电商冲击巨大 核心商圈街铺租金滞涨

        与去年相比

        持平

        降40%

        微降

        滞涨

        ■新快报记者李琳

        实习生 黎晓敏

        在广州核心商圈买间铺，“一铺养三代”，是许多实力投资客最热衷的选择。投资客们最看重的，是核心商圈街铺稳定向上的租金回报和明朗的升值空间。然而，今年下半年特别是进入第四季度以来，广州的许多商圈，如北京路、上下九、天河南、珠江新城等核心商圈的商铺，却普遍出现了租金滞涨的现象。满堂红商业地产部高级经理郭海波指出，“商铺租金滞涨的背后，凸显的是广州整个商铺市场的降温。”

        北京路、上下九商圈

        租金高涨行情不再

        据了解，目前广州最著名的老商圈中，北京路的临街商铺月租大概是2000-3000元/平方米，上下九步行的街铺，月租大概是1500-2500元/平方米。“年底向来是商业大旺商铺市场涨租的时候，但今年年底，除了北京路步行街的铺租同比去年有非常微小的上涨外，上下九等老城区商圈的街铺，月租基本都与去年持平，不见上涨的趋势。”

        江南西商圈

        出现空铺 租金降40%

        而在海珠区的传统商业旺地江南西商圈，记者走访发现往年一铺难求的局面近期也开始有所逆转，在江南西的路面竟然发现几个空置的商铺，并张贴着醒目的店铺招租启事。附近地产中介店的经纪杨先生告诉记者：“这几间铺在我们这边放租已有两三个月了，一直没能租出去。最近商铺行情不太好啊，像江南西这边，去年街铺可以租到800-1000元/平方米/月，但今年因为空租厉害，租金也降到500-600元/平方米左右。”

        在以往广州千万小资白领们最为热爱的天河南路商圈，记者发现临街商铺也出现了不少空位，郭海波介绍说，“天河南一路的租金向来不菲，现在月租大概是1000元/平方米，比去年有轻微的下降。虽然目前的降幅仍很微小，但是随着电子商务声势的不断壮大，网购的巨大冲击下，天河南商圈客源的流失估计还会日益加剧；另外，天河商圈近年地下商场越开越多，很多面向年轻小资族的服装、服饰品牌都纷纷转战地下，现在天河南一带，也就主要是剩下一些卖小吃和包装食品的店铺在坚守。”

        有不少商家向记者抱怨，近年一个个地下商场开业后起码分走了他们三四成的客流，“我们的营业额急速缩水，生意越来越难做了。”让这些商家更担心的是，建设中的宏城广场地下商业估计明年也要开业了，郭海波指出，“网购加上越来越多的地下商场，天河南商圈如果不升级改造，可能以后的生意就会更难！”

        天河南商圈

        客源流失 租价微降

        在近年新成长起来的新商圈珠江新城，前几年随着商圈的快速成熟，商铺租售行情水涨船高，租金曾一路上涨，但今年下半年以来也开始发生变化。合富置业花城大道店的经纪李先生告诉记者，“珠江新城西区的街铺，目前大约是月租800-900元/平方米，中区那边就偏低一点，大概是600元/平方米左右。前两年一度涨得比较快，但今年下半年就基本停下来，租金没涨得那么明显，有些路段基本不涨了。”

        美联物业广州工商铺副总监劳耀波指出：“与北京路等一线的成熟商圈相比，珠江新城还是显得有点年轻，商圈氛围仍有待成熟；而最重要的因素是，珠江新城商业缺乏有效的规划，毗邻的各个建筑间没能形成规模化发展，没有核心，目前除了高德置地广场外，其他的商铺都基本是不连贯的，聚拢效应不足，也直接影响了商铺的租值。”

        珠江新城商圈

        商业规划缺位 租金滞涨

        原因分析

        电商挤压实体店铺生存空间

        “双十一”狂欢刚刚过去，各大电商可谓是乐开了怀，淘宝及天猫全天成交额更是达350亿元，让多少实体店经营商看红了眼。一头是电商的一路飘红，另一头是实体商铺的举步维艰，电子商务挤压实体店铺生存空间已成不争的事实。

        对此，美联物业广州工商铺副总监劳耀波坦言，“现在实体零售行业真的是越来越难做了，一些知名品牌对店铺扩张都日益保守，有些甚至选择从大型购物中心撤退。”另一方面，在实体店销售增长乏力的情况下，很多为消费者所熟知的国内外品牌都开辟了网上商城，力求节省人力和商铺运营成本，而这种趋势的直接影响，就是在整体经济依然未振的大环境下，令实体商铺市场萎缩，致使铺租滞涨。

        未来发展

        线上线下联动或催生变革

        尽管电商冲击日益加剧，但劳耀波也指出，一些新生的品牌或是老品牌衍生出来的新品牌，为了达到宣传效果，还是比较钟爱于实体店铺。中原地产商铺部总监法永能更表示，“虽然实体商铺会增添经营成本，但像北京路、天河路这些成熟商圈，商家一旦进驻就是很好的品牌宣传效应，如果商家将广告宣传费用也列入计算，且得出的数据仍在商家可承担的范围内，不少商家还是愿意继续扩大实体店网点的经营范围的。另一方面，未来的实体店还将承担着品牌形象店、体验店的功能，与网店相互配合，形成线上线下互动共赢的局面。如果进一步加强展示与体验功能，这将引发未来商铺市场的变革。”

        市场前景

        商铺投资

        或仍具潜力

        一直以来，商铺投资都以相对较强的稳定性和高回报率、高增值空间而大受实力投资客青睐。尽管近段时间商铺租金的滞涨行情，给商铺投资市场浇了盆冷水，但是对商铺投资的市场前景，不少业内人士却依然看好。劳耀波指出：“目前国人的主要投资途径主要有三种，一种是基金、股票和黄金，第二种是住房投资，而第三种就是商铺了。第一种投资的风险较高，近年股市也持续不振，一般人不会轻易入市；而住宅的持续限购，又令第二种投资途径越来越不可行，所以剩下来也就只能是第三种了。虽然短期内商铺的投资回报率没有预期的高，但对大多数资金宽裕的投资客来说，商铺发展前景仍是非常具有诱惑力的。”

        对此，法永能强调，与其他类型的投资相比，商铺投资有很大的不同。往往市场越是不景气的时候，就越是入市的好时机，因为当市场不景时就会出现“买方市场”，虽然投资的风险有点大而且当时的租金回报率不高，但是因为商铺的起步租金较低，升值空间会相对更大，从长期来看投资回报率也就更高。“商铺投资是一项长线的投资，不能只看短期的租金回报率，最重要的还是要看商铺所处的地段及其未来的升值空间如何。所以说，虽然现在商铺的租金不涨了甚至有所回调了，但我仍觉得有钱的话买好地段的街铺仍是‘有数为’。”