保定楼市实地探访：购房者称买房像抢大白菜
最近，河北保定市将在京津冀协同发展中承接北京部分行政功能的消息犹如一枚重磅炸弹，彻底地引爆了保定这座古城。众多来自北京、河北其他城市的购房者纷至沓来，保定房价也是一日一变甚至是一日几变。
本周，新京报记者前往保定实地调查发现，目前保定楼市的购房人群，保定市和下属县市的客群约占8成，基本上都是刚需，另外两成主要是在北京、天津等地工作的保定人返乡投资置业。
业内人士分析称，现在的火爆，实际上是透支了后面的成交量。保定楼市的供应量比较大，按2013年销售量现有的库存需要超过40个月才能消化，“虚火”不会持续很长时间。
详见B11-B14·封面报道
自从3月26日有媒体报道，保定市将在京津冀一体化中承接北京部分行政功能后，全国媒体齐聚保定，这个小城一下涌入了来自全国的炒楼客户，“暴涨”、“亢奋”、“混乱”成了小城保定这一周以来的楼市状态。 本报将走访北京周边县市，探访楼市真实情况，推出系列报道。
房价暴涨 居民心慌
“现在房价太乱了，把三年的价都涨了，”4月2日，保定本地人小王在电话里抱怨道，“本来保定房价根本不怎么涨，大家不着急买房，都是你们媒体和开发商一起炒的，现在都担心买不起房！”
“就是炒，一点道理都没有，”来自北京的小陈也很郁闷，在保定的看房经历中，有时候早上看的价是6000元/平方米，第二天打电话一问，又涨价到7500元/平方米；“有的楼盘销售说没房了不卖了，但一起看房的顾客就买到了”。
而就在今年的一二月份，保定楼市还只能用“惨淡”来形容，据保定市房地产交易中心数据，今年前两月仅成交546套房，同比大跌六成，成交金额1.53亿元，同比大跌五成，每天维持着30来套成交，均价在4500-5500元/平米之间。仅仅依靠“承接北京部分行政功能”的传言，楼市就大逆转，记者走访了保定多个项目发现，目前保定城区的项目报价已经普遍上涨了1000-2000元/平米。
记者从保定市房地产交易中心获悉，4月3日保定市区共有265个新盘住宅项目在售，可售总套数为52714套，可售总面积超过581万平米；而中原地产数据显示2013年保定每月商品房销售面积约为14万平米，按此速度，保定需要41.5个月才能卖完现有住房；而业内一般认为库存量在一年内能消化是较合理水平。
品牌开发商看淡保定城区
记者了解到，保定房地产市场在发展初期，虽然新盘市场供应较大，但都以河北本土开发商为主，全国性的品牌开发商入驻较少，当地也基本没有二手房市场。
“我之前听说保定有一千多万人，奇怪恒大、保利怎么没进驻，”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆告诉记者，他去保定实地看后发现，当地农民有700多万，城市居民较少，于是万科没有进入保定开发。
记者了解到，多数龙头房企都对进驻保定城区兴趣不大，而更青睐距北京房山区更近的涿州以及生态资源更有优势的涞水，这些项目可以针对消费能力强的北京客户。
“任何房企选址时都最看重交通，我对涿州的兴趣比保定城大，”毛大庆告诉新京报记者，目前北京到涿州的高铁只需25分钟，万科已经在涿州考察了多个地块，预计将投资和产业相关的综合性地块。
业内认为价格暴涨难持续
针对保定城区房价的暴涨，包括中国房地产业协会副会长童悦仲等多位业内人士都告诉新京报“难以持续”，而和此前新闻上投资客户汹涌炒楼不同，保定当地的开发商以实际的客户认购情况判断，买家还是以当地客户的自住需求为主。
“以前房价很平稳，保定人不着急买房，现在看到房价涨就赶紧买，”金阳地产总经理杨华表示，现在的火爆是透支了后期的成交量，热度难以持续。
此外，记者了解到，关于保定“承接北京部分行政功能”的传言，河北各市都不置可否，并未放弃竞争。据接近河北省政府的人士透露，目前河北各市都在积极和北京接触，相当于北京招标，保定、廊坊、三河、秦皇岛等多地去应标，最终往哪转移、转移哪些产业，主动权仍在北京。
“现在具体规划还没出台，大家都还在看，”毛大庆提醒不用太心急给保定“贴标签”，他看好保定未来的整体发展，因为毕竟“京津冀一体化”由中央主抓，“要相信中央的眼光和决心，如果真确定在保定，交通、行政问题都很好解决，”他如是说。
政府声音
保定市规划局：
交通基础设施先行
