成都写字楼新增需求回暖 零售品牌跨界经营拓展市场

世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟

    10月16日，世邦魏理仕在成都凯德天府举办媒体发布会，发布《2015年第三季度成都房地产市场回顾与展望》报告。

    该报告显示，写字楼市场受中小型初创企业以及金融类公司需求增长带动，全市净吸纳量较上半年有显著回升，但由于企业承租能力不断下滑，市场平均租金依然维持跌势。零售物业市场持续受国际品牌青睐，百货行业洗牌优胜劣汰，更多品牌注重跨界经营以拓展市场。仓储物流市场，零售、电商和第三方物流行业的租赁需求持续释放，活跃的市场需求带动全市有效租金平稳增长。住宅市场迎来一系列政策的出台，刺激改善型需求的加速释放，商品住宅销售有所回升。

    优质写字楼市场：市场新增需求回暖，净吸纳量显著回升

    2015年第三季度，位于东大街的国际金融中心T3以及位于天府新区的两江国际B座和东方希望天祥广场A座交付使用，共计为市场带来约19万平方米的新增供应。

    需求方面，虽然季内仍录得部分外资企业和本土非传统金融公司因经营问题被迫缩减办公面积或退出市场，但整体需求较上半年仍呈现出显著的回升态势。

    一方面，自上半年起，成都市政府围绕创新创业出台了一系列指导意见以优化创业环境。包括推进商事制度改革，简化创业者证照申领程序以及加大对初创型企业财政补贴力度等措施有效提高了社会创业积极性，带动了新成立需求本季占比回升至3成。其中刚获批成为国家自主创新示范区的高新区在此番创业创新政策中获益较大，以互联网科技、IT软件行业为代表的新注册企业增长迅速。同时区域内浓厚的科技氛围也陆续带动一批移动互联技术企业在此落户。受此影响，天府新区写字楼去化面积环比增长超过一倍。

    另一方面，在经历数月的民间金融公司震荡风波后，非传统金融企业经过市场优胜劣汰的筛选逐渐进入平稳过渡期。持续存在的民间投资融资需求继而转向资本市场以寻求长期发展，不少外地金融投资公司也以此契机进入成都市场设立分公司，全市去化逾3成来自非传统金融企业。此外，近期甲级写字楼充沛的市场供应带动搬迁升级需求加速释放，全市办公需求超5成来自租户的升级和搬迁。整体而言，需求回升推动写字楼净吸纳量大幅回升至168,600平方米，整体空置率环比下跌0.8个百分点至36.7%。

    尽管本季市场需求有所回升，但经济环境仍然吃紧，许多公司因经营预期不乐观对成本预算的考量越发苛刻，由此导致承租能力不断下降。对此，不少业主只能“维持租金”和“留住租户”的两难抉择中选择后者。同时，核心商圈更多业主在租金策略方面紧盯周边竞争对手，租金局部下调更容易导致连锁反应，引起周边竞品租金相继下调。因此，众多项目在下调账面租金和提供更多租赁优惠条件上加大力度，并积极与第三方合作，拓展租赁渠道。据世邦魏理仕研究部统计，市场新签租赁合同免租期（以三年合约为基准折算）较去年同期增涨近一个月，导致核心商圈有效租金下降。至季末，核心商务区租金下滑导致全市平均租金按同样本计环比下跌1.7%，报每月每平方米79.8元。

    2015年，成都市场共计将有近100万平方米的新增供应入市，但写字楼项目由于工程进度滞后或租赁政策调整而延迟交付的情况更趋“常态化”。 世邦魏理仕华西区办公楼服务部董事戴晖表示，面对短期内依然胶着的租赁形势，一味降租亦非长久之计，而应更加注重对新兴办公需求的把握，提升服务品质，拓展办公服务内容，提升竞争力。

世邦魏理仕华西区商业服务部副董事叶楠兰

    优质零售物业市场：国际品牌相继落户成都，百货业调整继续深化

    本季度，零售物业市场新增供应约113,200平方米，内地首家The One购物中心和万科钻石广场开业。

    品牌需求方面，快时尚品牌表现相对平静，UR签约奥克斯广场，并扩张升级红星路步行街店铺；Uniqlo关闭其位于春熙路步行街的店铺。香化护肤品牌不再局限于百货商场，购物中心亦是未来发展的重要渠道。Kiehl’s入驻凯丹广场，Innisfree相继在远洋太古里和IFS开业。成都作为中西部地区零售市场最为亮眼的城市继续受国际零售商青睐，更多品牌纷纷落地。明星潮牌NPC西南首店及CR7中西部首店分别入驻The One和凯丹广场，国内首家Adidas Sports Collective Store在来福士广场开业。韩国设计师集合店品牌By Et Tol中国首店落户新世纪环球中心乐天百货，英国内衣品牌Agent Provocateur成都首店在远洋太古里开业，服饰品牌Cath Kidston中西部首店落户来福士广场，法国高端童装品牌Bonpoint在IFS试水pop-up store。世邦魏理仕华西区商业服务部副董事叶楠兰表示：“在市场日趋同质化的现状下，跨界经营也开始成为品牌商拓展客群，提升购物体验的全新尝试，服饰品牌在餐饮、家居业态的涉猎日益受市场关注。”本季，E-land将旗下年轻时尚品牌MIXXO成都首店引入茂业百货的同时，还将其家居品牌Modern House中西部首店开设于伊藤洋华堂双楠店。

