50辆宾利堵车位？深圳小区停车难是如何造成的

　　宾利、劳斯莱斯易得，一个深圳车位难求。

　　近日，深圳宝能公馆停车位纠纷事件闹的沸沸扬扬。事件起因是一女业主称自己的停车位被一辆劳斯莱斯占用了一个月，而劳斯莱斯车主则主张其停的是公共车位，于是双方争执不下。原本看似一起普通的停车位纠纷事件却因为女业主的“50辆宾利、把我宾利开来堵他、我老公是国企书记”等言论引发网络热议并发酵至今。

　　目前，舆论的焦点仍集中于女业主及其国企书记老公身上，多数网友仅追着“宾利车怎么来的？好好查查这个书记”不放。最新的消息显示，女业主回应称“本意是从宾利车俱乐部调50辆车”。但抛开人物身份背景，可能更值得探究的矛盾点在于作为开发商的宝能是否有权“赠送”车位给业主作为“专用停车位”以及深圳当前的停车难问题。

　　开发商“赠送”车位引矛盾

　　据澎湃新闻了解，涉事小区为深圳香蜜湖片区的宝能公馆，是均价超10万元/平方米的高档住宅小区。据当地中介人员介绍，宝能公馆包括了住宅、公寓以及人才住房。其中住宅部分于2016年开盘，2018年交房，公寓部分则于2020年下半年入市。

　　目前，贝壳找房平台显示该项目政府参考均价为124000元/平方米，不过中介人士反馈实际挂牌价格远超于此，约17万/平方米至18万/平方米。

　　也正是在这样的高档小区“上演”了一出抢车位大戏。购买公寓的女业主坚称车位被占，而购买住宅的男业主并不认可，认为住宅区域的停车位是公用的，于是双方由口角发展至扭打在地。

　　据澎湃新闻报道，涉事小区一名业主表示，纠纷缘于开发商将住宅区的“公共”停车位使用权赠送给公寓区业主，作为“专用停车位”，引起住宅区业主不满，近半年来纠纷不断。

　　该小区所属街道香蜜湖街道工作人员也向澎湃新闻介绍称，小区公寓楼业主在购买房产时获地产商所赠停车位，但有的停车位位于住宅楼下，住宅楼业主主张维权，部分业主将车停进争议停车位，由此引发了纠纷，目前正在处理中。

　　不过，在网络流传的视频中，购买公寓的女业主还表示“我的车位我有买卖合同，谁敢说车位是他的。”

　　对于矛盾点开发商“赠送”车位给公寓业主的做法是否合理，以及开发商是否存在变相销售车位的问题，宝能方面未予正面回应。

　　宝能方面称，“我们也看到了网上的一些热点，现在政府部门已在关注，一切以政府后续相关发布为准，目前我们不便透露更多信息。”

　　根据福田区香蜜湖街道建业小区北区城市更新单元规划项目（宝能公馆）环境影响报告书，该项目为城市更新项目，更新方式为整体拆除重建，该项目建设用地面积36268.68平方米，拟建设住宅142170平方米，商业14110平方米，商务公寓40000平方米，公共配套设施3520平方米，并提供2127个停车位。

　　值得一提的是，由于女业主的一句“50辆宾利、我老公是国企书记”也引来深圳国资的关注。

　　公开信息显示，该女子口中的国企书记为深圳国资旗下深圳市振业（集团）股份有限公司党委委员、纪委书记、监事会主席张晓中。对此，深圳市国资委于6月5日回应称针对网民反映“深圳国企书记夫人涉车位纠纷舆情”情况，我委高度重视，正在了解核实。

　　深振业相关工作人员则对澎湃新闻表示，涉事张晓中确为公司高管，目前公司也在和上级部门沟通，具体情况以深圳国资委公布的为准。

　　另据《第一财经》报道，深振业董秘回应，张晓中目前是离异单身状态，宾利女车主是张晓中正在交往的对象，不是家属。

　　宝能公馆车位纠纷由来已久

　　不仅仅是此次赠送“专用停车位”引发的纷争，宝能公馆的车位纠纷由来已久。

　　有业主于2021年8月在领导留言板留言称，“我是深圳宝能城市公馆业主，我们小区已经入户两年多，可是，宝能地产及吉祥物业（宝能旗下物业）一直不给业主开放-1，-2，停车场，仅开放-3楼停车场，经过业主们多次和区里沟通，物业又开放了-2楼极少部分停车位。现在-1的全部和-2楼大部分停车位不给业主使用，停车位很紧张，停车极不方便。”

