北京上海楼市限购拒谢幕 开发商执着呼吁局部松绑

　　京沪楼市限购拒谢幕 开发商建言局部松绑

　　北京、上海今年取消住房限购政策的可能性，几乎微乎其微。

　　在近日举行的地方“两会”上，北京市副市长陈刚明确表示，北京的房价正理性回归，取消限购暂不在考虑范围内；上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生也指出，上海限购目前没有变化，仍将继续执行严格的住房限购政策。

　　“从土地财政的角度看，一线城市的土地市场已经回暖，放松限购的动力不足。此外，与三四线城市新增有效需求较弱有所不同，一线城市的购房需求仍相当强劲。如果取消限购，或引发房价短期内快速上涨。”中国指数研究院[微博]常务副院长黄瑜说。

　　深圳市规划国土委一位内部人士曾向记者透露，一线城市不愿放开限购的背后，并非中央层面的压力，而是地方政府自身存在种种顾虑。

　　开发商执着呼吁

　　目前，全国只有北上广深和三亚五个城市，仍在执行住房限购政策。

　　1月23日，在参加北京市“两会”丰台小组的讨论时，陈刚表示，因为销售资金回笼速度慢，一些开发商的资金确实有困难。“据我所知，凡是降了价的、降到合适的，都卖得动。你要硬挺着，那是卖不动。”

　　一位资深业内人士分析，陈刚此番话的用意已经很明显，就是希望房企继续以价换量。

　　“对于是否放松限购，四个一线城市在互相观望。”高力国际投资部董事汪蓓认为，北京、上海都明确今年不会取消限购，广州、深圳退出的可能性也不大。

　　尽管如此，参与地方“两会”的有开发商背景的政协委员继续提议，政府在一定条件下适当放宽限购政策。

　　上海市政协委员、豪都国际有限公司董事长屠海鸣提出，上海现行的住房限购政策确实有效遏制了投机性购房需求，但严格的限购令也误伤了不少非沪籍居民的自住需求。他表示，“在坚持限购政策的前提下，应针对确实有自住刚性需求的特定群体，适当放宽非沪籍居民的住房限购政策。”

　　而北京市政协委员、万科集团高级副总裁毛大庆则建议，北京应该尝试放开售价为5万元/平方米住宅的价格管制。

　　毛大庆在一份提案中表示，去年北京楼市在成交金额下滑17%的情况下，土地出让金却不降反升，以1893亿元创历史新高。去年北京住宅楼面价逼近楼市成交均价，考虑到北京同期出让的自住型商品房地块，未来北京五环路周边的新项目，预售价格至少将达到6万元/平方米才可以满足开发商基本的成本及利润。

　　上述业内人士称，限购暂不会取消，并不意味着限购不会局部放松。

　　“即使限购令不退出，但仍可在执行层面上做出部分调整。如在库存量较大的远郊区域，可适当放松对非沪籍单身人士的购房门槛，还可以缩短购房者缴纳社保的年限。”仲量联行研究部经理周志锋向记者表示。

　　住建部政策研究中心原副主任王钰林曾告诉本报记者，短期内北上广深限购确实很难放开，但存在政策微调的可能性，比如按一定条件允许外地户籍人士购买二套房，或缩短首套房缴纳社保或缴税的年限。

　　房企加速回归一线城市

　　值得关注的是，去年楼市低迷，对一线城市卖地收入影响甚微。据中原地产市场研究部统计数据显示，北上广深四个一线城市卖地收入为5072亿元，其中，住宅用地全年成交3435亿元，首次突破3000亿元大关。

　　“三四线城市因房价下降幅度大，土地难卖，一线城市卖地方面的压力则要小得多。”黄瑜说。

　　黄瑜进一步表示，三四线城市低迷的主要原因是有效需求不足，库存过大，但一线城市有需求支撑。去年第四季度以来，一线城市楼市回暖速度较快，如果此时限购再放开，可能会引发房价快速上涨。

　　业内人士认为，如果一线城市在限购放开后出现房价快速反弹，而三四线楼市房地产市场继续低迷，有可能将部分投资及改善型需求吸引到一线城市，这对三四线楼市更为不利。

　　汪蓓向记者表示，近两年已出现开发商从三四线城市撤离、回归一线城市的现象，如果一线城市房价因限购放开而快速走高，吸引的将不仅仅是开发商，可能还包括投资者。“这些城市房价上涨乏力，甚至可能继续走低；一线城市快速涨价，到时极有可能出现一线和三四线楼市冰火两重天的情况。”

　　中国指数研究院最新报告预测，今年全国房地产销售面积会同比增长0.5%-2.5%，较去年稍好；商品房的价格会保持基本的均衡，但可能稍有下降。