    近期开业的The One引入大量形式各异的体验业态，如百丽宫影城、奇迹健身、西西弗书店、星巴克臻选咖啡等，再次印证了当前购物中心发展的主流趋势难以脱离“吃喝玩乐”乃至“健康”与“阅读”所带来的全方位消费体验，且消费者追求生活品质提升的理念将持续植入零售运营，纯购物模式的大型商业体在主城几近绝迹。既有物业中，远洋太古里签约Tesla体验店与所述理念不谋而合。就购物而言，跨境电商在成都开始升温，本季上海外高桥进口商品直销中心DIG在世豪广场开设成都首店，双流综合保税区进口商品直销中心入驻万科钻石广场。

    然而，在零售业日渐饱和以及电商对品牌实体店的冲击中，商业市场正着力于业态调整及硬件升级以迎合消费者快速衍变的新需求。当面对电商给消费者带来的“惰性”消费模式时，零售运营商则寄希望于通过引入体验性更强的业态以维持人气，并延长驻足消费，因此“退租” 与“调改”成为本季关键字。然而当调改已无力突破硬件的束缚时，老旧的百货商场则将注意力转向业态配比及空间的合理利用。例如，季内北京华联百货盐市口店将其顶楼进行改造为餐饮业态。另一方面，餐饮休闲业态从高楼层“走下来”融入低区商业亦大势所趋，轻餐品牌是一大受益者。百盛二楼在部分轻餐品牌开业后，继续引入星巴克咖啡。调改亦并非无往而不利的万灵丹，百货退市的案例在蓉时有发生。而当百货作为主力店却不能为购物中心聚集人气时，购物中心去百货的选择亦是无奈之举。尚泰百货在华最后一家门店于8月从万象城退出，集团全部撤出中国市场，即为一例。

    整体而言，The One当季较高的空置率以及全市零售市场持续推进的品牌调整使得商铺平均空置率环比上升0.6个百分点，报8.1%。受核心商圈地标物业租金增长推动，至季末全市购物中心首层平均租金环比增长0.7%，报每月每平方米412.3元，其中主城区购物中心首层平均租金录得每月每平方米449.7元。

    2015年全年，成都零售市场新增供应总量料将创近五年新低，商业市场迎来调整期。银泰城、金楠天街、大悦城三个购物中心预计将于第四季度开业，成为今年商业新增供应的市场亮点。

世邦魏理仕华西区研究部负责人朱建辉

    工业物流市场：零售、电商和三方物流持续主导市场需求

    在连续两个季度未录得新项目入市后，本季成都仓储物流市场迎来中外运龙泉物流中心和嘉里大通龙泉蜀都物流中心交付，共计为市场带来134,000平方米的新增供应。市场需求持续活跃，零售、电商以及第三方物流的租赁需求平稳释放，季内龙泉以及新津地区均录得上述企业大面积成交案例，例如天猫超市在进入成都市场仅一个季度后，便在龙泉物流中心扩租12,000平方米，租赁总面积达到18,000平方米，惠买商城和普罗格本季签约入驻新都物流中心分别承租18,000平方米和6,000平方米。强劲的需求推动全市仓储物流净吸纳量大幅上涨至112,000平方米，而市场在有新增供应的情况下，整体空置率依然环比微降0.1个百分点至16.9%。

    鉴于近期旺盛的仓储租赁需求，加之相对较少的新增供应，一些业主选择在此时期小幅调高租金，其中空港地区由于本季已达到满租且市场需求平稳，因而租金环比上涨1.2%，涨幅居各区域之首。至季末，成都优质仓储物流有效租金按同样本计环比增长0.6%，报每月每平方米27.8元。

    未来六个月，市场将迎来新一轮供应高峰，虽然个别项目在预租阶段即取得了良好的市场反应，但我们预计充沛的新增供应依然会在短期内推升全市整体空置率，平均租金保持稳定。

    住宅市场：利好政策叠加，改善型购房需求持续释放

    第三季度，央行再次降息，这也是自2014年11月以来的第5次降息。同时，住房公积金贷款购房最低首付款比例，对拥有一套住房并已结清购房贷款公积金最低首付款比例由30%降低至20%。调整后的5年以上贷款基准利率和公积金贷款利率分别降至5.15%和3.25%，房地产市场迎来历史最宽松时期。

    一系列政策的出台大幅降低了买房者的购房成本，同时也增加了购房者的入市信心，进一步刺激改善型需求的释放。尽管7、8月为传统的销售淡季，但本季全市整体成交面积同比回升逾两成。受此影响，在经历数个季度的房价下跌后，成都商品住宅价格逐步企稳。

    未来一段时间，世邦魏理仕对楼市的回稳态势保持乐观，而改善型住宅产品的供应与需求也将继续主导成都市场，然而这一波的楼市回暖受政策因素影响较大，其能否长期持续目前尚不可知。（刘姣）