3月28日，保定市规划局总工办主任侯铮对新京报透露，京津冀协同发展上升到国家战略高度后，保定市原有城市规划思路将做大调整，虽然现在还不清楚保定到底会承接哪些功能和确定的功能区划，但已明确的是交通和基础设施先行，保定市正在配合有关部门谋划区域统筹的现代化交通网络，并积极推荐大运量、快速便捷的铁路交通；但关于是否要建新城，只有等顶层设计出来后，才能针对具体的功能区进行规划。
保定市国土局：
提前做好规划调整准备
3月28日，保定市国土资源局在其官网称，将推行三个措施保障京津冀协同发展，一是立足保定现有资源，不等不靠，超前谋划，按照市委、市政府的战略部署，提前做好规划调整准备，突出顶层设计，积极与国土部、省国土厅保持密切联系，掌握最新政策动向。二是加快园区建设，特别是针对河北白洋淀科技城项目，充分发挥国土部门优势，加大跑部进厅力度，积极向上级有关部门沟通汇报，主动争取政策支持。三是进一步提速提效，对重点项目要积极跟进，开辟绿色审批通道，确保项目快速落地。
楼盘探访
“疯了，保定的房子都涨疯了。”这是保定出租车司机林师傅在路上感慨最多的一句话，也是记者在保定最直观的感受。近日，随着河北省保定市“将承接北京部分行政功能”的消息放出，原本不温不火的保定楼市，瞬时间成为焦点，记者亦从北京前往保定，一探究竟。
公园时代
“买房像抢大白菜”
主力户型：46-151平方米1-3居
销售价格：6200-7000元/平方米
尽管是周二，在位于保定阳光北大街东侧的公园时代，不时有看房者进进出出。售楼处门外，停了近20辆冀牌、京牌的私家车。
“我们周末一天就卖出去六七十套。早上7点半开始销售，6点多就有人来排队。客户敲定也很快，外地客户往往周六把楼盘扫一圈，第二天就赶早成交。”销售人员用略带沙哑的嗓音介绍道。
在沙盘旁的立柱上，贴着一张告示，显示周一公园时代开盘的是16号楼，包括64平方米一居、94平方米两居和125平方米三居三种户型，此外还有少量3号楼的46平方米一居在售。
听说记者相中了94平米的两居室，销售人员表示，现在16号楼的两居也已经不多了，主要是20层往上和低楼层的部分房源，价格在6800-7000元/平方米。在记者咨询的20分钟里，就有两组客户分别敲定了一套一居和两居。“买房像抢大白菜”，一购房者如是说。
东湖印象
“抢房者”太多，房源基本售罄
主力户型：80-110平米公寓、140平米洋房、200平米叠墅
销售价格：洋房：1万元/平方米；叠墅：1.2万元/平方米
当记者来到位于保定市东二环附近的东湖印象售楼处时，仅有几个工人在忙着准备用来庆祝项目热销的横幅，另外还有一些看房者正打算乘车离开。
据该楼盘销售人员邹翔(化名)介绍，他们这里之所以没有多少购房者，主要还是因为开盘较早，存量不多，经过了前几天的抢购之后，目前已无多少房源在售。
“我们项目在前几天卖得最好的时候几乎是上午一个价格，下午一个价格。一天下来，光从我手里卖出去的就有快十套房子，有时候客人经过比较，选中一套中意的房子，可想要签约的时候房子已经被卖出去了。”
而在记者了解情况期间，正好遇上来自北京的徐女士同销售人员签署购房合同。据她介绍，自己来这里买房主要是为了投资。“这时候买房子不能犹豫，一犹豫机会就没了。”徐女士向记者表示，她从进入售楼处到签合同只用了不到一个小时的时间。
天威绿谷
五证不全，价格突飞猛进
楼盘地址：保定市朝阳北大街与银杏路交会以东
主力户型：50—230平方米1-4居
销售价格：全款7200元/平米，贷款7700元/平米
交房时间：2016年6月
一个月房价上涨了近25%，位于保定高开区的天威绿谷，最近成为人们关注的焦点之一。
4月1日，记者来到保定市朝阳北大街东侧的天威绿谷售楼处，面积不大的大厅里，购房者熙熙攘攘。“今天人还不算多，周末的时候整个售楼大厅都没有落脚的地儿。河北、北京、天津、安徽、深圳，来买房的客户哪儿的人都有。比较抢手的一居和两居户型在较好的楼层都已经卖完了。”销售人员介绍。
据了解，天威绿谷在今年3月初时的售价是全款均价5700元/平方米，贷款均价6200元/平方米，还符合当时保定每平米五六千元的平均水平。
然而，仅仅一个月时间，天威绿谷的均价已经达到全款7200元/平米，贷款7700元/平米的水平。一位销售人员表示，“我们最近价格肯定还会上涨，就是奔着过万元提价的。”