　　对此，深圳市福田区香蜜湖街道办事处于2021年9月28日回应称，“经我办多次搭建平台，协调解决宝能城市公馆业主和宝能地产股份有限公司关于宝能城市公馆停车位的问题，目前宝能城市公馆停车场负三层已全部对业主进行开放、负一层、负二层部分停车位进行开放。经查，目前共对业主开放了1191个车位，其中负一层95个、负二层278个、负三层818个。您反映宝能城市公馆停车位紧张、停车不方便的问题，我办已要求物业管理处积极及时向宝能地产股份有限公司反馈停车位紧张、不方便停车的有关情况。管理处称接下来会向宝能地产股份有限公司申请增加开放地下停车位，缓解宝能城市公馆停车位紧张的问题。”

　　深圳停车位引发纠纷的另一个原因在于，深圳的停车位不可销售，因此业主无权主张固定车位为己所用。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳的停车位一直是不能对外销售的，因此对小区业主来说，停车位是公用的，但此次事件的矛盾点在于，当初开发生为了推销公寓，买公寓送车位，并且把住宅区域的部分停车位赠送给了公寓业主引发矛盾。

　　李宇嘉提到，从开发商的角度来说，因为停车位不可销售因此其失去了一部分收入，所以往往最后的结果就变成减少停车位的配建或者违规以赠送或私下出售使用权的方式来变相销售停车位。另外一方面，公寓不同于住宅，有时候没那么好卖，通过“赠送”车位的方式来做噱头或者营销也时有发生。

　　不过，对开发商来说，变相销售停车位是铤而走险，“现在已经不太有出现买卖停车位的现象了，早几年会有这样的情况。”对于以后深圳买房如何确定车位的问题，该人士称，“这个无解，按政策来。”

　　深圳当地人士也表示，深圳停车位一直以来都是遵循“先到先得”，也不存在车位是谁的问题。但确实停车矛盾是一直存在的一大问题。

　　深圳拟提高住宅停车位配建指标，基本达到“一户一位”

　　宝能公馆车位纠纷背后，也反映出深圳停车位紧张的事实。

　　深圳停车难的问题是否有办法解决？深圳市规划部门也正开展各类建筑停车配建标准的修订工作。

　　澎湃新闻从领导留言板关注到，有网友就“深圳市住宅房产建筑停车位配比”留言称，“每年都在说深圳停车位不足的问题，每年都在寻求增加供给方法解决，那为什么不能直接从最根本的住宅建筑车位配比去推动解决，目前深圳基本每家每户都有车，60平米以下的才配0.6，90平米才配1个，140平米才配1.6，这种建筑条例下深圳就不可能做到车位足够的那天，每个楼盘从诞生那天就是残缺的，也会新增车位需求。。。。。。”

　　对此深圳市规划和自然资源局于今年3月2日回应称，居住地停车属于刚性停车需求，根据“基本满足”的供应导向，拟适度提高住宅停车位配建指标。为适应新时期的停车发展需求，市规划部门正在开展各类建筑停车配建标准的修订工作。

　　根据居民出行调查与第七次人口普查等数据分析，目前深圳市小汽车保有量约  300  万辆，户均拥车  0.4  辆，其中商品住房的户均拥车  0.75  辆、有车户占  64%（近  9  成只拥有  1  辆车）。

　　深圳市规划和自然资源局表示，综合考虑全市小汽车拥有情况及发展态势、交通设施规划建设情况、道路运行状况等方面，基于居住停车“基本满足”的供应导向，拟适度提高住宅停车指标，基本达到“一户一位”，并且取消轨道周边住宅停车指标折减的要求。

