富兰克林邓普顿：海外房产存投资机会

　　□本报记者 张枕河

　　针对近期备受关注的中国以及全球房地产可能存在的风险，以及与房产行业相关的投资机遇等问题，富兰克林邓普顿环球房地产和基础建设股票团队董事和基金经理威尔逊·麦基(WILSON MAGEE)17日在接受中国证券报记者专访时表示，并不认为中国内地、中国香港房地产行业目前存在全面性风险。其中，在可能的潜在风险下，内地的几个一线城市可能更为抗压。

　　内地一线城市抗压

　　麦基对中国证券报记者指出，今年中国内地、中国香港的部分地区房价的确出现一定下降趋势。以香港为例，由于政府推出一些“辣招”，使得住宅投资需求，特别是来自内地的投资者大为减少，香港住宅销售和价格均有所降温，但是应该看到由于需求旺盛，其很快得到复苏。同样对于中国内地市场，市场在警惕风险的同时也不应该放大风险，市场上对中国宏观经济如国内生产总值增长减速的担忧，迄今只在住宅市场上造成有限的影响。

　　麦基预计，由于宏观经济和信用违约的担忧，中国内地投资者将继续保持谨慎。但他认为，投资者应该注意到，中国各类城市的房市表现将出现一定程度的分化，北京、上海、深圳等大型城市的抗压性要明显好于其它城市。

　　麦基称，在过去十年，全球上市房地产和基础建设分别为股票和债券带来高回报，也令投资组合更为多样化。“作为偏好直接买房投资的中国投资者，其实也不妨更多考虑与房地产行业相关的股票、基金、债券等投资品，相对房产本身而言，它们往往更容易交割，其中部分投资品的风险也相对较低。”

　　海外房产存投资机会

　　麦基还对中国证券报记者表示，从全球来看，很多地区的房产以及相关投资品都存在投资机会。鉴于房地产市场开始恢复上升趋势，世界各地的上市房地产公司继续在收入及盈利出现良好增长。由于经济复苏及商业物业的建设有限，导致进一步的租金增长，因此，预期在2014年，这些基本增长趋势将在全球许多房产市场持续。

　　此外，麦基还对记者介绍了几个中国投资者较为关注或是与中国企业相关的市场或投资类别前景。他指出，日本房地产市场的基本因素正显著改善，最明显来自于东京商厦市场，其空置率有所下降，而且租金正随国内生产总值上升和通膨的趋势增长。“我们预期未来几年新的写字楼落成将会进一步支持这个趋势。但房地产公司股票的高估值，使它们需要楼价上升的支持，以继续良好表现。”

　　与此同时，英国经济增长向好，成为继续支持大伦敦地区房地产的基本因素，而目前看伦敦房价和英国除伦敦外其它地区房价的差距也愈发明显。他认为：“由保险公司和科技、媒体与电信企业的带领下，伦敦市中心的办公室的出租速度加快。与其他改善中的经济数据一样，零售销售和租金也出现增长，尤其是在伦敦的黄金购物区。”此外，随着基本因素预期将全面复苏，投资者纷纷涌入欧洲房地产投资，特别是西班牙和爱尔兰。

　　对美国房地产投资信托基金而言，美国楼市出现回暖无疑是利好因素，该国目前商业物业的建筑速度平稳，加上大部分地产行业的租赁需求增加，整体的行业趋势保持正面。