南沙开发:中国交建"城市综合开发运营"模式提供一揽子解决方案
8月5日，中国交建投资82亿元建设的大型基础设施综合项目明珠湾起步区灵山岛尖综合开发项目正式开工建设，标志着广州南沙新区明珠湾起步区开发建设迈入全面推进的新阶段。
根据计划， 30个月之后，这里将出现有一座新城。
灵山岛综合开发项目是广州市首次引进大型央企合作投资建设的大型基础设施综合项目，同时也是中国交建进入一线城市进行城市综合开发的突破。项目采用投资人+施工总承包的合同模式，由中国交建为南沙新区的开发建设提供规划设计、投资建设、产业导入、资产运营等一揽子解决方案。
为什么是南沙
中国交建之所以选择广州南沙作为城市综合开发运营业务的落地城市，有着国家政策、区域位置以及公司战略等多方面的考虑。
广州南沙新区位于广东省广州市南端，地处珠江出海口，似乎在广州改革开放三十多年的发展中沉睡。但正因为如此，这个大珠江三角洲地理几何中心，有着国家政策、区域位置方面得天独厚的优势，成为广州新一轮发展的战略空间。
2012年9月6日，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》 ，南沙新区成为第六个国家级新区，其开发建设上升到国家战略层面。南沙新区战略定位为粤港澳优质生活区、新型城市化典范、以生产性服务业为主导的现代产业新高地、具有世界先进水平的综合服务枢纽、社会管理服务创新试验区。
从区域位置来看，南沙新区具备这样的条件：作为大珠江三角洲地理几何中心， 1小时内能够抵达深圳、珠海、佛山等8个地级市，距香港、澳门分别仅38海里和41海里，周边有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。南沙的区域地理优势有利于产业集聚。
可以说，南沙新区得到中央、广东省、广州市政府高度重视，处于改革开放的前沿，是一个政策高地和投资热土，属于众多资金追捧的投资目的地，具有巨大的发展潜力和广阔的市场前景。明珠湾起步区是南沙明珠湾区先行进行开发建设的具有示范效应的高品质区域，也是粤港澳全面合作示范区发展战略的核心区和先导区。
参与南沙新区的开发建设，可以发挥中国交建资金、品牌、技术及运营管理优势，利用南沙新区的体制、机制优势和政策优势，探索打造城市综合体开发运营商，完全符合中国交建“五商中交”战略的发展方向。
中国交建如何才能切入这一热土？
从2012年10月开始，中国交建与广州南沙新区管理委员会（以下简称“管委会”）进行了多次磋商，就明珠湾起步区项目的合作内容、合作模式、商务条款等问题深入交流。2013年3月29日，在广州市政府举办的“新广州、新商机”推介活动上，中国交建与管委会签订了《广州南沙新区城市开发与建设投资合作框架协议》 ，标志着双方合作取得阶段性成果。
2013年，中国交建提出打造“五商中交”战略构想以来，打造城市综合体开发运营商成为企业战略重点。中国交建在近30家国内国际知名咨询机构中选定了阿特克斯、易居中国（克尔瑞） ，从中交资源及核心竞争力、城市综合开发的路径、价值以及操作实务等方面，对城市综合开发进行了专题研究，形成了大量的技术储备和前期研究成果。
中国交建向着城市综合体开发运营商迈出了坚实的步伐。
在市场拓展方面，中国交建对广州南沙新区、重庆两江新区、陕西西咸新区、甘肃天水、海南文昌等区域进行专题研究，分析获取城市综合开发项目的可行性及投资收益和市场前景。而两家咨询公司阿特克斯、易居中国（克尔瑞）首推广州南沙新区。
2013年8月，为推动战略合作和南沙项目落地，中国交建出资20亿元注册成立“中交南沙投资发展有限公司” ，并以此为平台，统筹、引领和加大在南沙新区及周边地区的投资业务发展。
