从上半年经济数据看楼市变化

24.07.2015  12:24

  国家统计局数据显示,2015年上半年国内生产总值按可比价格计算,同比增长7.0%,我国宏观经济仍然处于触底阶段的基本面没有改变。

  从楼市表现看,四轮“救市”措施出台后,尤其是“3·30新政”之后的二季度,一线城市及部分二线城市房地产市场开始出现好转,全国商品房销售面积也开始正向增长,同时,投资增速尽管小幅回落,但是总体保持稳中有升。

  那么,什么原因导致上半年尤其是二季度楼市投资、销售等数据表现出现逆转?当前宏观经济触底的基本面背景下,2015年下半年货币政策会有哪些变化特征?整个房地产市场发展趋势如何?当前股市的基本面会不会影响楼市的走势?笔者将逐一进行解读。

  同策咨询研究部研究显示,当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征,四次降息三次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间,尤其是降准的空间,预计随后再次降准降息也是大概率事件,“宽货币”的特征将越来越明显。

  而楼市基本面之所以发生变化。笔者认为主要有以下四个原因:

  一是货币政策已经走向宽松,导致一线城市及部分二线城市楼市基本面好转;二是各地规划政策利好频出,导致房地产市场过度炒作,一定程度上促进了楼市基本面快速好转的出现;三是和调控政策的宽松关系密切,比如取消限购、降准降息、降低首套首付、鼓励改善型需求入市、税费补贴等等,这些“救市”措施对于一线城市、部分二线城市楼市基本面好转起到助推作用;四是“自住需求 改善需求”两股力量入市激发了市场需求更加集中释放和爆发,导致一些城市“日光盘”频现,基本面快速好转。

  总的来看,在2015年下半年,由于二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策发力,以及一线城市、部分二线城市在今年上半年市场去库存取得初步成效,开发商应该因时而变,不同城市采取不同的销售、布局策略,以实现逆势扩张与增长。

  从市场供求关系或库存去化周期分析,在一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市,整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖,下半年这些市场将步入量价齐升的状态,或者会出现买涨不买跌的行情。因此,总体来看,一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然供不应求,市场中长期仍然看好,并不会因为2015年年初短期内因素导致的市场低迷而改变,此时,开发商跑量的同时可以适度调整价格策略,更加重视利润指标。

  但对于其他二线城市、大部分三四线城市而言,则面临不一样的境地。总体来讲,由于城市大量的土地供应,以及由此带来的大量库存仍然没有消化,市场表现为供大于求,在今年下半年甚至明年仍然要坚持去库存的市场策略,这些城市的市场基本面短期内还难以转好。

  另外,从股市最新表现来看,沪指自本轮牛市新高5178.19点调整以来,十个交易日跌逾千点,跌幅达20%。截至7月14日收盘,沪指报3848点,跌76点,跌幅1.94%。尽管决策层出台了正面的救市措施,但是,截至目前为止股市并没有出现趋势性逆转,甚至仍然存在“降杠杆”背后的系统风险。

  这说明,尽管有规划、改革、重组等众多政策层面的利好因素,但是,当前经济并不支持股市持续上行。如果后期股市仍然在持续上行,说明股市存在市场泡沫,此时进入有一定的市场风险,随后股市在“降杠杆”的过程中仍然有大幅暴跌的可能性。

  因此,笔者认为,在6月底“降息 定向降准”的市场背景下,对于尚有获利空间的股市投资来讲,把控好央行给股民们最后的解套“窗口期”显得非常关键,股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。

加强请示报告工作保证全党团结统一和行动一致
  ——中央办公厅负责人就《中国共产党重大事项请示住房与城乡建设厅
《求是》杂志发表习近平总书记重要文章
  新华社北京2月28日电 3月1日出版的第5期《住房与城乡建设厅