广州：商铺卖出价1652万元 纳税要2422万元?

    商铺卖出价1652万元纳税要2422万元？公寓成交价72.5万元缴22万元税？近日有关楼市交易计税“被高评”的消息见诸报道，地税计税的评估价到底是如何得出的？昨日，记者走访了广州市地税局，市地税局有关人员对焦点问题一一回应，揭开计税评价系统的“神秘面纱”。

    近日本报报道了一宗读者报料案例，业主指位于站前路的商铺卖出价才1652万元，但今年递件交易时却被“高评”，光土地增值税就要2422万元。原来这次交易经过两年的诉讼，商铺业主方在2012年6月签约出售了一处二楼商铺交易，交易价是1.5万元/平方米，当年地税评估价为2.2万元/平方米，之后买卖双方经过诉讼，法院最终维持履行合同的决定，为此买方申请执行判决，在今年8月递件过户，地税机关的评估价为5.6万多元/平方米，业主方承担的土地增值税已经超过交易的实际价格。

    为什么两次评估价存在较大差异？地税人员告诉记者，是因为两次核价的依据有差异。2012年评估系统非住宅功能尚未上线应用，那时候核价依据的是“阳光家缘”公布的二手房区域均价，因此核价比较低，而此次核价是根据评估系统精确到户。地税人员表示，如果当事人配合，入户实地调查以后，地税部门还会对评估价格进行二次复核。

    地税当裁判又当运动员

    评估价来自独立第三方

    有律师质疑，税务机关集评估和收税于一身，身兼运动员和裁判员角色，评估价高税费自然高。不过昨日广州市地税局税政一处王宇就表示，正是为了避免地税既当裁判员又当运动员，地税部门通过公开招标的政府采购方式委托了第三方评估公司对计税评估系统进行建立和维护，地税部门不干预评估机构的独立价格评估和价格复核工作。

    评估价怎么来的

    每户商铺都有基准价

    那么评估价是怎么来的？第三方评估公司北京仁达公司的评估师告诉记者，评估系统根据物业情况共分为住宅、小型商铺、大型商场超市、写字楼、车位、酒店宾馆、工业用房、加油站等八类，并通过市场调查搜集数据建立了门牌号体系。而每一栋住宅、每一户商铺、每一栋写字楼，都有一个基准价。王宇介绍，近30万栋住宅、100余万户商铺、4万多栋写字楼等类型物业，都有自己的基准价。

    偏离实际成交价

    基准价动态调整

    早在2012年就有中介质疑评估样本不够、分布不广。不过基准价已经覆盖全广州行政区域，而整个广州市在行政区的基础上还根据价格划定了片区，例如住宅划分了580个片区，商铺也细分到路段，在去年8月时已有上万个路段，而且在不断地增加。

    基准价是动态的。北京仁达公司人员介绍，除了每半年一次的定期调整外，还有不定期调整。如在对阳光家缘、主流房地产网站、中介等数据的监测中，如果发现某个区域、某个楼盘房屋价格波动突破了预警值，也会进行调整。(何颖思)