人民币贬值与房价泡沫

人民币连跌引发房价泡沫破裂担忧

2月下旬以来，人民币展开了新一轮贬值，幅度超过1.4%。多位银行金融市场部人士表示，人民币近期贬值主要是为了打击远期结汇套利资金，抑制热钱流入。

汇率风险控制中心的分析师亦认为，近期人民币主动调节对持有大量套利、套汇的投资者来讲，是一次比较大的冲击。同时充分反映央行需要适时、适度引导市场投资者，以抑制过热的人民币升值预期。

然而，许多人担心，一旦形成人民币贬值预期，越来越多人的投资决策可能会受影响，并很可能传导到房地产市场。短期内楼市将面临下跌风险，从中长期看，中国的房地产泡沫将破裂。

专家认为，人民币贬值不仅可能让早些时候进入国内住房市场的资金逐渐退出，更为重要的是，还可能让国内房地产企业从海外融资的成本迅速上升。

此前强烈的人民币升值预期，引得大量境外资金进入中国，投资于人民币资产以享受汇率升值和资产升值的双重红利。而房地产更是外资扎堆的领域，一旦人民币升值预期减弱，外资撤出，房地产价格自然会受到影响。

“自2005年以来，人民币已经持续升值多年，房价也一直上涨，导致这些资金获利巨大，它们可能愿意以更低的价格退出。”职业投资人黄生称。

商业地产风险值得警惕

去年以来，李嘉诚连续出售其在中国内地的不动产资产。3月1日，潘石屹(微博)的SOHO中国也宣布，将上海的两个物业以52.3亿元的价格出售。

上海地产业界人士告诉记者，李嘉诚和潘石屹出售内地资产主要是一种商业行为，由于其并非降价出售，因此不能称之为“抛售”。但他同时透露，目前上海的物业易手基本由人民币基金接手，美元基金在中国商业地产市场的占比已大不如前。“以前海外资金流入中国，除了借人民币升值套汇之外，还购置了大量的房地产或者房地产类信托。随着人民币汇率上升空间不断遭受挤压，海外资本正逐渐退出中国，以将其赚取的房价收入和汇差收入最大化。”

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可指出，中国多城市大建新城、泛CBD化趋势严重，商业地产供过于求值得关注。据第一太平戴维斯的数据，预计至2015年，深圳、成都、重庆、天津、沈阳等多个城市甲级写字楼总量较2013年的增幅均在30%以上，天津、沈阳两地的增幅更分别高达154%、139%。

莱坊最新发布的报告也认为，上海商业地产需求疲软而供给过多。“根据当前建筑进度，2014－2016年间，上海中央商务区将有164万平方米新增供应投放市场，且次级和新兴商务区还会新增249万平方米；而在需求层面上，过去三年上海市场平均每年能够吸纳约84万平方米的甲级写字楼面积。除非有新的国内或海外刺激因素，否则很难消化大量投放的新写字楼。”

住宅价格能否坚挺？

目前，许多投资者担心，人民币贬值将导致整个市场预期逆转，促使投资者逐渐放弃房产这样价格过高的资产。尤其是那些早些时候从海外涌入国内的资金，会因人民币贬值而流出中国，或不敢再轻易进入中国市场，多种作用助推中国住房资产价格下跌。

华东师范大学房地产研究中心主任华伟表示，二、三线城市产业基础不扎实，升级趋势不显著。因此，很多投资者出于对资金链的考虑，需要尽快把资金从资产中抽出来，因此产生局部降价的可能。但从全国大部分地方来看，如郑州、武汉等城市，近年来二手房市场成交量增幅均在50%以上，“二手房交易火爆的地方，房价就不可能暴跌”。

“内地楼市未来的走势是好的，按照中国人的习惯，多余钱会选择买楼。”在日前举行的“长和系”业绩发布会上，华人首富李嘉诚对内地楼市的未来趋势依然看好，“如果价格合理，长和一定会考虑增加内地土地储备的机会”。

记者经多方采访了解到，无论人民币升值与否，住宅价格与之并无直接联系。一线城市有较为稳定的刚性需求做支撑，楼市很难有崩盘风险。二三四线城市由于缺乏产业支撑，正处于“挤泡沫”进程，但由于各地发展水平不均衡，因此房价会出现愈来愈重的分化趋势。