冯俊：准确理解“稳定住房消费”

2015年是全面深化改革的关键一年，也是稳增长调结构的紧要之年。因此，今年全国“两会”政府工作报告（以下简称“报告”）中有关房地产政策的论述备受行业关注。

在国内经济下行压力持续加大、多重困难和挑战相互交织的情况下，国内房地产业在去年也遭遇了重大考验，因此，如何从报告中准确完整地理解国家有关房地产行业的政策，从而更好地把握市场走势，成为企业能否在2015年实现公司目标的关键点。为此，《中国建设报·中国住房》记者在“两会”期间独家专访了中国房地产业协会副会长兼秘书长、原住建部总经济师冯俊。他在解读政策时表示，尽管今年报告中没有出现“调控”字眼，但事实上，调控既有压，也有保，还有鼓励促进发展，这才是完整意义上的调控，房企需要保持冷静，在“稳定住房消费”的基点上有所作为。

回归住房消费

冯俊认为，今年报告中有关房地产政策的论述具有“正视问题、突出重点、稳定住房消费、统筹兼顾”的四个特点。

第一，正视问题。冯俊表示，目前房地产市场的确有些“迷乱”，存在库存升高、销售下行、需求不足等问题，因此也出现了“房子是不是多了，是不是过剩了”的疑问。

冯俊表示，报告在列举群众不满意的问题中，住房位列第三，说明住房问题依旧是老百姓最关心的问题之一。在总体上，中国房地产市场的需求处于总量不足、局部过剩的阶段。近年来，老百姓的住房条件在总体上有了较大幅度的改善，这是房地产市场发展取得的成绩。但是由于房价快速上涨、收入差距加大，收入较高群体的住房条件改善较多，而较低收入家庭的住房条件改善较小，甚至近年来没有得到改善。报告正视了这个问题并提出了明确的解决方案，例如“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”，“对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助”等举措。

第二，突出重点。报告将棚改和保障性住房建设放在突出位置。当前，住房矛盾存在两个重要问题：较低收入家庭的住房条件长期没有得到改善；新移民、新就业人群的支付能力不足，使得他们不得不租住在棚户区和城市危旧房里。因此，在全面建成小康社会的关键阶段，国家必须加大力度啃下这块“硬骨头”。集中解决棚户区问题，是实现社会均衡发展、让相对贫困的老百姓过上好日子的重要措施，重点非常清晰。

第三，稳定住房消费。冯俊表示，从整体来看，住房需求分为投资性需求和消费性需求，这次报告的重点是落在“稳定住房消费”的需求上，而不是笼统地鼓励住房需求。稳定住房消费有两层含义 保护、支持住房消费并非鼓励投资性需求；购买人愿意买、买得起。

报告没有出现“房地产调控”、“抑制房价快速上涨”等字眼，是因为从现在经济情况看，房价不存在大幅上涨的迹象和条件。冯俊指出，报告没有提到房地产调控，并不意味着让房地产放任自流。政府对宏观经济的调控始终存在，房地产调控和治理也一直存在。

应该看到稳定住房消费不仅仅是经济行为，更是民生需要。政府态度非常明显，就是让有改善居住环境需求特别是中低收入家庭产生住房消费，稳定房地产市场，而不是全民买房，把房价再哄抬起来。

第四，统筹兼顾。房地产市场千差万别，每个城市都各有特点，老百姓的消费需求也不相同，所以报告提出了分类指导的工作思路。这并不代表中央政府放手不管，完全让地方政府调节，而是指地方要根据总的原则针对具体的情况采取有效措施，比如报告提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”。

冯俊表示，增加货币安置是为了减少社会资源浪费和闲置，也使老百姓有更多的选择。政策的目标是要解决住房问题，在这个政策实施中，要防止地方政府简单地发放补贴，解脱责任，但没有解决老百姓的住房问题。

市场“稳字当头”

对于2015年房地产走势，冯俊预计市场将会呈现出整体增长乏力的总格调。现在房地产市场与1998年、2008年相比已经发生了较大变化。之前住房短缺情况还比较突出，目前从全局来看，已经从住房严重短缺走向供求相对平衡，所以市场不可能再出现1998年、2008年井喷式增长。

从今年情况看，如果政策停留在目前水平不出现重大调整，市场全面恢复并不现实，很多市场人士期望的利好未必能够实现。事实上，放开限购、限贷甚至降息对房地产市场的刺激作用并没有预计中的明显效果。尽管理论上降息会对消费形成刺激，但是在市场化利率体系下，商业银行出于自身考虑又会上浮一定比例，与降息相抵消，所以在不少城市降息对买房人没有形成实际帮助。因此，恢复市场还是要回到“稳定住房消费”的基点上，减少市场继续下滑，把中低收入家庭的消费需求保护好，使他们买得起房。

根据报告精神，冯俊认为房地产企业应重点关注四个相关领域，即建筑节能、居家养老、工业化与信息化深度融合以及制造业升级。

据了解，目前建筑能耗占了社会总能耗的30% 多，抓好建筑节能、发展绿色建筑不仅可以使行业提质升级，也符合环境和社会可持续发展的要求。养老方面，居家养老、社区养老是符合中国国情的主要养老方式，房地产商需要研究老年人的生理特征、生活习惯和心理特征，提供符合他们需要的养老环境。行业要对工业化和信息化深度融合的趋势引起重视，当前建筑质量整体水平不高与建造方式有很大关系，通过建筑产业化以及与信息化融合提高建筑质量和功能，才能满足购房者的新需求。同时，建造业与制造业关系密切，建筑涉及的工业制成品有上万个之多，这些工业品的质量直接影响了建筑水平，作为资源整合者，建筑标准和质量的提高有利于带动整体制造业转型，改变现有的生产方式。

面对复杂多变的市场形势，冯俊认为开发商需要保持冷静，一方面市场不会崩溃，另一方面也不会出现当年的井喷现象，靠价格上涨谋取暴利的时代已经过去。所以企业要依靠改善经营管理、提高产品质量、树立品牌信誉赢得市场。同时，市场已经由开发商主导转向为消费者主导，因此要更多地结合消费者需求，进行产品开发、设计和服务。

冯俊表示，城镇化不是造城，是经济结构、产业结构调整的结果，是从农业向非农产业的转移，随着非农产业的兴起，商业服务业还会有较大发展空间。虽然近年来我国服务业的比重提升较快，但比起发达国家还有较大差距。因此，城市综合体以及小型组团式综合体产品值得关注。