　　停车位纠纷问题普遍存在

　　当然，深圳车位不可买卖有其特殊性，但从全国范围来看，停车位纠纷问题普遍存在。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，其实不论是这种均价超十余万的高档小区，还是一般的中低档小区，停车位问题普遍存在，引发了很多的纠纷。有这种将公共停车位“赠与”某些业主的，也有“捆绑销售”的，还有“高价租赁”的。

　　那么开发商是否可以买卖、赠与、出租如何来界定呢？王玉臣指出，是否可以处分获益要看具体情况，一般分为三类：

　　（1）符合规划的，在销售许可范围内的车位。这类车位是最规范的，手续完备的可以直接办理产权证。最典型的标志就是购买的时候，可以和房子一并购买，一并办理网签备案，销售的车位款也要纳入监管账户里。这种车位开发商可以自由处分，可以销售，也可以赠与，更可以对外出租。

　　（2）规划上没有，通过占用车道、绿化或其它公共部分改建的车位。这种也很普遍，开发商利用小区业主公共部分改造而来，一般没有产权证，但是从相关法律规定而言，产权应当归属于业主共有。这种情况开发商是无权处分的，而业主则共同享有相应的处分和收益权。

　　（3）人防车位。这种也比较多，产权归属国家，但是日常属于“谁投资谁获益”。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中，那么使用权归开发商所有，开发商日常可以用来对外出租获利。但是，如果分摊到业主的购房款中了，则使用权属于业主所有，开发商就不能再对外出租使用，对外经营的收益也应当归于业主。

　　对于涉事小区宝能公馆的纠纷，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师认为，住宅业主拥有公共区域共有权，可以要求专项住宅业主使用；公寓业主可以依据合同要求开发商履行承诺，当发生纠纷时，如确定区域属于开发商拥有部分，那就开发商可以自由处置，如确定属于住宅公共区域，理论上属于住宅业主共有，开发商无权赠送公寓业主。

　　 相关报道

　　 深振业董秘：宾利女车主并非“书记夫人”！千万豪宅“抢车位”背后有个核心问题（每日经济新闻）

　　这两天，一则“宾利与劳斯莱斯车主打架”的视频在网上引起热议。

　　视频中，一位宾利女司机在生气地控诉其车位被占1个月之久，并称自己的车位有买卖合同。从多段视频中可看出，现场还发生了肢体冲突，宾利女司机生气地推搡身边陪同人员说，开自家宾利来堵占车位的车辆。

　　6月5日晚间，深圳市国资委官微发布声明，针对网民反映“深圳国企书记夫人涉车位纠纷舆情”情况，我委高度重视，正在了解核实。

　　6月6日，舆情涉及的深振业董秘回应媒体表示，根据公司初步调查，车位纠纷中的国企书记确实是深振业高管张晓中，不过张晓中目前是离异单身状态，宾利女车主是张晓中正在交往的对象，不是家属。（>>详情： 深振业董秘回应车位纠纷事件：宾利车主并非国企书记家属，系女朋友 ）

　　据中新财经，该事件当事人欧阳女士在电话连线时表示，网上的视频是恶意剪辑。她说，当时长期抢占车位一方，先提起有关“50辆宾利”的事情，她情绪激动跟着说出来，其实想表达的意思是从宾利俱乐部调车过来。

　　6日上午，《每日经济新闻》记者来到“涉车位纠纷舆情”的宝能公馆，身在舆论中心的居民们既紧张又谨慎，都在密切关注事件发展。现场多位居民均表示知道车位纠纷事件，但不予置评。

　　记者也联系上了当事人宾利车女司机，并向她发去采访诉求，但截至发稿未能得到回复。

　　事实上，此次宝能公馆车位纠纷的重要核心背景，在于开发商承诺的“买公寓赠车位”，车位使用权赠与是否合规合法成为争议焦点。而开发商之所以向公寓业主宣称“买房送车位”，或许一定程度上与深圳当时的公寓销售环境存在关联。

　　而从更深层次来看宝能公馆事件，其实本质上触及的是困扰深圳业主多年的停车难题，以及车位权属问题。

　　6月6日，深振业A股价跌0.91%，报4.37元，总市值58.99亿元。

　　 现场实探：车位分隔挡板已拆

　　事件发生后，就有知情人士在某微信群内发表言论称，项目的公寓不好销售，开发商把这些停车位送给了公寓的业主，而纠纷的停车位在住宅楼下，上面没有挂私人牌，住宅的业主停在上面，因此就发生了纠纷。

