成都写字楼4成空置 城南最低月租25元/平方米
甲级写字楼空置率走势及供应面积 李怡 制图 最低月租金25元/平方米
深度调查
2009年来，随着楼市调控不断升级，住宅投资越来越受限制，不少开发商和投资者都不约而同将目光转向了写字楼。经过4年多的开发，成都写字楼不断放量，市场供应由饱和到过量，投资者的写字楼物业变成了“烫手山芋”——“租金低”，“转手难”，“物管费高”成了普遍现状。
据统计，2013年三季度，成都写字楼空置率上升了2.34 个百分点，高达40.59%。为了能够尽快将写字楼租出减少损失，不少投资者只好贱租抛售，昔日被冠以“投资有保障”的写字楼或许正在成为“投资风险品”。
□本报记者 麻婧 文/图
放量老话题 去化新挑战
从近几年来的统计数据中，记者发现：成都写字楼市场整体呈现供应、售价逐年上升的总体趋势，存销比逐年加大，去化压力大。一方面，写字楼项目过多，带来大体量存货难消化；另一方面，新增供应项目多，产品设计更新速度快，更加剧了市场过量——这两方面原因造成成都写字楼市场存量大，空置率居高不下的现状。
今年二季度，成都写字楼新增供应面积逾58万平方米，达到历史最高水平，成都优质写字楼总存量达439万平万米。有机构称，按照2012年写字楼的去化速度测算，预计这些存量的去化时间需要19个月。从三季度的情况看，据世邦魏理仕统计，成都写字楼市场持续放量，新增写字楼达26万平方米，全市写字楼空置率维持在40%以上。
记者观察到，空置率持续高企，对于租金已经产生负面影响，今年三季度租金下滑明显，为了能够出租变现，大部分业主只好给出更多优惠以吸引租户入驻。
物业难出租 现实很无奈
2013年四季度，新世纪环球中心二期以及九龙仓国金中心一期等优质写字楼入市，大体量的供应给成都写字楼租赁市场带来了更大的压力。据戴德梁行数据显示，天府新区片区写字楼租金本季度下降最大，达到2个百分点。
12月16日，记者在天府新区天府大道中段发现，该区域已建成和在建的写字楼众多，不少已经投入使用的写字楼外立面还悬挂有招商条幅，大面积租售广告也在多处可见，新写字楼空置情况明显。美年房产新希望店一位工作人员介绍，该区域写字楼目前可租售的存量房较多，今年的租金已经长期低至45元/平方米左右，“最低25元/平方米可以租到，很多房源的租金还有商量的空间”。
新希望国际、花样年·香年广场、蜀都中心、新世纪环球中心等写字楼租金有很大一部分在50元/平方米左右。上述工作人员表示，“低租金对于刺激市场需求的作用还是有限，因为区域内同类型写字楼集中供应，市场供应量太大”。
租卖价格低 行情很堪忧
在空置率高、出租难的市场行情下，业主们纷纷选择了“低价策略”。以记者所了解的蜀都中心一套面积为150平方米的写字楼为例，业主以约150万元的总价购入，如今以45元/平方米的月租金租出，算下来年投资回报率仅5.4%。而据专业人士介绍，写字楼的投资回报率至少要达到8%才算正常。也就是说，均价10000元/平方米购入的写字楼，月租金至少应在80元/平方米以上。记者在调查中发现，从租金和售价来衡量，成都不少写字楼的投资回报率较低。
据新希望国际一位物管人员介绍，该写字楼出租难而导致业主大幅度降价的情况相当普遍，“现在是只求能租出去，价格都不是主要考虑的因素了”。能租能卖可能还缓解了业主的焦虑感，写字楼交付后还不能顺利出租的业主不在少数，部分业主还陷入了两难尴尬，一边是银行按揭贷款，一边是为还没租出的写字楼付物管费，有业主感叹道：“没想到当初投资换来的是如今的双重压力。”
事例剖析
小业主心慌
既要还贷又要交物管费
李先生在成都一家小企业工作，3年前他在高新区南区花60万元买了一套小面积写字楼，“看到周围朋友都在纷纷投资，感觉不买房就亏了”。在朋友的带动下，李先生用家庭存款付了首付即房款的一半，贷款一半，每月还银行贷款 2000多元，“我们买之前详细地算了一笔账，不到8年就可以把本赚回来开始盈利”。“但现在租不出去。”李先生说，眼下最让人着急的还是房子没租出去，却还在同时付银行按揭和写字楼物管费，“写字楼虽然空着，但也还是要交物管费，15元/平方米，一个月下来要交差不多1000元，还要还贷款，真是吃不消”。“贱价”或许能出租，但高投资回报成了水中月。