全国首例养老用地出让 部分开发商称兴趣不大

日前，记者获悉，深圳将于本月30日-4月10日将宝安中心区和民治街道的2宗养老设施用地以向社会公开挂牌的方式出让。据悉，这是养老设施用地首次面向社会资本开放，也是全国首例的养老设施用地出让。

而记者采访多位专家获悉，这两块土地改变了以往社会福利用地只能由政府投资开发，而“民用养老院”只能租赁场所经营的局面，让企业可以从拍地开始即参与开发和运营养老设施。但是，记者采访的部分开发商代表则对这一地块兴趣一般，他们认为，该地块规模太小，不够开发养老住宅，而仅仅作为养老院的建设和运营，又面临开发周期长、回报少等问题，因此其对开发商来说没有吸引力。

楼面地价不到3000元是商品房一成左右

记者获悉，此次挂牌出让的2宗土地分别为：A001-0198地块，位于宝安区新安街道，面积10860.8平方米，建筑面积27000平方米，规划用途为社会福利用地，挂牌起始价为6850万元；A805-0052地块，位于龙华新区民治街道，面积6920.16平方米，建筑面积15220平方米，规划用途为社会福利用地，挂牌起始价为人民币4000万元。而两宗地的挂牌期都是从2014年3月30日起至2014年4月10日15时止。

而粗略计算，两块社会福利用地的楼面地价都在2000多元/平方米，这与前不久宝安中心一块商业用地出让超过2.4万元的楼面地价相比可谓“白菜价”。

此外记者注意到，两宗地块的用途均为社会福利用地，在公告中，该地块的用途要求属于养老设施，但并未详细说明具体建成什么，而关于地块出让条件中，没有对地块提出具体要求，仅在最后的一个条件中强调，“竞得人须与深圳市民政局签订相关用地监管协议书”。而对于竞买申请人，公告也无太多要求。

门槛低，专家称是怕卖不掉

“这种门槛低的唯一解读就是政府怕这两块地卖不掉”，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，这两块地虽然不在罗湖和福田等中心地段，却位于宝安和龙华等繁华区域的中心位置，这首先改变了以往养老院选址郊区的惯例；其次在竞买对象中，并没有过多条件限制，比如没有要求有房产开发的相关资质，也没有运营养老院的专业资质限制。

此外，这两块用地还是“全国首例的养老设施用地出让”，陈厚桥表示，全国各地区的养老设施用地都是社会福利用地，对于开发商介入都是有限制的，一般都是政府通过划拨的形式给相关的政府机构，由政府建设，或者企业可以通过和医院、福利机构合作开发建设养老设施，一般很少有企业能独立开发养老院。

而在官方表态中，这两块地的出让也明确是“养老用地向社会资本开放，允许社会资本进入民生领域”。专家认为，这实际上是改变了以往社会福利用地只能由政府投资开发，而“民用养老院”只能租赁场所经营的局面。

开发商兴趣一般

而记者也在近日采访了多位开发商代表和专家，他们对这一地块并没有表现出一贯的对土地出让的兴趣。“地太小，不适合搞养老配套住宅开发，而只能建个民办养老院。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，两宗地块的建筑面积都在1万—3万平方米左右，由此推算两宗用地只能建设为民办养老院，不可能搞开发商更为热衷的养老地产开发。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，虽然中国的养老地产未来潜力无限，但事实是“人人都想吃，现在却人人都吃不到。因为政策始终不太明朗，企业都跃跃欲试又十分谨慎”。而对于这两块出让的养老用地，宋丁认为，开发商不能用作成片的住宅开发，仅仅是单一的养老院建设和运营，而这种开发周期长、回报少的项目，对开发商来说没有吸引力。

而曾多年参与房地产项目开发和运营的深圳市年年丰资产管理股份有限公司副董事长张梧峰也表示，曾关注过这两块地，但不准备参与竞买，其表示，不管是政府和企业，都是刚开始探索养老地产的发展，作为企业，还是要研究如何将项目转换为盈利。

而另外一位开发商代表也表示，该地的规模和建设用途并不是该房企擅长的范围，如果土地够大可以兼顾利益，还可以考虑参与，他认为该地更适合从事养老行业的中小型民企。