新版商品房买卖合同下月推行附近有变电站先说清

05.06.2015 10:14

本文来源: Sichuan.Scol.Com.Cn

成都商报实习记者

李彦琴

并非强制执行

购房注意甄别

从7月1日起，全省居民在购买商品房时都有权利提出使用“范本”。

但“范本”在签约时并不是强制执行的，买卖双方可以使用本合同示范文本订立合同、也可参照本合同示范文本来订立合同，还可以另行签订补充协议。

如果是另签补充协议，省工商局合同处工作人员邱雪提醒，“补充合同里含有加重购房人责任、排除购房人权利、减轻或免除自身责任等不公平、不合理的内容，也就是‘霸王条款’时，消费者可以向各级工商部门举报。”

7月1日起，《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下称“范本”）将在全省范围内施行，与现行商品房买卖合同相比，新合同在维护消费者权益方面有了更多亮点。昨日，省住建厅、省工商局联合对《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》的条款进行了解读。

新版合同看点有权解约

阳台变飘窗购房者可解约

开发商与买受人签订合同后，又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人，怎么办？

“从7月1日起，全省居民在购买商品房时有权利提出使用‘范本’。”省住建厅房管处李富忠告诉记者，与现行商品房买卖合同相比，“范本”以针对现实中出现的因商品房权利有瑕疵导致购房人不能获得房屋所有权的情形，约定买受人有权解除合同，出卖人应承担违约责任，是对购房人利益的有力保障。

在现实中人们经常会遇到商品房出售后，出卖人却擅自变更规划或设计的情形，比如预购的商品房阳台变成了飘窗，导致购房人利益受到侵害。“有鉴于此，‘范本’约定了出卖人不擅自变更规划、设计的义务，以及在有关部门同意变更情形下出卖人对购房人的告知义务。并约定了买受人拥有解除合同的权利，以及出卖人未履行告知义务时买受人可获得的救济。”李富忠说。

按揭买房，交了首付，购房合同已签，但由于别的原因办不下来贷款，怎么办？“这种情况在现实中很常见”，李富忠说，“范本”中约定，因不可归责于买卖双方的原因而未能订立商品房担保贷款合同时，当事人拥有解除合同的权利，及解除合同或不解除合同的情况下分别如何处理，“公平设定了双方的权利。”

同时，针对很多车位买卖并不另行起草合同，而是同样使用商品房买卖合同的实际状况，“范本”第四条“商品房基本状况”第（二）款对商品房的规划用途增加了“【车位】”选项。

新版合同看点交房阶段

先由开发商修复完成后再收房

商品房交付是一个复杂的行为，也是当事人纠纷高发的环节。收房很容易碰到五金件损坏、地面开裂等问题，这时是先接房后修复还是先修复后接房呢？

首先，当出现需要延期交付商品房的情形时，出卖人负有书面通知购房人的义务。同时，省工商局合同处工作人员邱雪介绍说，“‘范本’中约定一定要先由开发商修复完成以后再收房，在维修期间产生的前期物业费用由开发商承担。”“范本”对交付使用条件、交付时间和手续，以及相关违约责任也进行了明确而详细的约定，并针对纠纷高发事项进行专门规范。

考虑到屋面开裂、管道堵塞和五金件损坏等质量问题轻重不同，需修复的时间也长短不同，对不同质量问题的修复时间进行分开约定，避免可能导致卖房人按照最严重问题填写最长时间、反而不利于购房者接收房屋的情形发生，具有充分的灵活性和可行性。

新版合同看点告知要求

房屋不利居住因素写进合同

“范本”中首次添加了房屋不利因素告知，要求出卖人通过【告知书】【销售现场公示】等向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素。“这是我省首次将房屋不利因素写进购房合同，保障了购房者的知情权。”邱雪说。

对供水、供电、燃气、电话通信、有线电视和宽带网络等六项基础设施，其开通手续及相关费用分别由谁承担进行了明确，从而避免了过去由于约定不明，部分重复收取开通费用的情形。

新《合同示范文本》

这些事先说断后不乱

说好的阳台变了飘窗

约定了买受人拥有解除合同的权利

约定了出卖人不擅自变更规划、设计的义务

约定了出卖人对购房人的告知义务

约定了未履行告知义务时买受人可获得的救济