京津冀协同发展方案有望上半年出台 多行业利好

　　全国政协委员、国家发展和改革委员会副主任张晓强4日向中国证券报记者独家透露，当前京津冀协同发展相关方案正在制定中，待方案出台后，就会启动具体动作。对上述方案出台时间，国家发展改革委主任徐绍史同日向中国证券报记者表示，离方案出台的时间“不会很远了”。他强调，争取上半年出台方案。

　　中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平2月26日在北京主持召开座谈会，专题听取京津冀协同发展工作汇报，强调实现京津冀协同发展，是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的需要，是探索完善城市群布局和形态、为优化开发区域发展提供示范和样板的需要，是探索生态文明建设有效路径、促进人口经济资源环境相协调的需要，是实现京津冀优势互补、促进环渤海经济区发展、带动北方腹地发展的需要，是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子来。

　　分析人士认为，实现京津冀协同发展，涉及区域分工优化和产业布局调整，不仅有助于三地经济、社会优化发展，而且对交通、环保等行业有重大利好。

　　京津冀协同发展催生行业亮点

　　京津冀协同发展座谈会提出，京津冀协同发展要打破自家“一亩三分地”的思维定势，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子来。部分券商认为，京津冀协同发展将被提上战略高度，协同发展有望加速。污染治理、去产能、城镇化基础设施建设等领域有望出现投资机会。

　　中信证券指出，城镇化进程背后必然有相应的产业推动，为市民提供工作。目前北京和天津城镇化率超过50%，处于后工业化时期，而河北城镇化率低于50%，处于工业化前期，发展阶段和产业驱动力不同。因此跨区域产业规划有助于破除区域壁垒，提升资源配置效率。

　　中信证券认为，京津冀协同发展座谈会的最新提法体现出新型城镇化的发展方向和思路，即通过优化布局、提升建设水平、强化管理水平，以增强京津冀城市群的“硬实力”和“软实力”。这其中，“硬实力”所指的轨道交通、环境保护、基础设施建设将在政策利好下获得发展。从产业角度，受益于城镇化发展的产业如健康、养老、医疗、公共服务领域，以及受益于城市圈建设的轨道交通建设产业将迎来利好。

　　协同发展意味着产业规划将有整体思路。中信证券认为，产业规划有利于传统过剩产能的消化以及以信息技术为代表的新兴产业的发展。民生证券预计，产业转移、集聚有助于大型传统企业利润恢复，部分企业或现拐点。

　　随着“京津冀协同发展”上升至国家战略高度，新首都经济圈迎来区域土地价值重估潮。作为北京土地市场热点区域之一，北京市通州区台湖镇吸引了包括万科、首开、泰禾等房企的涌入。据台湖镇相关人士透露，在京津冀协同发展的发展背景下，台湖镇已开始研究区域规划升级。业内人士认为，不仅仅是北京周边，京津冀协同发展还将引发河北、天津等区域内土地价值重估。

　　酝酿新定位

　　驱车从北京CBD向东南方向行驶不到二十分钟，便来到了通州区台湖镇。如果说通州环球影城项目的落地吸引了各方投资目光的话，那么此次京津冀协同发展的推进便让台湖有了更高的区域定位。

　　“京津冀协同发展的概念下，台湖过去的定位可能会显得"小气"了一点。台湖虽然是一个小镇，但是有特殊的区位优势。”北京市通州区台湖镇党委书记倪德才告诉中国证券报记者，在京津冀协同发展的背景下，台湖的定位也将提高，目前正在研究制定区域规划升级。

　　从地理位置上看，台湖镇位于北京市东南产业发展带，镇域北与通州新城比邻，南与亦庄新城接壤，并紧邻规划建设中的环球影视城。区域内有京哈高速等三条道路交汇贯通，并设有亦庄火车站等站点。同时，规划中的连接首都机场和首都第二机场的S6线，连接昌平未来科技城、CBD和通州的R2线，都从镇内经过并设站。

　　按照现有规划定位，通州区将建设成为北京市副中心，而位于通州区西南部的台湖镇则确定了三大产业发展平台。据台湖镇镇长曹东波介绍，台湖镇拥有环渤海高端总部基地等三大产业基地。其中，环渤海高端总部基地大力发展新兴产业和现代服务业;光机电一体化产业基地发展总部基地和现代制造业，打造首都经济发展的拓展基地;星湖科技园则发展服务外包和总部经济，打造产城一体、生态宜居的特色生态小镇。

　　“因为台湖正好处于京津冀发展的中心点，所以在京津冀三地融合发展中更具有战略性的地位。”倪德才透露，北京市有关领导近期将到通州进行调研，主要目的是加快通州城市副中心的建设、落实京津冀协同发展的战略。

