北京楼市成交创历史低值

　　根据北京住建委网签数据显示，截至6月底，北京商品住宅上半年共成交4466套，创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。

　　“上半年，北京楼市成交量下滑明显，但是楼盘并无实质性降价。”克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬表示。随着三季度的来临，北京将正式进入下半场阶段，房企将开始竞价跑量。

　　中国房地产学会副会长陈国强也认为，北京楼市胶着的状况可能还有更坏的表现，上半年更多地表现在成交量的萎缩上，而下半年可能表现在价格方面的松动，会有越来越多的房企选择适当降价。

　　在楼市的下半场，诸如团购促销、折扣优惠、特价房等新的营销手段也肆虐北京楼市。

　　更值得一提的是，沉寂许久的“0首付”亦重出江湖，与2007年以前出现的零首付不同，并非银行直接接受零首付按揭贷款，而是由开发商垫首付的方式实现，且不少项目开始在7月步入实质性的下降通道。

　 　“零首付”重现

　　重压之下，房企的促销手段亦不断升级。

　　6月，位于北京亦庄的珠江四季悦城首推“全盘无首付”，自此也成为北京首个“0首付”楼盘。

　　本轮“0首付”，与2007年以前由银行直接接受0首付按揭贷款不同，是开发商针对信贷政策趋紧下，制定的新的营销策略，即由开发商无利息先垫付首付款。

　　“0首付的核心就是刺激楼盘销售，也是针对当前市场观望的一大应对措施。”珠江地产营销总监刘芸岐如是介绍。

　　开发商垫支首付也确实赚足了眼球，并迎来多个项目的营销跟风。比如亦庄金茂悦的1成首付和五矿万科橙的“0首付”。

　　继“0首付”后，珠江四季悦城亦高调推出“购房保值计划”，包括“买房降价险”和“无理由退房”。

　　21世纪经济报道记者自珠江地产获悉，所谓的“降价险”，即是珠江地产联合珠江人保，为现阶段所推房源投保，由珠江人保提供专项基金进行价格担保，在交房前如出现房价下行，则由珠江人寿向开发商补齐降价差额，对开发商以及购房者的双方利益均有保障。

　　而“无理由退房”，刘芸岐解释，即是购房后一年内至交楼前，如果房价下跌很大，难以通过“降价险”补差价，购房者可以申请无理由退房。

　　该措施亦成为北京楼市下行，市场观望的一大另类，引起市场强烈关注。实际上，这不过是北京楼市下行的一大营销缩影，21世纪经济报道记者走访了解，大部分刚需项目均可分期首付，且折扣优惠、内部房源、团购房、特价房亦频现北京市场。

　　在牟增彬看来，各种千奇百怪的促销手段的核心是增加用户入市的积极性，实质性降价并不多。

　 　下半年降价竞跑量

　　如果说6月份频出各种变相促销手段，那么7月份的楼市，或将迎来实质性降价的新阶段。

　　“进入2014年后，北京的楼市变化可总结为三个阶段。”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，第一个阶段在春节后，即从2013年的日光盘频出转向蓄客困难、开盘过半而销售去化不超8成。在该阶段，项目后期很难涨价。

　　第二个阶段是去化出现明显放缓，在此阶段出现诸如首付分期、0首付、团购等方式来增加市场的热度。

　　“上述珠江等多个项目的‘0首付’、‘降价险’等另类营销活动的即是该阶段的表现”，张大伟介绍，如果不考虑这些促销手段，新入市楼盘的价格和前期基本持平，一般来说，项目不敢轻言降价，一是担心购房者买涨不买跌，另外降价也有损房企自身的品牌形象，容易造成老业主闹事。

　　相比之下，北京楼市下半场的新特点在于第三阶段，即是迎来了实质性的降价。

　　经张大伟了解，自7月份开始，北京市场多个项目出现了实质性的降价，且最大的降幅高达20%，总体在5%-10%之间。

　　网易房产百盘价格数据显示，6月北京降价楼盘总计16个，降价盘数量与上月基本持平。降幅超过10%的项目仅一个，幅度为14.29%。

　　以位于通州的首开香溪郡为例，和此前常见的由开发商先期垫付、购房人后期补齐的“0首付”不同，首开香溪郡是真正的免交“0首付”，即是免除三成首付的“0首付”。

　　另外，东亚五环国际和东亚尚品台湖近期开始大幅降价促销，每平米降幅近5千元，这将是北京市场上首次对外明降的项目。

　　在楼市危局下，限价政策也出现松动，根据北京市住建委网站的公开信息显示，5、6月获批预售许可证的项目中，价格超过4万元/平方米的项目总数达18个，其中，单价9.7万元，创下2014年入市住宅最高单价的保利海德公园也成功获批。而今年前4个月，单价超过4万元/平方米的项目只有13个。