高端运作运作高端
作为央企首次进入广州的大型合作项目，必然涉及到模式机制、利益分配等重大问题的讨论，中国交建高端运作，充分表达“合作共赢、持续发展”的理念，得到了广州市政府的认可。
2013年9月中旬，南沙项目合作进入广州市决策层面。广州市政府常务会议对《南沙新区明珠湾起步区融资和建设方案》进行了讨论。
根据前期磋商，这是一个宏大的投资计划，范围包括灵山岛尖、横沥岛尖共约10 . 5平方公里的区域，静态投资额254亿元，动态投资额270至300亿元，开发期9年，建设期5年。
广州市政府常务会议对南沙模式的合法合规性、是否增加政府负债、规模是否过大等问题进行了审慎讨论。随后，广州市有关部门对汕头、前海、横琴三个项目进行调研，深入了解了引进大型央企投资合作的模式、流程、资金、管理等问题。在此基础上， 2013年10月12日，广州市政府常务会议再次讨论这一项目，市长陈建华指出：中交是好公司，要把中交留在南沙，但是要在项目规模、双方合作模式、利益分配上进一步沟通，并确保项目合作合法合规。
新一轮的协商就此展开。2013年11月7日，中国交建董事长刘起涛拜访广州市市长陈建华。刘起涛提出，在项目规模上可以一次招标分期实施，合资公司由政府控股以确保政府主导，中国交建收益留在南沙，中国交建全面布局相关产业的导入。
在这次会见中，刘起涛创造性地提出，建立刹车机制，避免企业过高收益、当地利益摊薄。
这得到了广州市政府的认可，局面由此打开。中国交建总裁陈奋健作为谈判工作组组长，率领项目团队，与广州市政府方面展开深入、细致的谈判。
2014年1月7日，刘起涛再次拜访陈建华。经过充分的交流，双方对这一重大合作形成了建设性共识。随后，陈奋健拜访广东省政府主要领导，进一步协商合作重大事宜。中国交建的合作建议逐步得到各级政府的接纳。
政企合作开展城市综合开发运营，在全国鲜有先例。在此过程中，中国交建进一步对项目的合法合规性进行了调研，并就合作机制进一步优化。2014年1月16日，中交集团副总经理、中交南沙董事长甄少华率队专门咨询国家审计署，就项目实施的合法合规性得到了法律和审计方面的正面评估。项目团队向广州市政府做了专门汇报。
2014年4月8日广州市政府常务会议、 5月5日广州市委常委会分别通过方案，确定先行合作开发灵山岛尖约3 . 5平方公里区域，开发完成后按照明确的考核标准进行验收，符合要求后再全面推进灵山横沥片区10 . 5平方公里的整体开发。
由此，这一重大政企合作项目进入实质性操作阶段。
何为“南沙模式”
通过南沙项目的探索，中国交建“城市综合开发运营”商业模式初露端倪，就是整合城市设计、规划，工程设计、投资建设，产业导入、城市运营等三个环节，为南沙新区的开发建设提供一揽子解决方案。
广东是全国改革开放之先锋，经过30年发展，广州更是汇聚人才、技术、资金之地，中国交建如何才能打动广州市？这既是广州市和南沙新区的期待和疑问，也是需要中国交建南沙项目决策者不断思考和解决的问题。
答案是：理念和模式创新必须先行，政府和企业合作必须有足够深度。
在南沙项目中，中国交建提出“新型城镇化建设+邮轮母港区域开发+自由贸易区+总部基地+产业金融投资”的模式。与其它投资项目相比，实现了诸多商业模式的创新，其中最为独特之处在于中国交建与地方政府实现全面的战略合作，全产业链参与城市综合开发运营业务：除中端的投资合作和施工总承包外，全面参与前端的城市设计、产业规划环节和后端的产业导入、城市运营环节，从而实现参与实践真正意义上的城市综合开发运营商的角色。
前端环节，就是通过规划互动。按照市场运作、价值提升的原则，引导地方政府深入思考和接纳规划理念，确定项目的高端定位、高端业态，确定科学有序的开发，从而全面提升项目的整体价值。
