任志强：七八千房价的成都很幸福 预言明年涨幅10%

而在21日举办的北大汇丰商学院2013年房地产·金融（成都）高峰论坛上，“任大炮”表示：“三中全会及中央经济工作会议没有提出对于房地产市场的调控么？我觉得不是。房地产的问题要分解来看，土地、税收、货币发行、银行信贷等房产之外的问题都会影响房地产发展。”

谈成都楼市

房价不会向一线城市靠拢

“只要是买房限购、买车摇号的城市，未来的房价还会继续全面上涨。说房地产市场有泡沫的人，没搞懂杠杆率。”因为对房地产市场的“野心”与“直言不讳”，临近年末，频频出席活动的任志强再度被推上“风口浪尖”。

而此次，面向成都房地产市场，任志强做出了明年房价涨幅10%以内的“预言”。之所以做出这样的判断，他指出，成都的人口密度没有那么大，所以房价不会向一线城市靠近。不过，由于在二线城市当中，成都算是一个人口过千万的大城市，除非人口开始下降，房价才能开始下降。目前来看“与无锡、杭州、苏州比，房屋每平米均价七八千块的成都已经很幸福了。”

在任志强看来，人口密度在判定房地产市场中占一个很重要的地位，随着城镇化步伐的加快会有更多的人进入到城市来，而现在成都周边没有其他大城市或中等城市能够比成都更有吸引力，因此成都人口还会继续增加。但是，如果城镇化达到70%或者以上就要慎重一点。

而尽管在微博中感叹“成都朋友一股辣辣的热情！”，不过被问及有没有在成都做房地产的打算时，任志强还是表示“现在还没有”。

谈房企格局

500亿以上房企将增多

在21日的论坛中，任志强更多地回归到“改革”带来的连锁反应。任志强指出，针对注册制与金融系统改革的“发力”，将会令整个房地产市场和企业格局发生变化。

任志强表示，一方面，IPO停止后有400多家已经提交审批的房地产公司“止步”上市融资，而诸如万科、龙湖、建业等房企通过在海外或香港获得的资金成本比国内更低。显而易见的是，“注册制在整个上市过程中，降低了证监会和管理审批条件，将改变企业的融资方式。”未来资本市场将成为房地产公司重要的资金途径。

另一方面，在金融系统改革及高占比的地方债背景下，如中关村联想等都在申报办民营银行，能够借此抓住机遇的房企或将改变自己的“位置”。总体而言，“未来房企原有的利益与市场格局将发生转变，进入百亿甚至五百亿以上的企业将越来越多。”任志强说道。

谈农地入市

政府不会承认小产权房

关于土地问题，在城镇化加速进程中，“建立城乡统一的建设用地市场”对房地产市场的影响也是引发关注的热点之一。对此，任志强表示，“农地入市”需要看到两个限定条件。第一是规划条件，土地性质必须经过审批；第二是用途条件，是可以进行城市整理规划与发展的，这部分规划要有相当一段时间。“有人认为小产权房入市以后会影响商品房，不过我认为其不会对房地产市场产生重大冲击。因为农村土地无法代替中心土地，解决地理位置，市政基础，以及公共资源匹配等问题，它还有相当长时间才能延续。”任志强说。而小产权房入市同样面临阻碍，“小产权房放不开，一则是由于目前相当部分小产权房是盖在耕地上，二则有60%的小产权房没有经过规划批准，且部分存在消防隐患问题，政府无法为这样的建筑承担法律责任，因此不会承认小产权房。”此外，因为涉及到多个部门“打架”，不动产登记和房地产税目前来看也不会对现有市场产生影响。谈政策调控城市分化将成为主流

尽管一度直指“不能促进供给扩大的政策都不是好政策”，不过，从保障房的角度出发，任志强认为，把公租房与廉租房结合起来，对市场的影响不大。事实上，目前房地产基金，包括RETS的发展，已令出租物业有了很大的发展余地，不过这部分受众原本就属于基本上无能力在市场上购买商品房的人群。“总体而言，三中全会政策越来越向市场化，核心问题在于市场决定资源配置与价格。”任志强说，不过，不会所有的行政调控都取消。未来“政府实行全国性统一行政政策的可能性在变小，城市分化将成为主流”。其中，行政管理将产生分化，对特大型及重点城市的限制逐步放开，其他中小城市逐步减少干预。而在市场方面，把房地产相关问题分解到各个部门，在每个领域中自己去解决自己的问题。