约40城限购有望在年内松绑 北上广深或等明年

　　 约40城限购政策有望在年内松绑 北上广深要等下一年？

　　 多城限购政策正陆续放开，但专家称房价不会大反弹，房贷收紧仍是一道坎

　　其实现在市场上很多刚需一族并非没有购房名额，而是不愿意以上浮10%以上的利率贷款。因此在房贷现状没得到太大改变前，即便限购取消用处也不会太大。

　　——广州某中介行相关人士

　　从五一前夕南宁、天津等地“犹抱琵琶半遮面”的放松限购，到现在呼和浩特、济南直接发文取消限购，二三线城市已掀起一轮限购放松甚至取消的热潮。业内人士指出，这一轮限购暗松或取消未被叫停，得到了监管层的默许，这也意味着接下来除了一线城市外，大部分二三线城市将跟风取消或放松限购政策，不过这一轮限购放松并不会掀起房价的报复性上涨。

　　 库存“压力山大”  多个二三线城市取消限购

　　“已放松限购的呼和浩特、沈阳、天津，都属于库存压力山大的城市，住宅去化周期都超过20个月，而济南的库存和去化周期只是处于二三线城市的中间水平，当前大概为15个月。济南被住建部允许放开，也就意味着，实行限购的47城中，绝大部分都有资格放开了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　易居研究院报告显示，截至5月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20  .1%，去化周期超过16个月，库存再创历史新高。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，库存面临着“压力山大”的窘境。

　　 年内绝大多数城市将告别限购？

　　“预计30多个城市的限购政策将可能在年内取消。”中原地产首席分析师张大伟表示，因为整体经济问题，很多楼市现状与呼和浩特类似的城市放松限购的需求都非常迫切，除一线城市和超过1000万人口的城市限购仍将存在外，多城取消限购的可能性都较大。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，限购取消是大势所趋，当前尽管限购政策退出仍然“犹抱琵琶半遮面”，但是，从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大。“从限购政策调整的趋势来看，我预计除了一线城市外，40个左右城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放开，2015年楼市限购政策将光明正大地退出房地产市场。”

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，在这一轮的限购取消潮中，北上广深一线城市短期内还很难全面放开，但是局部放开仍有可能。“比如广州，南沙区就可能像天津的滨海新区一样局部放开限购，这肯定会有利于南沙板块的房地产销售。”

　　 “限购取消之后房价可能会企稳”

　　邓浩志认为，二三线城市放开限购之后，能够改变目前房地产成交低迷的状况，但是效果能有多大还很难说。“限购取消之后房价可能会企稳，但不会出现此前几次那种报复性上涨。另外还有一个关键就是房贷仍然偏紧，限贷和限购对房地产市场影响都是很大的。”他说。

　　广州某中介行相关人士告诉记者，其实现在市场上很多刚需一族并非没有购房名额，而是不愿意以上浮10%以上的利率贷款。因此在房贷现状没得到太大改变前，即便限购取消用处也不会太大。

　　杨红旭也认为，取消限购并不能立即催热楼市，因为在当前市场环境下，重新获得购房资格的高端改善和投资需求，原本就暂时不愿入市，仅仅对于部分被误伤的刚需客(比如外地人)有刺激作用。但从中长期来看，取消限购有利于楼市正常发展。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，取消限购符合中央提出的“分类调控”的大思路，但取消限购这单一政策的调整，未必能扭转市场预期，更不可能逆转市场的供需状况，这是一个需要较长时间才能慢慢消化的问题。

　　 链接  调整限购区域、明紧暗松或直接取消松绑限购办法多

　　 第一类：调整限购政策执行标准，扩大购房者群体

　　 代表城市：天津、南宁

　　今年以来，限购调整的第一枪实际上从南宁打响。4月24日，南宁发布消息称，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁购房。

　　随后这一招在4月28日被效仿，在天津举行的滨海新区房交会新闻发布会上，滨海新区规划和国土资源管理局官员透露，只要在滨海新区范围内无房，即可在新区购房。

　　从天津、南宁两地限购政策调整特征来看，两者从区域角度适度调整并放松限购政策执行标准，扩大符合购房资格的群体范围。

　　 第二类：通过户籍改革侧面突破限购

　　 代表城市：无锡、海口

　　除了调整限购政策执行标准，户籍改革也是地方政府侧面突破限购的一把“利器”。无锡市政府五一前发布户籍新政，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　5月29日，海口市政府常务会议通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策：购单套房面积120平方米以上可落户5人。

　　研究无锡、海口户籍新政可看到，无论是“户均建筑面积达60平方米以上”的条件，还是“购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房”的条件，都是针对无锡、海口大户型库存较大而来，主要是为了去化“大户型”房源库存。

　　 第三类：限购执行层面“明紧暗松”

　　 代表城市：宁波、昆明

　　尽管政策层面上没有取消限购，不过在执行层面的“明紧暗松”，同样可以让限购政策名存实亡。从过去几年各地限购政策的执行轨迹来看，当楼市相对低迷时，限购政策从执行层面“明紧暗松”的“潜规则”总会发生。

　　近期，环首都经济圈又传出一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避限购政策的风声。如宁波没有直接发文正式宣布终止限购，但是限购令从执行层面似乎已经名存实亡。

　　此外昆明还传出消息，称一手房就市场购房者是否具有购房资格不需要再通过市房产交易中心查询，可在开发商处直接查询。此举也被视为变相放松限购政策执行力度。

　　 第四类：不再遮掩直接取消限购

　　 代表城市：呼和浩特

　　随着各种方式突破限购的城市均未被叫停，近期终于有城市直接下文取消限购了。

　　首个吃螃蟹的是一直以来库存“压力山大”的呼和浩特，该市6月25日发布的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》显示，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再对购房人的房屋套数进行查询；且允许外来人口在市区购买成套商品住房(含二手住房)等多项明显的放松限购措施。

　　效仿者很快有了，7月9日下午，济南将自7月10日零时起全面取消限购的消息甚嚣尘上。7月10日上午，济南市房管局的工作人员也证实了这一消息：“济南从10日起取消限购，无论是否有济南户口，不管之前买过几套房，都可以随便买房了。”

　　 其他：不少二三线城市传言取消限购

　　 代表城市：厦门、南昌

　　有了取消限购而不被喊停的先例，不少二三线城市都已经蓄势待发。近日厦门亦传出放开取消的消息，称门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但无须再交社保证明。

　　江西省南昌市也传出将有条件放开住房限购的消息，除了东湖、西湖、青云谱、青山湖4个区，其他市区区域不再限购。

　　采写：南都记者 林广 南都制图：刘寅杉