与公园时代分批次接连推出不同，天威绿谷目前除1、2、3号楼外，其余9栋楼均在对外销售。为何会有如此大的供应量，销售人员解释，项目的《商品房预售许可证》正在审批，因此购房者现在先和项目签订意向合同，交纳定金，等到预售证批下来再签订购房合同。
一位在场的购房者表示，这种情况在保定不止这一家。“项目2016年才交房，到时候市场形势还不确定。现在项目五证不齐全却一直在涨价，其实心里还是有些担忧。”
源盛嘉禾
房子卖得火，销售员人手不够
楼盘地址：北二环北侧，阳光大街西侧(市植物园附近)
主力户型：80-110平米公寓，340平米叠墅
销售价格：公寓8000元/平方米，叠墅9500元/平方米
交房日期：现房
从保定东站出发，记者用了大约20分钟左右时间抵达了正在热销的源盛嘉禾项目所在地。该楼盘位于保定市植物园西侧，位置相对比较偏远。出租车司机林师傅介绍，“我们平时拉客人很少来这边。”林师傅说，“但是这一周，从东站来的客人，十个里面有八个是往城北去的，全是来看房子的。”
记者以购房者的身份进入源盛嘉禾售楼处后，发现售楼处现场比较混乱，不少购房者正在忙着签署购房合同，并没有销售人员主动上前介绍项目。直到记者表明购房意愿之后，才有一名穿物业制服的工作人员上前，向记者大概介绍了一下价格。
“我们这儿80-90平米的小户型卖得比较好，均价8000元/平方米左右，现在已经快卖完了。”据这名工作人员介绍，他也是这几天才加入销售团队，此前一直在接受培训。因为近日房子卖得太火了，销售人员严重不足，所以才临时过来帮忙。而记者注意到，在售楼现场像他这样并不怎么专业的销售人员不在少数。
“就是一个月前这里的房子不到6000元/平方米都卖不出去，你看看现在都涨成啥样了。”售楼现场一位销售人员向记者表示，“3月8号时现房均价才5700元/平方米，现在期房均价都7500元/平方米了。这几天单价几乎一天涨100元；现在甚至一天涨500元。至于这几天卖了多少套房子，谁也说不清楚。”
据记者了解，3月中旬以来，该项目的房价一路攀升，短短半个月的时间，涨幅达到了40%。
新京报记者 自曾晖 方王洋 陈禹铭 刘狄
透支成交量 保定下半年或降温
业内人士称，保定楼市供应量大，现有库存需要40个月才能消化，“虚火”不会持续很长时间
市场心态
近段时间来，京津冀协同发展，保定承接首都部分行政功能的消息犹如一枚重磅炸弹，彻底地引爆了保定这座城市。众多来自北京、河北等地的购房者纷至沓来，保定房价也是一日一变甚至是一日几变，不少售楼处还打出了“招聘销售人员”的广告。新京报记者前往保定调查了解到，目前，保定楼市的购房人群，保定市和下属县市的客群约占8成，基本上都是刚需，另外两成主要是在北京、天津等地工作的保定人返乡投资置业。
北京人在保定
在记者探访的过程中，发现保定此轮楼市热潮中，主要参与者除了少量投资客，大部分其实是“身在北京的河北人”。由于距离较近，大量河北人在北京就业、居住，他们中的很多人其实已经成为北京的常住居民，可是无论在哪，无论多久，对家乡的关注和眷恋让他们第一时间闻风而动，这其中，当然也包括保定人。
房价高歌 “让人欢喜让人忧”
“请问您这还有没有80、90平方米两居？我投资用。”风尘仆仆，目的明确。
年轻女孩徐琦是江苏人，从海外留学回来之后一直在北京工作。因为听说保定房子近期“涨疯”，特地从北京开车过来，“赶上高速路封闭，只好走省道，开了四个小时车，就是为了投资啊。”女孩说话很痛快，包包上的香奈儿LOGO闪闪发亮。
徐琦咨询的是位于保定市北二环附近的项目，源盛佳禾。该楼盘位于市植物园西侧，主打80-90平方米小户型以及340平方米别墅。当时该楼盘销售均价已达8000元/平方米左右，但售楼处里仍然人潮涌动，到处都是忙着签约的客户和销售人员。
在得到了销售人员肯定的答复之后，徐琦放缓了脚步，看起楼盘资料。“为什么在保定买房？”徐琦毫不犹豫地回答，“现在钱毛得厉害，放在银行里也是贬值，放在股票里就被套牢，还不如拿出来投到这里。但北京市区的房价实在太高，远郊区县又感觉涨不起来，所以不敢出手，没想到保定这边居然火了起来。”
在听销售人员向她介绍了20多分钟，基本了解了该楼盘和周边区域的情况之后，这位80后女生不再犹豫，直接全款买下小区中一套总价值约72万元的80多平方米两居。对于可能承担的风险，徐琦显得很乐观，“肯定不会跌，现在全国各地的投资客都在往保定赶呢。”