　　记者在现场了解到，宝能公馆共有5栋楼，其中1、2、3栋为住宅区域，4栋为人才房区域，5栋为公寓区域，而停车场共有地下三层，设计上，各个楼栋之间相连互通。

　　“产生纠纷的车位在住宅区，很长时间以来负三层全部开放，负二负一层封了很多。”住宅区业主孟先生接受《每日经济新闻》记者采访时表示，其实宝能公馆地下车库停车位配比是够的，但车位没有全部开放的时候会有点紧张。

　　住宅区的业主们苦于区分“赠送的车位”隔挡板久矣，住宅区业主高先生在接受记者面访时表示，负一负二层没打通开放时，要开车绕很久到负三层，他们4月时就已经在各方沟通了。

　　6月6日，记者来到地下停车场后看到，孟先生和高先生所说的此前区分公寓区停车位和住宅区停车位的挡板已经被全部拆除，两个区域的地下停车位已经被全部打通，现场还有大量空闲车位，极少量车位上还装有电子锁。

　　公寓业主罗先生指着一条长车道告诉记者，现在这里可以看到头，原来这条路半道上是有挡板的，也就是住宅区域的一部分车位，是被划分给公寓业主的。

　　罗先生说，开发商原本承诺赠送给他的车位，就在住宅楼栋被隔档出来的区域内，现在隔档被拆除后，他的车位被占用，他只能将车临时停在靠近公寓入口的车位上。

　　而被传遍全网的车主纠纷就发生在挡板被拆去之后。

　　罗先生说，端午节假期期间，公寓业主车位安装了车位锁，此后就发生了住宅区业主拆车锁和宾利车主堵车吵架的事情，罗先生还向记者提供了车位锁被拆除时的现场视频。

　　罗先生表示，他们一共安装了21个车位锁，被拆的大概有15个，金额约1万元上下，他们已经报警，要求追究拆地锁的人法律责任，并且赔偿。

　　 以“赠与使用权”名义销售停车位？

　　在罗先生看来，他们在车位上安装车位锁是有据可依的。罗先生向记者提供了一份《车位使用权赠与合同》，合同中项目名称为宝能公馆，甲方为宝能地产控股有限公司，乙方为购买公寓的业主。

　　合同提到，甲方投资建设了宝能公馆项目小区地下车位，享有该地下车位的所有权。乙方为本小区业主，为方便乙方停放车辆，甲方同意将上述地下停车场指定车位指定年限的使用权无偿赠与乙方使用。合同中还约定了可使用车位的具体位置，写明负X层XX号车位。

　　车位赠与乙方使用期限为自车位交付日起至宝能公馆5栋公寓土地使用权期限届满日，期满后，乙方应向甲方退还车位，并且合同中还约定，赠送的车位使用权人可以变更，同时在转让房产时，需要将车位一并转让。

　　合同第九条中约定，乙方转让车位剩余使用年限或将车位提供给第三人使用的，仅能将该车位使用权转让或提供给本小区其他业主；乙方应事先就转让或提供车位给第三人使用事宜向甲方提出申请并获得甲方书面同意，井由甲方、乙方、受让方/使用方三方另行签订协议。同时应至物业管理处备案及办理相关物业管理手续。”

　　合同中还提及，若公寓业主在使用期限内转让其所购买的本小区全部房产，须同时将该车位同时一并转让给房产的受让方或本小区其他业主。

　　从这份协议来看，虽然名为使用权协议，但内容与车位买卖无异。因此，市场上关于宝能公馆以赠与使用权名义捆绑销售停车位等质疑声高涨。

　　对于宝能公馆停车位属于哪一种性质，是否为销售许可范围内的车位，以及市场质疑等问题，宝能控股品牌相关负责人李婕在接受记者微信采访时则表示，我们看到了网上的一些相关报道和信息。目前政府部门已在关注，一切以政府后续相关发布为准。目前不便透露更多信息，感谢关注。

