养老地产遭遇现实尴尬 房企本末倒置重地产而轻养老

养老地产遭遇现实尴尬

作为养老产业的前端——养老地产，也成为上市房地产企业陆续公布财报时最炙热关键词。本周世荣兆业在财报中高调宣布，争取2014年6月份前取得北京养老项目相关立项批文，并启动开发前期准备工作，但并没有得到市场热烈的回应，股价走势一般，这折射出市场对于养老地产概念股已经不像当初炒作上海三毛时的狂热，多了几分理性——毕竟中国式养老地产尚未探索出盈利模式。

老龄化蕴含巨大商机

我国人口快速老龄化的急剧转变，给未来的养老产业创造了巨大需求。从养老床位来看，目前我国千名老人仅拥有25张床位，该比例远低于发达国家50~70张的水平。面对老龄化的商机，目前各省市纷纷将养老产业列入民生领域的重要目标。根据2013年9月份《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，机构预计到2020年我国床位数将较2013年的500万张增长1倍(见附表)。

人口红利的衰竭不仅使得中国经济增速放缓，社会资金价格上升，而且诱发未来房地产市场价格下降预期。因为人口结构的变迁最直接的结果就是导致房地产市场的供求关系发生变化，随着买房主力军年轻一代这个目标群体的锐减，势必迫使房企寻求突围。怒斥“房价暴跌论”的万达集团[简介最新动态]董事长王健林直言，房地产并不是一个万年常青的产业，养老地产是地产业今后突围转型的主要方向。

目前养老地产不仅成为保险资金的聚集地，而且包括万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、远洋、万达等超过80家传统房地产企业也纷纷试水养老地产，在A股市场上，养老地产概念股更是受到了空前的追捧，桑乐金、太极集团、凤凰股份等涉足养老地产的公司，其股价纷纷遭到了热炒。记者也注意到，李克强总理在2014年“两会”上所作的《政府工作报告》指出，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务，也成了各路资金进军养老地产的催化剂。

养老地产现实尴尬

尽管上市房企将养老地产视为投资金矿，但是目前我国的养老地产仍停留在概念和讲故事的阶段。诸多项目都是披着“养老”的外衣，以此实现盘活问题土地的目的，或者借着“养老”的名义圈地，最后还是落脚在住宅开发的窠臼。这背后凸显的是投入和产出的不对称，也即是高投入、慢产出。相比较于前端平台（拿地、开发）、搭建（养老地产）需要耗费大量资金，国信证券分析师区瑞明认为，养老地产盈利主要来源于后端的运营服务，因此投资回收期较长。但现实尴尬则是房地产企业往往本末倒置，重地产而轻养老。

从目前全球养老地产发展模式来看，大致分为欧洲以政府主导的社会福利型、美国的市场化开发型以及日本以政府+开发商合作开发模式。目前我国养老地产并没有探索出成熟的盈利模式，当前养老地产公司的收费模式五花八门，比如产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等，无论哪种模式都需要房地产企业有充足的资金链，因为一个养老地产项目的资金回收期可能长达30年。以已收官一年的保利—和熹会为例，目前入住率44%，每个月资金运营缺口30万元。

低端养老主要通过政府主导的公办养老机构解决，而涉足养老地产的房企主要集中在中高端养老市场上，高端即意味着对服务质量提出更高的要求。如中茵股份本周宣布已经与苏州九龙医院合资设立养老产业公司，同时强调双方将合力打造有中茵特色的“迁徙式养生休闲养老产业链”。具体而言，建立老龄群体高端体检中心及服务平台，并开创线上咨询、线下体验的新型O2O移动互联网养老咨询模式，但是发展前景如何，仍未可知。

养老地产，看着令资本垂涎三尺，实则难以下咽。无论是捷足先登的房企大佬万科A，还是高调宣布进军养老地产的世荣兆业，真正让养老地产产生效益并不容易。上海社科院专家对记者表示，这些项目短期都难以对房企利润产生贡献，如果在模式不成熟又熬不过资金压力的情况下，必然迫使宣称做养老地产的开发商最终“一卖了之”。至于资金充实、整合社会资源能力强，并且坚决转型养老地产领域的上市房企，对A股投资者长线投资或许将更具吸引力。