北京东四环内现单价3.6万二手住宅 低价房背后“玄机”何在？

　　原标题：东四环内现单价3.6万二手住宅 低价房背后“玄机”何在？

　　“东四环内、拥有70年住宅产权、建筑面积112.97平方米的二手房，售价403万元，单价约35673元/平方米。”近日，新京报记者在一家房产线上平台上发现，后现代城小区的一套“低价”房源出现在该平台的二手房捡漏榜中。

　　从区位和价格上看，上述房源邻近CBD、单价约3.6万元，无疑处于“价格洼地”。据了解，该房源位于后现代城小区B区，其低价并非个案，B区4号楼和5号楼属性均较为“特殊”——立项为“住宅”，但定位却是写字楼。这两栋楼约有500套房，目前的市场价不到4万元/平方米，而后现代城小区其他二手房源单价在6万元以上。

　　据业内人士介绍，除了后现代城小区外，周边优士阁、华腾国际等小区内也有同类“住宅商用”的房源，单价也都比其他普通住宅房源要低出2万多元。户型功能限制、无燃气等“硬伤”，以及商办氛围的居住体验，是造成这类房源与其他房源价格差异的主要原因。

　　产权性质为“住宅”，实际用途主要为商办

　　据了解，后现代城小区分为A、B、C、D四个区，其中B区4号楼、5号楼性质为“住宅”，但定位却是写字楼，这两栋楼共有约500套的二手房，市场价在3.5万元至4万元/平方米不等，较后现代城小区其他二手住宅6万元以上的单价有着明显差距。

　　据小区周边一中介门店的房产经纪人介绍，上述两栋楼为后现代城小区第二期开发项目，于2005年前后建成，不动产产权证书上的规划用途为住宅，但实际上主要为商办用途，“两栋楼内也不全是住宅性质的房源，比如底层有少数商业性质的房源。”

　　“这类房源是比较特殊，但确实是住宅，房本和纯住宅没有区别。”另一位房产经纪人向记者展示了上一笔交易过户时新房本上的信息，规划用途一栏确实为“住宅”。相较于一般商办用途的房屋，此类房源享有与住宅项目同等的待遇，包括住房贷款、税费、落户等，而且也同样拥有70年的产权。

　　不过，由于定位办公，B区4号楼、5号楼在户型结构、燃气接入、物业费以及居住氛围上，都与纯住宅小区有很大不同。

　　新京报记者实地探访发现，从外形看起来，4号楼、5号楼与小区内其他纯住宅没有差别，但是因为早期设定为写字楼，户型多为大开间和复式，面积在106平方米到180平方米之间。同时，未接入燃气，这意味着屋内煮饭、供暖只能用电。

　　此外，4、5号楼物业费按商办标准收取，为4.5元/平方米·月，比同一小区内的纯住宅物业费用2.5元/平方米·月要贵上近一倍。不过，另一家中介门店的房产经纪人表示，4.5元/平方米·月的商办物业费，实际上在周边商圈写字楼中处于中等水平。

　　还值得注意的是，由于4、5号楼内90%房源都是用来办公，流动人口多，若是作为住宅自用，居住环境体验感相对较差。

　　体验感差除了因为来往人流量大外，也由于两栋楼内的设施和公共环境不尽如人意。新京报记者观察到，5号楼共有3个单元，每个单元有2部电梯，6家住户。与纯住宅不同的是，三个单元之间的隔墙被打通，形成一个可以贯通18户的大长廊。同时，走廊里配置了公共卫生间，但记者在探访中发现，或因人流量较大，公共卫生环境难以维护，一些公共卫生间内出现了垃圾随意堆放的现象。

　　房价相对较低，租金与小区内其他住宅基本持平

　　对于后现代城4、5号楼的房源来说，产权证上的规划用途为住宅，实际用途为商办，那么，是否真的能注册办公？

　　连日来，多位房产经纪人均表示，上述房源可以直接注册公司。1月4日，新京报记者以租赁办公室的名义致电后现代城小区物业管理处，物业方面明确表示，目前，4、5号楼房源是可以注册公司的。

　　记者以购房者名义咨询北京市工商行政管理局朝阳分局工作人员， 其回复称，只能由房主本人拿着房产证才能查询是否能够注册公司。

　　此后，记者通过北京市市场监督管理局官网查询了在5号楼办公的多家公司，结果显示，这些公司的注册地址确实与实际办公地址一致。

　　对于上述4、5号楼房源的特殊情况，麦田房产百子湾大区后现代城区业务经理李小伟认为，整体来看，其出售价与房屋价值相对匹配，“这与本身用途有关”。除了后现代城小区外，周边优士阁、华腾国际等小区内也有此类70年住宅产权却用作办公的房屋，价格也相差不多，比如优士阁与华腾国际二手房单价也在3万至4万不等。“从性价比来看，这类房源单价低，租售比也较高，用于办公还是比较合适的。”李小伟如是称。

　　对于市场关注的租金问题，多位房产经纪人均表示，目前后现代城小区4、5号楼中110平方米左右的开间，月租金平均在1.1万元左右，未受疫情影响前约为1.3万元，年化收益率在3%至3.5%左右。而该小区其他120平方米的普通住宅租金水平也与其差不多，基本上为1.1万-1.2万元。

　　此外，从出租率方面来看，有房产经纪人透露，2020年4、5号楼挂牌房源的出租率在八成左右，目前两栋楼共有近20套房源空置，但2019年期间两栋楼空置房源不会超过10套。

　　住宅性质、位置较好、房价相对较低，但是无燃气、居住氛围差、增值空间有限，这类房源优劣势明显。李小伟提醒购房者，在购房过程中，针对这类“住宅商用”的房源，首先需考虑与需求是否匹配，其次还需注意房屋有没有落户、有无工商注册、因长期出租物业水电有无欠费等情况。

　　新京报记者 饶舒玮 摄影 饶舒玮

责任编辑：贾楠 SN245