　　对于车位纠纷和管理问题，记者也采访了物业工作人员，其表示，领导已经就这个事情外出开会，暂时无法回应。

　　 车位“使用权赠与”是否有效？

　　对于车位使用权赠与合同，住宅区业主孟先生说，在深圳买公寓送车位这件事法律是不支持的，从某种意义上讲是抱着侥幸心理的。孟先生将事情归因为宝能，认为宝能操作是不合理的。

　　罗先生则补充：“我们的车位赠与合同是否合法，应该由人民法院、住建或规划部门说明，不应该由住宅区业主或律师解释，他们以此为理由进行的打砸行为已经涉嫌刑事犯罪。”

　　事件发生后，一位上市房企高层人士在与记者的交流中表示，深圳车位纠纷，尤其是人才房、住宅和公寓在一起的，一直存在问题。深圳车位管理和物业管理规则跟其他城市不一样，矛盾根源在于政府制定的规则不是市场化的，有很多空间。

　　在该名高层人士看来，该事件深层次原因是深圳的车位管理规则问题。

　　那么开发商赠与的车位合同是否有效？6月6日下午，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师通过微信向记者透露，“开发商与业主签的赠与合同是否有效，得看车位具体属性。如果车位是开发商所有的，可以自由处分，是没问题的。但如果不是，比如是属于业主共有的，则开发商无权赠与。”

　　在王玉臣看来，开发商能否处分车位，得看车位具体属性：

　　（1）符合规划的，在销售许可范围内的车位。这类车位是最规范的，手续完备的可以直接办理产权证。最典型的标志就是可以和房子一并购买，一并办理网签备案，销售的车位款也要纳入监管账户里。这种车位开发商可以自由处分，可以销售，也可以赠与，更可以对外出租。

　　（2）规划上没有，通过占用车道、绿化或其他公共部分改建的车位。这种也很普遍，开发商利用小区业主公共部分改造而来，一般没有产权证，但从相关法律规定而言，产权应当归属于业主共有。这种情况开发商是无权处分的，而业主则共同享有相应的处分和收益权。

　　（3）人防车位。这种也比较多，产权归属国家，但日常属于“谁投资谁获益”。如果人防的投资成本没有分摊到业主购房款中，那么使用权归开发商所有，开发商日常可以用来对外出租获利。但是如果分摊到业主购房款中了，则使用权归业主所有，开发商就不能再对外出租使用，对外经营的收益也应当归于业主。

　　另一位不愿署名的律师则向《每日经济新闻》记者表达了不一样的看法，在他看来，深圳车位的归属，存在着一个法律边界问题。

　　他提到，深圳早在2020年就起草了《深圳市区所有建筑物停车位出让转让办法》，对停车位的开发利用、权属确定、权益转让等作出了明确规定。

　　但由于种种原因一直未“出炉”。

　　上述律师还提到，深圳关于车位的纠纷其实不少，但大多通过私下协商解决，本质问题是没有理清权属和法律规定的权利界限。在实际操作过程中，很多车位没有单独的产权证，住宅或公寓项目出售的都是车位使用权，相当于长租，而开发商在销售过程中，通常也不会对车位的所有权/使用权做出明确说明。

　　“比如你买了一个车位，被其他人占用，很多人想到的是，你应该去法院起诉，让对方赔偿损失。但实际上，这么操作的人并不多，因为你去了，你就得负责举证这个车位是你的，而一旦你的车位来源不合法，那么你的权利就不会被保护，反而得不偿失，所以很多人宁愿私下解决，而不是通过司法层面解决。”

　　记者注意到，2020年12月，《深圳经济特区停车管理条例（征求意见稿）》发布，该文件提到：

　　“对于小区的停车问题，一直以来，我市对居住区停车场的权属并未作出明确界定，因此，《条例》拟规定，居住区的停车管理应当充分发挥业主自治管理的作用，将停车管理权交给业主共同决定，居住区停车设施的管理、使用制度，以及收费标准、方式、收益分配等事项由业主共同决定。还创新规定设置便民停车路段，尽量满足夜间停车需求。”

