3月北京共有16个公寓项目套均售价超1000万元

豪宅项目几乎都面临买一个少一个的局面供图/CFP

导读:北京一季度超千万豪宅成交524套,成交均价为50214元/平方米,相比去年四季度均价上涨2.8%。业内预计,随着一批10万单价的豪宅入市,北京超级豪宅价格水平还会继续上升。

一季度豪宅成交量下滑

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2014年一季度北京全市成交总价超千万的新建商品住宅的交易量为524套,环比上年四季度的771套减少247套,跌幅逾三成,同比去年一季度的660套减少136套,跌幅逾二成。

从成交量上看,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉北京青年报记者,成交量下跌有四大原因。第一是受豪宅市场年度成交周期的影响。“这一季度,节假日密集,天气寒冷,项目歇业。整体而言,在北京市场,一季度的豪宅市场成交通常是全年季度成交量的谷底,2014年一季度的市场成交情况也不例外。”

第二,一季度房地产市场观望情绪也影响了豪宅体系。“今年一季度北京楼市整体市场看跌舆论此起彼伏,刚需人群观望情绪浓厚。作为豪宅产品的购买者,在市场走向并不明朗的情况下,也产生了一定的观望情绪。”

第三,政策层面也影响了豪宅成交量。“去年的入市价格‘限高令’在今年2月刚刚解禁。受此因素影响,1月、2月两月仅紫宸院、五矿万科·如园等高端项目获批入市,市场供应相对较少,一定程度上也限制了市场成交。”

第四,回到买房人的心理,一季度CPI涨幅低于预期,这也会挡住购房人脚步。“近一个季度以来,CPI涨幅较低,通胀率低,宏观经济相对看稳。对豪宅购买者来说保值需求不十分迫切。”

预计多个单价过10万项目将入市

从新供应来看,3月份,包括格林云墅、西山艺境、鸿坤·林语墅、世茂维拉等项目在内,北京共有9个别墅项目开盘。二季度预计供应量将大增,香江别墅、九章别墅、远洋天著等别墅项目也将入市。

3月份,北京有24个在售公寓豪宅报价超过5万元/平方米,包括五矿万科·如园、紫御华府、西山壹号院、红玺台等,共有16个项目的套均价格超过1000万元。

业内预计,融创农展馆地块、中赫·万柳书院、骏豪中央公园广场这些项目很有可能在今年入市。从定价上看,这些都是单价过10万的项目,堪称豪宅标杆。不过,由于北京对价格监管一直未放松,能否顺利拿到预售许可证仍有待观察。

豪宅市场量减价增趋势明显

虽然成交量是低谷,但是成交价格才是反映豪宅市场冷暖的指标。根据统计,一季度,北京交易总价超千万的新建商品住宅的成交均价为50214元/平方米,环比去年四季度的均价增长2.8%,与去年一季度同比增长6.4%,量减价增趋势明显。

其中,一季度总价超千万的别墅类产品的成交总量为158套,较上年4季度下跌40%,同比上年一季度上涨10%。价格方面,一季度总价超千万的别墅类产品的成交均价为47238元/平方米,环比增长9.1%,同比增长15.6%。

胡景晖认为,从千万级豪宅一季度市场成交情况来看,尽管成交量有所下跌,但与目前市场整体低迷的情况相比,豪宅市场的成交情况依旧可算保持了相对稳定的成交态势。成交均价的上涨也从侧面表明豪宅产品在区位、资源等方面的稀缺性和保值特征,仍然是豪宅购买者更关注的产品属性。

北京豪宅价格越开越高

一般而言,业内把成交总价在一千万以上的统称豪宅。大家最广泛接受的自然是别墅类项目,比如中央别墅区的各种豪宅,动辄两三千万。而在通州运河岸上的院子,最贵的售价数亿。

由于“限墅令”的缘故,地理位置好的别墅价格始终坚挺,而且经常报出天价。整体而言,中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区由于土地越来越少,价格也是越开越高。

除了别墅类,高档公寓类也是豪宅的主力军,这些房子大多位于四环以内,户型较大。

而四合院则是完全脱离普通豪宅的估价范围,因为历史文化内涵等诸多因素在内,不同院子价格相差极大,但在北京城区已经很难找到1000万以下的四合院了。

此外,有些堪称豪宅闻名京城,则是因为特殊功能,比如说有学区房概念。此前五道口曾出现过单价每平方米10万的学区房。不过,严格意义上讲,这类房子不该算豪宅,因为此类房一般面积不大,总价不到1000万标准。本组文/本报记者　范辉

提示

买豪宅什么时候最划算

整体而言,降价的时候买豪宅最好。但这几年,豪宅价格稳中有升。所以从购买上看,建议买房人在淡季买豪宅,这时候因为成交量小,优惠幅度、赠送项目多一些。

北青报记者查阅了豪宅的交易规律,这一市场拥有典型的年度交易周期,每年的5月至11月是传统交易旺季,这几个月的交易总量一般占全年交易的70%以上,价格也最为坚挺;进入12月至第二年的3月,成交量一般会迅速减少并在低位徘徊,每年2月份是全年交易量的最低点。

因此,如果从这个角度来看,购房人比较适合介入。尤其是在2月份春节前后,不少生意人可能需要资金周转,在价格上会松一些。有中介向北青报记者介绍,去年2月份撮合的一套大望路金地花园的豪宅,原来房东报价1400万,但因为房东着急用钱,最后1280万成交。这在以往是很难谈成的买卖。

买豪宅和普通房产不太一样,更是一种博弈关系。无论是一手房还是二手房,豪宅买家都会对信息进行反复比较,购买起来也是谨慎而理性,不会一看房子就交定金。而卖家也深知这一点,一般都会端着卖,销售手段富有节奏性,不会像中、低端市场一样采取放量的策略。

观察

开发商继续看涨豪宅

胡景晖认为,虽然今年一季度北京豪宅交易量不比去年,但是从近五年来北京千万级豪宅市场的成交情况来看,今年北京豪宅市场的开局非常不错。在目前楼市整体冷淡的情况下,综合过去几年的成交情况,一季度的豪宅市场成交是相对乐观的。

据资料显示,2013年全年千万级豪宅市场的成交总量为890套,较2012年增长约33%,成交均价41095元/平方米,较2012年增长约17%。如果按照今年一季度的50214元/平方米成交均价,可以说豪宅价格接连上台阶。

“豪宅资源日渐稀缺已成不争的事实,四环以内住宅用地几乎绝迹,加上多年以来　‘限墅令’的作用,豪宅项目几乎面临买一个少一个的局面。”胡景辉表示。在楼市预期渐明朗的二季度,随着供应量的进一步增加,豪宅市场成交量预计也将进一步增加。

另外,从开发商的角度,天价地一般只能建豪宅。而从今年一季度几宗土地的成交来看,开发商继续看涨豪宅。比如,龙湖盟科联合体获得丰台区西局旧村改造地块,和裕旗下联创盛业拿下顺义区赵全营地块。其中,丰台西局地块注定为三四环间的城区豪宅,而顺义赵全营地块因1.3的容积率,适合建设洋房、联排,甚至独栋等低密度产品。这两宗交易一定程度上显示了年后房企对北京豪宅市场的看好。