刚开始运作南沙项目时，中国交建就引入了阿特克斯咨询公司，根据将南沙新区打造成富有活力生机的智慧城市的理念，开展南沙新区规划专题研究和总体规划，主要内容有南沙发展定位与愿景等十余个专题，为南沙项目发展提供了规划支撑。这些研究成果有的已经进入实操阶段。
中端环节，则是充分发挥中国交建在工程设计与建设、土地投资开发上的综合优势，将吹填造地、滨海治理、基础设施配套建设、土地两级开发结合起来，为地方政府提供一条龙服务。
南沙项目的主要工程建设内容包括： 18条市政道路组成的片区路网及附属工程、桥梁工程、滨海及景观带工程、市政公用设施和城市公共服务设施。
后端环节，则是结合南沙新区的定位和发展规划，由中国交建导入优势产业，引导产业聚集。一方面导入涵盖办公、会议、商务、休闲、公寓、旅游的基础性产业，另一方面导入区域总部、科技孵化、商业服务、教育培训和高端制造业的持续性产业，推动南沙区域产业升级。中国交建还将筹划一批落地项目，提升南沙的区域价值；谋划一批产业升级项目，助力南沙的产业聚集和经济发展。
中国交建计划实施及运营的项目主要包括：投资30亿元的中交国际中心项目，核心是高端建筑群；投资150亿元的中交华南服务中心项目，核心是中交区域总部、国际业务总部及其它业务功能总部；投资110亿元的南沙邮轮母港项目，核心是集交通、商住、旅游、娱乐为一体的休闲购物度假中心。
合作共赢之路
市场的灵魂是合作共赢，在南沙模式中，中国交建最大程度地兼顾了合作方的利益和诉求。在反复协商谈判后，双方找到了可持续合作的新路径。
作为广州市全面引进合作的第一个央企，中国交建如何在合作模式上做到领先一步，这是合作双方不断思考和探索的另外一个问题。
答案是：政府与企业深化合作必须具有可持续性。
在合作沟通过程中，中国交建始终坚持“与政府深度合作、与城市共同发展”的理念。经过数十次的谈判，广州市和中国交建形成规范化运作的实体合作平台，合资公司、专责公司各司其责，界面清晰，体现“政府主导、市场运作、企业参与”的有机结合，符合政府目标。此外，刹车机制的设置、股权比例的调整也充分体现了政府的控制权。
在发达国家，政府购买公共服务是普遍做法，借助社会力量，可以广泛开启社会合作。党的十八届三中全会《决定》提出，推广政府购买服务，凡属事务性管理服务，原则上都要引入竞争机制，通过合同、委托等方式向社会购买。目前，这一改革正在深化。在南沙模式中，双方合作严格按照“收支两条线”的规定，在政府通过招、拍、挂获取的土地出让金缴入国库后，通过政府预算的方式支付中国交建的成本和收益，是政府购买服务的一种体现，完全符合法律法规和中央精神。而且这种合作模式已在江苏、天津、重庆等省市被广泛采用。
在前期洽商中，中国交建提出双方成立平台公司。在后期沟通中，中国交建提出，为确保政府控制，平台公司由政府控股。整个合作过程，都在管委会的直接领导、指挥部的统一协调下由平台公司具体实施。政府可以在项目规划、建设标准、土地出让、资金管理等方面实施直接控制，也可以通过平台公司对监理、造价、监督、检测等关键环节实施间接控制。
在谈判中，广州市曾担心，未来土地价格可能大幅上涨，企业投资可能会出现过高收益。为保障地方利益，防止企业出现暴利现象，中国交建主动提出，建立收益分配的刹车机制。建立刹车机制后，随着地价的上涨，政府的收益越来越多，直至获得全部溢价收益；中交的收益越来越少，直至完全放弃溢价收益。利益的分配机制符合客观、科学、合理原则，达到合作共赢的目的。
中国交建计划将从这个项目中获取的收益，以成立南沙发展基金的方式留在南沙，继续滚动投入到南沙的开发建设中，给南沙的发展注入强劲动力，助力南沙新区的可持续发展。