"以房养老"以往为何推行不畅 金融机构挑肥拣瘦?

羊城晚报讯 记者赵燕华报道：对于“以房养老”这种房屋“倒按揭”的养老方式，房地产专家表示，将使得国内开发企业及保险公司迎来新的市场发展机会。不过，鉴于前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩，地产业内人士提出了多项建议，其中，“以房养老”房产70年产权到期后如何处置等相关问题，建议如补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限，以增强市场参与活力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，前几年“以房养老”推行不畅有原因，首先，银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦设置的门槛过高。如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。苛刻的条件导致符合条件的申请人很少，此外，房产资产如何估值？房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？没有公开的标准。

尽管中国老龄化加速，但从现阶段来讲，“以房养老”仍然是处于探索阶段，短期内来讲还需要突破诸多问题。

张宏伟建议：首先，要完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，不再设置进入门槛，让民间资本充分参与竞争。

其二，逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以资产管理公司名义对于“以房养老”资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益。

第三，现有住宅房屋产权70年到期之后如何处理相关问题，使“以房养老”房产70年产权到期后如何处置有法可依。如补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限，可以增强“以房养老”方式的市场参与活力，使金融机构、养老群体及家庭都会有更多的受益机会和选择。