　　从更深层次来看宝能公馆事件，其实本质上触及的是困扰深圳业主多年的停车难题，以及车位权属问题。

　　公开资料显示，深圳目前小汽车保有量超过350万辆（2020年底），全市各类停车泊位约240多万个，停车泊位缺口超过100万个，近1/3的小汽车无位可停。

　　据深圳特区报报道，“十四五”期间，深圳将再增加100万个以上停车泊位，全市停车泊位将超过350万个，基本接近小汽车保有量。同时，深圳市相关部分正在牵头修订《深圳市城市规划标准与准则》，结合城市开发密度合理确定停车设施配建标准，初步估计到2035年，深圳将增加约200万个居住停车泊位，有效缓解停车难问题。

　　 聚光灯下的宝能公馆

　　此次车位纠纷让宝能公馆再次出圈。（相关报道： “50辆宾利堵车位”背后：深圳最难停车 18万元/平的豪宅业主也发愁 ）

　　从地理位置来看，宝能公馆地处福田区农林路与建业三街交汇处，距地铁7号线农林站步行8分钟，属于香蜜湖片区竹子林版块，实际挂牌价约18万元/平方米。

　　值得一提的是，宝能公馆所在的香蜜湖区域，正是深圳豪宅云集的片区，在该片区诞生过东海花园、香榭里花园、香蜜湖一号等豪宅项目，销售参考价普遍在1500万元/套以上。宝能公馆住宅部分于2018年年底交房入住，公寓则为今年初交房入住。

　　宝能公馆2公里范围内，处于“香蜜湖—车公庙—金地片区”产业廊带，带深高学位，医疗、文体、商业等基础配套也较为齐全，包括园博园、深圳市儿童乐园、竹园北社康、暨南大学附属眼科医院等。

　　《每日经济新闻》记者了解到，宝能公馆过往主要卖过两个项目，分别是住宅和公寓类产品。

　　其中，一期和二期为住宅项目，约有1084套房源，车位数为2110个，2015年9月26日首次开盘，当时开盘均价8.5万元/平方米，总价在620万-1190万元不等。

　　第三期为公寓项目，又称宝能公馆V-HOUSE，共有约437套，车位数为668个，项目于2020年5月30日首次开盘，均价在9.8万元-12.6万元/平方米，总价在800万-1600万元不等。

　　据深圳房地产信息网数据，目前宝能公馆公寓项目的指导价在10.8万元/平方米，住宅项目的二手房指导价为12.4万元/平方米，目前住宅项目的普遍挂牌价普遍在18万元/平方米以上。

　　记者通过链家网数据了解到，宝能公馆一套5室2厅的158平方米房子，挂牌价2700万元，折合单价17.09万元/平方米；一套4房2卫的128平方米房子，挂牌价2450万元，折合单价19.1万元/平方米。

　　 “赠与车位”背后：深圳公寓沉浮

　　在宝能公馆公寓项目2020年5月入市前，深圳公寓市场就已迎来一轮井喷。根据深圳房地产信息网的监控统计，2019年深圳新增商务公寓预售数约1.8万套，同比激增47%，是近10年增幅最大的一年。

　　此外，由于公寓存在居住功能差、交易成本高和流动性弱等问题，在“房住不炒”开始深入人心的情况下，投资客入场较为谨慎，市场更青睐低总价低、好上车、易流通的产品。

　　Wind数据显示，2015年以来，深圳每年的公寓供应量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供应量销售量的2倍。

　　而2018年-2020年间，深圳与公寓相关的政策频出，公寓政策从“限制”走向“禁止”，公寓在2020年以后，又一次成为潜在购房者重点关注的对象。

　　2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

　　2020年下半年，深圳的公寓市场开始迎来重要转折。

　　2020年7月31日，《深圳市规划和自然资源局、市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台，明确“在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。

　　从最初公寓政策放松，到进行限价、到5年内禁止转让，到2020年宣布停止新的商务公寓规划审批和用地出让方案审批，2021年删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”描述，至此，深圳公寓进入存量时代，高门槛、高房价、高需求的市场背景下，商务公寓再次成为购房者重要承接对象。

　　记者|甄素静    陈荣浩

责任编辑：张建利