养老服务业：商机无限的产业链
近日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式发布，激起了热烈的社会反响。
在敏感的A股市场，与养老题材相关的房地产、医药保健股集体大涨。世联地产8月与著名养老产业集团恒安照护签署战略合作协议，拟探索符合市场特点的养老服务模式，9月份公司股价区间涨幅超过30%；上海三毛的“祁连山路-养老产业园”项目进入前期筹备阶段，在短短3个交易日斩获20%的涨幅收益。
在社会层面，“以房养老”概念正式进入公众视野，引发关注和热议。在公众普遍表达对养老金缺口扩大担扰的同时，也激发了投资养老地产和各种养老服务业市场想象。
由于养老服务属于“准公共产品”，企业不能完全以商业利润最大化作为经营目标，一定程度存在“市场失灵”。企业因难以获得高额利润，大多不愿提供养老服务，导致养老服务业发展滞后于需求。因此养老服务业需要政府出台相应的税费优惠和投资补偿政策。
庞大的养老服务业市场
随着我国人口老龄化程度加剧，养老服务业发展面临日益强劲的市场需求。数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，未来每年将净增600～800万老龄人口。数据还表明，我国65岁以上老人已占总人口的9%以上。
如此庞大的老年群体必将催生庞大的养老服务市场需求，一个巨大的养老服务“银发产业链”呼之欲出。所谓养老服务“银发产业链”，包括养老地产业、养老保险业、养老医疗保健业、康复护理业、托管托养服务业、养老陪护家政业，以及围绕“以房养老”的金融服务业、房屋评估拍卖业、中介咨询等现代服务业。产业链长、涉及领域广，对上下游行业具有明显的带动效应。
包括养老服务业在内的整个服务业，是我国经济发展短板和经济结构转型重点方向。2012年全国服务业增加值占GDP比重仅为44.6%，低于世界中等收入国家水平。四川省服务业比重比全国平均水平还低10个百分点，特别是养老服务业处于供需严重不平衡局面。保守估计，按我国65岁以上老年人口对家政服务、医疗保健的基本需求水平，养老市场目前年需求至少为1.3万亿元，2020年将发展到3万亿元，甚至有机构预言将达到4万亿元，年均增长速度为11%～15%。
国际养老机构看好这一前景，纷纷瞄准中国市场。汉和同富房地产高级顾问布罗姆·科尔在新书《中国龙进入老龄社会》中提出，国际运营商或许可组建独资企业，经营专门养老住宅场所。美国养老护理住宅业龙头“魅力花园”在上海投资建设了首个合资养老项目，预计明年开业。
可以预计，养老服务产业链将成为我国调整结构、扩大内需、拉动就业的长期投资主题。
“以房养老”方式：三大难点待破解
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中受到最大关注的莫过于“以房养老”方式。为此民政部通过官网公开回应，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即“以房养老”，是“完善投融资政策”的措施，还只是开展试点。“以房养老”方式属于个性化的自愿选择，是市场行为，与政府的基本养老保险公共服务政策没有任何替代关系。
所谓“以房养老”，是指有房无钱的老人，自愿将名下的产权房抵押给金融机构，以定期获得一定数额的养老金，相当于将自有住房做反向“按揭”，待房主去世后，再将该房产出售用于归还银行贷款。从本质上看，“以房养老”是一种金融服务工具和产品，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式。这种方式在国外已有许多成熟作法，在国内10年前已提出，北京、上海等地还开展了试点。
但“以房养老”方式仍难以推进，无论金融业还是市民都无动于衷，究其原因主要有三方面。
房产价值评估难。“以房养老”属于市场行为，价格因素对交易双方至关重要。由于我国房价涨跌趋势难料，房主担心未来房价上涨导致现价估值过低，银行则担心未来房价下跌造成损失，因此双方难以就房屋抵押现值达成一致。
抵押期限制约。我国城市居民房产土地使用期仅70年，还可能面临中途拆迁等不确定因素，而银行抵押期限不可能太长。老人担心早逝领款期短于抵押期，银行方则担心到期不可能赶走老人卖房收款。
成本高操作难。银行对住房“反按揭”必然要收取与按揭同样高的利息，其贴现率等于长期贷款利率，高昂的成本对于老年人或许难以接受。而银行方由于不具备对房产的直接处置能力，其额外的委托评估、保险、拍卖成本尚需扣除。交易费用过高，相应的保险、评估、拍卖市场机制不健全，都制约着“以房养老”方式的推广。而受中国传统观念制约，老人大多希望把自有房产作为祖业留给儿孙继承。
以上三大难点，使得“以房养老”方式现阶段只能“看起来很美”。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》从国家层面提出试点“以房养老”方式，对房屋赋予养老功能，这对于房地产市场将起到间接的促进作用。
相信未来随着我国房地产市场和房价的基本稳定，以及相关金融保险市场的逐步健全，“以房养老”将成为满足老年人不同层次需求、供老年人自主选择的新型养老补充方式。
养老地产：应鼓励开发普通养老社区
各行各界在养老地产上的动作
养老地产严格来说不是单纯的房地产业，而是包括房地产、康复医疗、文体娱乐等养老设施和管理服务在内的综合体系，存在着投资成本高、回收期长、投资风险较大等特点。近年由于国家对养老地产给予了低地价等优惠扶持政策，吸引了大批保险公司和房地产商进行投资。
在金融界，保险公司借助强大的资金实力以及保险业务的协同效应，率先启动养老产业链商业模式，如泰康人寿、中国人寿、新华保险等纷纷开发养老地产项目。将保险产品与养老社区相衔接，是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。作为一种崭新模式，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，又带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等。
在房地产业界，万科、保利、绿地、首创、华润等巨头近年专门成立了养老地产研发团队。但总体来看，还缺乏清晰的市场定位和成熟的运营模式。目前大多将目标客户定位于高收入者，热衷于打造“高端养老社区”，属升级版的养老机构。
应从高端住宅产品转向普通养老社区
保险公司和开发商都把养老地产视为商业地产项目长期经营，从建筑设计、园林规划到装饰标准，都接近于高端住宅产品开发。如养老地产项目泰康之家门槛就较高。美国养老住宅管理公司“魅力花园”在上海建设的养老社区，每月收费也高达6000元至1.2万元人民币, 服务包括家务管理和护理。
可以说，目前我国的养老地产大多属于上述高端类型，适合普通人的养老地产或养老院却少有投资者。享受多重优惠的企业将养老地产推向高端化，引发了市场关于补贴富人的质疑。
必须意识到，在国家现有养老资源高度紧张的情况下, 高端社区“内部价拿地、市场价卖房”的商业行为可能极大透支政策红利，导致养老资源分配不公平和更严重的两极分化。政府应鼓励针对普通老人的养老社区开发，依托社区就近提供生活照顾、医疗保健和精神慰藉等服务的普通“养老地产”。
低端养老社区或养老院投资开发才是国家政策应当优先惠及的养老服务项目。而对于商业化的高端养老地产，政府应该交给市场运作，发挥市场机制对地产资源配置的基础性作用。
（四川省社科院金融研究所:劳承玉 张序）