作为土生土长的保定人，王女士的心态明显要谨慎很多。“我觉得保定的楼市供应量还是挺大的，新房项目很多，可选择的余地也比较大，再等等，还会有新项目出来。而且京津冀一体化目前只是预期，距离落实还有很长的距离。”
王女士虽然是保定人，但大学毕业后去了北京工作，至今已有5年。她买房的目的并不是为了投资，而是由于父母在保定住的房子没有电梯，想换个面积更大、有电梯的房子。
从去年下半年开始，她和家人就开始看房，但一直没有出手。最近保定楼市突然升温，王女士看了后吓了一跳：“去年我看房时，售楼处人很少，一个看房人进来，会有两三个销售人员围着你转。这次回去，七八个看房人围着一个销售转。签约办公室里人都快挤不进去了，很多人在签约，看来最近成交量暴增是真的。我去的一个项目，销售人员说，今天的价格比昨天涨了500元/平方米。真是太疯狂了。”
王女士周围有不少在北京的保定人，听说老家楼市升温后，也赶紧回去看房子，有的人在现场受到了感染，就出手买了。可是在她看来，这一轮热潮不会持续太久。跳出保定看保定，往往会多一分理智。
已年近60的老薛是一名标准的保定汉子，年轻时参军离开保定，之后又调到北京某部队机关任职，如今已有40多年。
说起房子，老薛在保定市中心有套90多平米的房子，是父母留下来的。这段时间，这套房子给老薛带来了烦恼。“本来关系不错的兄弟几个，现在开始为这个房子的事争吵，原本挺好的一家人眼看着就疏远了……”
房企看法
刚需为主的格局应该不会变
隆基泰和集团保定区域营销负责人表示，过去保定楼市一直比较平稳，公司在保定有万和城等6个项目在售，刚需项目最近两年的价格在4000-5000元/平方米，变化不大。每年三四月份本来就是楼市成交量上升的季节，这次规划出台，助推了保定楼市的销售，让很多可能还在犹豫的客群赶紧出手，把客群提前消化了。
目前，保定楼市的购房人群，保定市和下属县市的客群约占8成，基本上都是刚需，另外两成主要是在北京、天津等地工作的保定人返乡置业。来自本地的这8成购房客群对价格比较敏感，因此保定同一区域的项目，价格一般相差不超过500元/平方米。从未来保定楼市发展来看，客群格局应该不会出现大的改变，因此公司对今年的开盘节奏会进行一些调整，进行房源加推，但不会因此做出大幅度的战略调整。
购房需求已被透支
金阳地产总经理杨华认为，去年，在保定，如果房价每平米一年上涨三四百元，涨幅就已接近10%，很高了。从区域分布上说，保定北部的新城和高铁片区价格较高，去年售价在5500元/平方米左右，城南的很多刚需项目，价格在4000元/平方米左右。
京津冀一体化规划出台后，保定楼市确实升温很快。现在的成交量是平时的3到5倍，成交客源以保定本地为主。但房价上涨价并没有网上说的那么严重，可能是销售人员的策略。如果价格上涨过多，在保定本地是很难承受的。杨华说，“在购买客群仍以本地需求为主的情况下，我觉得现在的火爆，实际上是透支了后面的成交量。保定楼市的供应量比较大，预计下半年或明年，保定楼市可能就会降温，价格也会出现一定的回落。我所知道的一些项目，也不认为这种热度会长期持续，因此现在都是采取趁热多推盘、多成交的策略。”
业内观点
炒作风过后 房价或下跌
对于目前保定楼市的“亢奋”情况，尤其是北京购房者积极前往投资置业，中国房地产业协会副会长童悦仲认为，国家这几年对楼市的调控政策很明确，在严厉打击投资投机购房。保定的房价最近炒得那么热，其实只是因为有疏解北京首都功能的利好消息，但保定被确定为“副中心”只是个传言，这只是河北省的初步设想，一方面北京没有回应，另一方面河北还没有具体的规划出台，即使中央确定保定为承接城市，也不一定在保定市区，更有可能在距离北京更近的涿州等地。
“当地居民不用恐慌，等这一阵子风潮过后，保定的房价很可能要下跌。”童悦仲说。
中投联达集团董事长杨少锋表示，保定楼市还不成熟，第一是供应量非常大，按2013年销售量现有的库存需要超过40个月才能消化；第二是目前城市的配套设施落后，姑且不说“副中心”的说法是传言还是河北单方面的愿景，即使是真的，规划落地实施形成规模也是在十年以后，现在就炒房价，更多是不成熟市场下开发商的“哄抬房价”，购房者中大多是恐慌的保定本地居民，成交量可能一时冲高，但等热潮冷却后很快会“现出原形”。
本版采写/新京报记者 刘狄 陈禹铭 自曾晖
(原标题：亢奋的保定楼市)