五大问题 制约四川房地产市场走向
1—3月90平方米以下户型占比提升。图为刚需置业者认真咨询选房。（资料图片）
3月，成都新建商品住宅价格指数同比上涨8.3%。图为成都一楼盘热闹的活动现场。 （资料图片）
五大问题 制约房地产市场走向
从投资开发态势来看，四川房地产市场存在五大问题，影响着房地产市场的发展——
商品房供应规模有所萎缩。
因经济增长势头放缓，以及信贷宽松政策的持续退出，为控制房地产市场信贷风险，银行业收紧了对房地产开发市场的信贷，而传统融资渠道不畅，导致房地产开发企业融资成本进一步攀升。随着开发资金压力的逐渐显现、新开工面积快速回落，房地产供应市场开始缩量。
刚性购房需求有所抑制。
随着首套房贷利率折扣的“全面取消”，市场对刚性购房需求的信贷支持略显不足，部分银行对首套房利率存在不同程度上浮，有的甚至上浮高达20%。购房成本的间接增加，挤压了商品房市场的有效需求，使得当前处于下行通道的商品房销售市场越发疲软。从一季度销售看，当前刚需群体对高房价、高利率的妥协，与限购政策实施初期“一步到位”的销售格局形成明显反差。
市场观望现象有所抬头。
自去年7月开始李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继抛售内地物业，龙头企业对当前楼市的风险和泡沫的担忧引发了整个行业的恐慌。从杭州楼市打响今年以来降价第一枪开始，各地楼市相继释放降价信号。3月，位于成都市东二环的“九龙仓御园”降价幅度高达4000元/平方米，引发了情绪明显背离的部分老业主上门“讨说法”和为数不少想“拣相因”购房者的同时现身。一家行业龙头地产商率先“快闪”，会给其他的开发商带来很大的心理压力，同时对潜在的购房群体释放出楼市的降价预期，引发房地产市场观望氛围。
中小房地产企业生存面临较大压力。
2013年全国销售金额排名全国前十的企业已全部进入成都市场，前20强的18家，前50强的37家也都相继进驻。万科、龙湖、中海、九龙仓、华润、新鸿基、凯德、绿地等龙头房企的进驻，大大改变了成都市房地产业的发展格局。外来房企从资本实力、资源整合能力到产品布局能力，将成都楼市品牌格局竞争提升到了全新阶段，进一步加剧了房地产市场的竞争程度，越来越多实力不济的中小型开发商遭遇了边缘化危机。在外来房企的步步紧逼下，本土开发商的后续生存发展面临较大困难，中小房企的资金链问题，或将带来烂尾楼等市场风险。
防范楼市再次出现降价潮带来的社会影响。
当前成都市房地产销售市场仍处于观望态度，在限购、限贷等政策因素的共同作用下，一季度成都市商品房销售量同比下降12%，商品房待售面积大幅增长达56.8%。受房地产销售形势不佳影响，部分房地产企业为快速缓解紧绷的资金压力，纷纷推出了“一成首付”等营销措施。从某种形式降低了贷款购房者的首付比例的销售形势，在一定程度上将房地产开发企业的生存风险转移至房地产金融市场。如若商品房价格进一步松动，或将引发市场出现断供现象，在引发系列社会问题的同时，房地产金融市场也将面临较大考验。