　　倪德才还表示，目前北京市已将通州区台湖镇和宋庄镇定为北京集体建设用地试点，市规划院和农研中心已开始研究规划，今年作为第一年已开始启动。

　　开发商提前布局

　　曾经默默无闻的台湖镇，2013年已成为北京市土地市场的一大黑马。目前已有包括万科、首开、泰禾、世纪鸿等多家房企进入台湖布局，区域土地价格出现明显提升。

　　根据台湖镇相关人士披露的数据，近年来台湖镇投资约300亿元，完成了23平方公里的土地一级开发。目前全镇共拥有可出让土地约760公顷，规划建筑面积约2000万平方米。2014年全镇共计划出让土地总规划建筑面积约223万平方米。

　　“土地市场三连跳。”倪德才这样形容台湖镇的地价变化。根据台湖镇统计，当前区域内的住宅楼面地价已经上涨到约15000元/平方米，产业用地地价则达到10000元/平方米。

　　房企的拿地金额直接诠释了地价的快速上涨。北京市土地整理储备中心数据显示，2011年，台湖镇共挂牌出让了两宗地块，其中，北京硕日新宇投资有限公司以8.24亿元的价格拿下一宗居住用地，折合地价约5630元/平方米;2012年年底，万科、首开等品牌房企开始进入台湖区域，其中万科首开联合体在同一日连拿台湖镇两宗住宅用地，此时折合楼面地价已经约10000元/平方米;2013年，台湖镇的土地市场随着泰禾集团(000732,股吧)等房企的入驻而掀起高潮，当年台湖镇共出让了六宗地块，总规划建筑面积达到86万平方米，其中，泰禾分别在4月和5月斩获两宗地块，成交金额分别为19.3亿元和11.25亿元，据业内测算，其中一宗地块在剔除保障房面积后，楼面价已达到19000元/平方米。

　　地价之所以快速攀升，除了环球影城落地的带动外，台湖的地理位置也让一些企业看到了商机。“台湖镇离北京CBD不足30公里的距离，又辐射到环渤海地区，可以说是京津冀协同发展的桥头堡。”北京兰格加华置业有限公司董事长刘长庆表示，公司两年前开始进驻台湖，目前推出了经略天则北京台湖总部基地的项目。

　　据了解，该项目总规划面积32万平方米，共分三期建设，一期已经全部封顶。项目规划除独栋办公、配套公寓、大型酒店外，还包括体育设施和近90亩的商业广场。整个园区建成后，约容纳1万人。

　　可以看到，地价的快速攀升已拉动台湖区域房价上涨。目前台湖镇在售的代表性楼盘为硕日新宇开发的东亚印象台湖。据克而瑞统计，东亚印象台湖酒店式公寓的销售均价约为20000元/平方米，距离其周边五公里的润枫领尚的普通住宅项目销售均价为26000元/平方米。而在2012年年底时，东亚印象台湖的销售均价仅在1万元出头。

　　带动区域土地升值

　　近几年，“环首都经济圈”概念不断升级，而台湖仅仅是其中的一个写照。随着京津冀协同发展上升到国家战略层面，不仅仅是北京市区周边的土地，河北、天津等区域的土地价值也面临重估。

　　业内人士指出，此次京津冀的协调发展，其覆盖范围已包括河北廊坊、河北固安、天津武清等区域。不仅仅是对北京资源和人口的分流，还将通过发挥城市间的协同能力，提升区域的整体经济活力和人口吸引力。未来部分央企、非核心政府部门可能逐步迁移到这些区域，一些高等院校也可能在此建立大学城，预计可以容纳500万北京人口的迁移。

　　申银万国认为，现阶段京津冀协同发展的核心是重构以北京为中心的一小时经济圈，而受地形影响，主要是向东向南辐射，与之接壤的廊坊市三河、大厂、香河、广阳、永清、固安、霸州等区县及涿州市将最先受益。

　　据了解，在上市公司中，华夏幸福已在环北京区域布局了10个园区项目，几乎包含北京一小时经济圈内的绝大部分县市，而公司99%以上的业务收入均来自于环北京地区。

　　“环首都经济圈周边楼市和以往相比价格已经不低，但与北京地区房价比依旧优势明显。”克而瑞分析师牟增彬认为，近年来北京楼市调控多管齐下，部分资金实力相对较弱或不符合购房要求的购房人被逐渐挤压。随着交通网络的完善以及政策对楼市分流的引导作用，周边区域所具有的升值空间和较宽松的限购政策，对购房人的吸引将越来越大。