本身显现出了一定漏洞。

　　土地增值税实行预征清算制度，即纳税人在项目竣工结算前转让房产取得收入，如果因成本确定以及其他原因无法计算土地增值税，可先预提预征，项目全部竣工后再进行清算。不过，实际操作中，因清算过程涉及环节太多，不少项目存在未按时进行清算问题。

　　国税总局相关负责人表示，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。

　　一位地方税务系统人士表示，地方一直在等国家税务总局的执行细则，希望规范明确土地增值税预征和清算环节的法规政策，但因迟迟未能出台，各地酝酿根据当地情况出台细则，以弥补土地增值税征收执行中存在的政策缺口。

　　2013年11月24日，央视《每周质量报告》报道称，在2005年至2012年8年间，多家房地产公司应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。涉事企业包括万科、SOHO中国、富力、招商地产、合生创展、雅居乐、金地集团等45家上市房企。12月30日，央视直指龙头房企万科欠缴土地增值税44亿元。

　　翌日，万科做出回应表示，不存在应缴未缴情况，称“这只不过是一个会计问题”。华远地产董事长任志强则大骂央视。

　　那么开发商究竟是否违规呢？对于房地产开发商来说，由于清算时点存在不确定性，是否达到清算条件，可以自行控制。地税部门明确表示：

　　纳税人进行土地增值税清算的义务在达到应清算条件后才发生。在未达到应清算条件前，即使达到税务机关可要求清算条件，纳税人不主动进行清算申报也不违反规定。对于达到可清算条件的项目，依据《土地增值税清算管理规程》的要求，税务机关可以要求纳税人进行清算，也可根据项目情况和本单位清算工作安排，确定暂不通知清算，待条件成熟后再要求纳税人进行清算。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，万科对达到清算条件的部分房地产项目，已经自行清算计提了应补缴的土地增值税准备金，但实际并未将其缴入国库，而是一直挂在了企业账上。“计提”是合规的，并不意味着必须要入库存，税法亦无此要求。

　　浙江大学光华法学院副教授钟瑞庆发文称，地税部门在决定是否要求某个房地产项目进行土地增值税清算时，并不仅仅考虑该项目是否满足了“可清算”的条件，而会同时考虑自身税收任务的完成情况：在税收任务确定可完成时，税务部门会拖延清算时间，一方面，这么做可以避免本年度税收基数抬高，影响下年税收任务的完成，另一方面，在将来因各种原因导致税收任务难以完成时，可选择性地清算若干项目的土地增值税来完成任务；反之，我们将看到及时清算甚至提前清算。各地税务部门能完成税收任务的难易不同，土地增值税的清算时间也就随之而异。简言之，土地增值税已被地方税务部门作为一种“税收蓄水池”使用。

　　不过业内人士表示，即使清算时间延后数年，但无法不了了之，最终还是会如数缴纳给税务部门。