住宅专项维修资金（以下简称维修资金）俗称房屋的“养老金”,它关系到建筑物以及社区共用部分设施设备保修期满后的维修。维修资金的高水准监管，有利于改善人居环境，提升人民群众的生活质量，促进城市的有机更新和持续发展，是惠及百姓的民生工程。近日，省住房城乡建设厅、省财政厅联合发出通知，在全省范围内就进一步提高维修资金的使用效率，充分发挥维修资金的保障作用，强化资金监督管理、完善资金管理制度等方面提出新的要求。
  近日，我省住建厅和财政厅联合发布《关于贯彻落实住房城乡建设部办公厅财政部办公厅<关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知>的通知》（以下简称《通知》），维修资金使用力度不断加大，越来越多小区实现了居住环境的升级，这项为解决房屋后顾之忧而建立的制度，正在展现出强大的效果。
  使用有优先
  老旧小区、电梯维修、改造要保障
  维修资金是房屋的“养老金”，而且随着房屋使用年限的加长，对于这笔资金的使用频率会越来越高，同时使用的迫切性也会越来越高。为充分发挥维修资金保障作用，在本《通知》中再度确定了维修资金使用的轻重缓急——优先用于老旧小区和电梯的更新改造。
  要充分贯彻这一规定，小区建立起维修资金保障制度是最根本的步骤。《通知》规定，对于尚未建立维修资金或维修资金余额不足的老旧小区，各市（州）建设（房地产）行政主管部门应该按照有关规定积极指导业主及时开展维修资金的筹集、续筹工作。今年以来，成都市启动对近千个老旧院落小区改造，本着“先自治、后筹集”的原则，签订《成都市老旧院落房屋专项维修资金管理规约》，并按议定标准交存维修资金。目前，成都市已有788个老旧院落建立起维修资金保障机制。
  使用效率提高
  优化表决程序化解“双三分之二”表决难题
  目前全国维修资金监管工作中普遍存在使用过程中业主意见征集效率较低的问题，主要源自于法律、法规明确规定维修资金使用应当经“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上”的业主同意，但一些业主对小区自主管理的意识薄弱，部分业主存在“自扫门前雪”心态，造成无法在短时间内达到法律、法规所规定的资金使用条件。
  为化解这一难题，《通知》规定，在常规使用维修资金的过程中需要通过优化议事表决程序提高效率。明确了各市（州）建设（房地产）行政主管部门应会同街道办事处（镇乡人民政府）和社区居委会，应指导业主大会依据《通知》，将委托表决、集合表决、默认表决、异议表决4种表决方式经业主同意后在小区《管理规约》和《业主大会议事规则》加以明确。“这样一来，较好地解决了业主‘双三分之二’表决难题。就能实现简化表决程序，提高决策效率的目标。”有业内人士这样表示。
  除常规情况下的使用维修资金的表决效率提升之外，针对“电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏……”7类房屋共用部位、共用设施设备发生危及房屋正常使用和人身安全的紧急情形，《通知》还规定可按照住建部办公厅、财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》的规定，不经业主表决直接开展应急维修。具体实施应严格按照《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（川建房发[2014]445号）的规定执行。最快可以在2天内完成备案，并在备案后的24小时内实现60%维修资金的划转，大大加快了资金使用效率。
  监管提要求
  确保透明和安全使用维修资金
  在实现了维修资金的优先使用和高效使用的基础上，如何实现资金监管，一直是业主关心的焦点，也是本《通知》中的一项重要内容，涵盖了强化资金使用第三方审价、加强使用信息的公开、加强资金使用的指导和监督、加强信息化系统的建设和使用等方面。
  其中，“第三方审价”即由具备专业资质的工程审价机构对维修工程进行造价审核，并严格按照审价意见拨付资金。通过部分市州近年的应用推广来看，这一方式能保障业主在使用维修资金时做到心中有数，切实打消业主顾虑，有效防范了资金使用风险。例如，成都市于2014年3月全省率先在维修资金使用中引入了第三方审价制度。截至目前，全市已有944个维修资金使用项目接受了第三方审价，审减金额2542.73万元，审减率达到10.31%。
  同时，为了进一步保证资金使用的透明运行，减少业主对工程质量和维修费用的质疑，加强使用信息的公开也是非常必须的。点开成都市城乡房产管理局公众信息网的“公告通知”栏目，关于各个住宅小区维修资金拨付公告占据了绝大多数的版面；每月中旬业主也可以在公共媒体上看到上月全市维修资金使用情况公告——这是最近两年来最显著的变化。而这种信息公开也使使用维修资金监管工作得到更多市民的关注和支持。
  升级定方向
  信息系统建设与管理制度创新同步
  维修资金将在70年的产权时限内，对房屋的安全使用保驾护航。随着保障范围和使用需求的不断增加，信息技术的迅猛发展，维修资金监管管理制度和信息技术平台也需要不断升级和完善。《通知》要求，在系统建设方面，应建立统一的维修资金管理信息系统，方便业主利用移动互联网参与小区共同管理事项的表决、切实解决业主“投票表决难”问题；在制度方面，全省各地应结合当地实际，在维修资金专户银行的选择中引入竞争机制，督促专户银行不断提升专户管理水平和资金增值收益水平。
  笔者了解到，成都市目前正针对实际工作中的监管难题，着手从制度层面入手，优化业务流程、精简要件，建立权责明晰、运行高效、透明安全的维修资金监管体系。同时配合制度的完善，进一步把“互联网＋”概念融入到维修资金管理中。充分利用移动互联网、云计算、大数据等信息通信技术效率高、环节少、信息对等的优势，整合数据及信息资源，通过现代技术和创新思维方式的融合，在加强监管的同时，实现用户需求最大化，确保业主能通过移动终端，有效获取维修资金相关信息。从而最终实现维修资金管理流程规范化、过程要件格式化、监督管理透明化。

本文来源: 住房与城乡建设厅

08.12.2015  11:08